◎掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）| 掘金醬

　　之前我們曾預判過——

　　東京的“區(qū)域房產(chǎn)限購令”一出臺，最先受刺激波動上漲的反而不是新房，而是二手房。

　　7月末，日本不動產(chǎn)調查公司KANTEI發(fā)布最新數(shù)據(jù)：東京23區(qū)二手公寓均價已經(jīng)連漲14個月。

　　70m2戶型均價1億333萬日元（約502萬元），基本一平方米也要達到7萬元RMB，刷新1997年有統(tǒng)計以來最高紀錄。

　　至于都心6區(qū)（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷），70m2二手公寓均價更是高達1億641萬日元（約合797萬元人民幣，基本一平米為11.3萬元）。

　　過去一年里，東京二手公寓價格上漲38.2%。

　　原因依舊是“建筑成本飆升+新房供給短缺/限購+全球富裕階層涌入”，三重共振把東京二手房行情推上火箭。

　　當然買家關注的目光從不止東京都心，其他區(qū)域也備受青睞。

　　從東京其他17個區(qū)域來看，城南和城西6區(qū)（品川、目黑、大田、世田谷、中野、杉井）比上月上漲1.7%，二手房均價漲至8623萬日元（約合491萬元）；

　　城北和城東11區(qū)上漲2.0%，房產(chǎn)均價為67037萬日元（約合人民幣326萬元）。

　　有分析認為，東京23區(qū)內的非核心區(qū)，已呈現(xiàn)出流通套數(shù)減少的趨勢，今后價格將繼續(xù)上漲。

　　這也是為什么說，在坐標位置安全的情況下，比如一定是核心城市的房產(chǎn)，投資者關注房價漲幅可能會比關注房價本身，更具有參考價值。

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　　不過，東京房價持續(xù)發(fā)酵，限購風聲頻出，似乎也沒澆涼海外買家的熱情，尤其是中國人。

　　最近，富士電視臺（fnn）就全程采訪跟蹤了一位，已在東京持有多套房產(chǎn)的中國籍A桑，繼續(xù)爆買東京不動產(chǎn)的全過程。

　　記者首先來到了東京涉谷區(qū)極具人氣住宅區(qū)的一棟大樓面前，這棟樓就是A桑名下多套房產(chǎn)之一。

　　他們接受采訪時說：“這棟樓是兩年前買下的，當時整塊地還不到1億日元，樓的部分也低于5千萬日元，覺得非常劃算?！?/p>

　　現(xiàn)在將其改造成了民宿，也完成了旅館業(yè)正規(guī)申報后，以每晚3萬日元的價格，出租給中國和歐洲的游客。

　　A先生來自中國廣州市，主業(yè)經(jīng)營人力資源咨詢公司。

　　除民宿外，他東京還有其他房產(chǎn)被用作公司辦公室以及個人住宅，目前已擁有4套。被采訪的當天，他正準備入手第5套。

　　首先是到了豐島區(qū)，A?？粗氐娜允且粭?層小樓，含裝修總價在內約1.9億日元（約合人民幣932萬）

　　她直言不諱道，“這價格還算合理，只是比兩年前貴了不少?！?/p>

　　“東京（23區(qū)）的房子真的貴了不少，主要是買房的外國人多了”A桑補充到。

　　似乎忘記了，她自己也是那個買得很多的外國人之一。

　　國土交通省《2025年版土地白皮書》顯示，2024年海外投資者在日本購入不動產(chǎn)金額達9,397億日元，同比飆升63%。因為日本房產(chǎn)相對好買，對外國買家限制很少。

　　而且不知道大家有沒有發(fā)現(xiàn)，A桑在東京買的房產(chǎn)，基本都是一棟樓為主，而不是單間公寓逐一購買，要的就是核心區(qū)的一整塊地皮。

　　當天，A桑又還去看了另一棟開價3億的商業(yè)樓，她說計劃買下后出租，獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　完全深諳東京房產(chǎn)受歡迎的本質——只有產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)才是價值資產(chǎn)。

　　當記者問及A桑，關于日本限制外國人購買不動產(chǎn)的看法時，她變現(xiàn)很淡定地說到：“限制與否由日本政府決定，我只關注窗口期。”

　　其實，雖說千代田對新房的限購令已經(jīng)出臺，可似乎不僅沒怎么引起海外買家們的焦慮，連業(yè)內都普遍潑冷水。

　　日本知名的房地產(chǎn)記者榊淳司表示：

　　“全面限制外國人買賣房產(chǎn)并不現(xiàn)實，修法至少拖2年，短期東京仍會被外資買爆?！?/strong>

　　一邊是“70㎡=502萬元”的歷史峰值，一邊是“限售、加稅”的倒計時。

　　東京樓市，正在上演一場全球流動性與本土政策的短跑對決。對于還在觀望的人，下一道閘門落下的速度，可能比房價漲得更快。