文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

六批次土拍中，閔行莘莊社區(qū)02單元06-05地塊的爭奪戰(zhàn)尤為激烈。

保利發(fā)展、中海、象嶼、安徽高速四家房企參與競拍，78輪報(bào)價(jià)后，觸發(fā)30%的溢價(jià)上限，之后轉(zhuǎn)入高品質(zhì)建設(shè)競價(jià)環(huán)節(jié)，裝標(biāo)直接封頂4000元/㎡。

安徽高速地產(chǎn)力壓群雄成功摘得該地塊，總價(jià)36.89億元，樓面價(jià)56247元/㎡，一舉刷新區(qū)域單價(jià)紀(jì)錄，成為新晉“地王”。

這一價(jià)格背后，是土地成本的陡增。對比周邊中企云啟春申兩年前48029元/㎡的樓板價(jià)，安徽高速地產(chǎn)此次拿地成本飆升了約8200元/㎡。

安徽高速地產(chǎn)在上海土地市場如此激進(jìn)，實(shí)屬罕見。

這家安徽省屬國企，從2021年開始在上海開啟了“搶地”模式。之后聯(lián)手安聯(lián)公司在上海浦東新區(qū)、青浦區(qū)以及閔行區(qū)接連拿地，至今累計(jì)斥資超170億元。

總經(jīng)理黃朝暉，成為安徽高速地產(chǎn)跨省戰(zhàn)略的核心操盤手。

此番動(dòng)作背后，安徽高速地產(chǎn)的補(bǔ)倉壓力迫在眉睫。

早在土地開拍前一個(gè)月，安徽高速地產(chǎn)就提前布局，對閔行區(qū)莘莊社區(qū)02單元06-05地塊發(fā)布了招標(biāo)公告。

上次在上海拿地還是去年5月，其聯(lián)合安徽安聯(lián)高速公路有限公司以54.6億元競得閔行梅隴社區(qū)地塊，溢價(jià)10%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)7.6萬/㎡。該地塊后來被打造成了安高申隴院，五開五捷。

但該項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入銷售后端，且安徽高速地產(chǎn)沒有其他待開發(fā)項(xiàng)目，亟需補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

此前的五批次土拍，安徽高速地產(chǎn)就與聯(lián)發(fā)角逐浦東曹路地塊未果。此次拿下莘莊地塊，更像是一場志在必得的補(bǔ)位。

拿地之后，安徽高速地產(chǎn)的產(chǎn)品策略迅速浮出水面：

計(jì)劃打造高低配產(chǎn)品，其中，高層面積段約100-140㎡，疊墅面積段約170㎡。預(yù)計(jì)年底入市。

顯然，這樣的產(chǎn)品策略是為了實(shí)現(xiàn)更高溢價(jià)，以此來平衡高昂的土地成本。

在可售商品房之外，還需代建一處不小于2000㎡的菜場、200㎡的日間照料中心、200㎡的老年活動(dòng)室、200㎡的居委會(huì)。要求布局在建筑物三層以下位置，且臨街布置、方便到達(dá)。

在保有一定利潤的前提下，整盤均價(jià)需要要達(dá)到9萬/㎡。高層預(yù)計(jì)8萬/㎡，疊加9.5-10萬/㎡了，主力總價(jià)1100-1300萬。

這一價(jià)格面臨著不小的市場壓力。

莘莊板塊近兩年只有保利建工海玥錦上、中企云啟春申兩個(gè)新盤，均在莘莊商務(wù)區(qū)，都是以剛需為主，售價(jià)在8萬/㎡左右，目前已進(jìn)入清盤階段。

具體來看：

保利建工海玥錦上主力戶型建面約99-128㎡，項(xiàng)目于2023年11月入市，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，249套房源剩余3套可售。

中企云啟春申主力戶型建面約96-127㎡，于2023年12月和2024年7月兩次開盤，388套房源剩余44套可售。

安高的高低配策略瞄準(zhǔn)了區(qū)域內(nèi)的改善客群。但能否接受比區(qū)域當(dāng)前均價(jià)高出1-2萬/㎡的定價(jià)，仍是未知數(shù)。

實(shí)際上，地塊本身?xiàng)l件做高低配存在一定局限。

地塊規(guī)劃容積率2.5，地上計(jì)容建筑面積住宅65580.1平方米。地塊的中小套數(shù)配比不低于總建筑面積的30%，也就是說整個(gè)地塊將以建面約120㎡以上的改善型戶型為主。

地塊形狀規(guī)整，面寬足夠，但進(jìn)深僅百米左右。北側(cè)緊鄰綠地和河道，南側(cè)是疏影路，西側(cè)是水清路。西側(cè)規(guī)劃楊水路，根據(jù)地塊《答疑紀(jì)要》，此條路目前并無建設(shè)計(jì)劃。因此，小區(qū)未來的主要出入口大概率會(huì)沿疏影路布局。

按常規(guī)邏輯，疊墅需布局在相對安靜的角落形成一個(gè)組團(tuán)，但在此地塊中，南側(cè)臨路需部分讓渡菜場空間，西側(cè)近主干道噪音明顯，疊墅布局難免受制。

2.5的容積率在住宅規(guī)劃中屬于中等密度，若全部做高層產(chǎn)品（如18-20層，層高3米即達(dá)54-60米），可通過規(guī)整的行列式布局，保證充足的樓間距與集中綠化空間。

引入疊墅這樣的低層產(chǎn)品后，為了平衡容積率，高層部分需壓縮樓棟間距、增加建筑密度，這會(huì)直接導(dǎo)致高層住宅的樓間距變小。

但在這樣的條件下堅(jiān)持高低配，安徽高速地產(chǎn)的大膽決策，既是對區(qū)域改善需求的押注，也是高成本壓力下的必然選擇。

另外，地塊周邊還有一些不利因素，短期內(nèi)暫無法解決。