當(dāng)房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期，頭部房企的表現(xiàn)往往成為觀察行業(yè)走勢的重要風(fēng)向標(biāo)。

濤哥看到在行業(yè)整體規(guī)模持續(xù)探底的過程中，保利發(fā)展依舊保持領(lǐng)跑姿態(tài)，昨天剛剛發(fā)布的半年報顯示：

上半年其現(xiàn)金流指標(biāo)非常亮眼，展現(xiàn)出健康的可持續(xù)發(fā)展能力——

?簽約金額1452億，穩(wěn)居行業(yè)第一，銷售均價突破2萬/㎡，較2024年顯著提升約13%；

?回籠資金1448億，穩(wěn)居行業(yè)第一，綜合回籠率達(dá)100%，同比提高15個百分點；

?期末貨幣資金余額1386億，穩(wěn)居行業(yè)頭部，在手現(xiàn)金較2024年底進(jìn)一步增長；

簽約、回款、現(xiàn)金均超千億并且領(lǐng)跑全行業(yè)，這份半年度成績的含金量可以說相當(dāng)高。而更重要是的，其面向未來的兩大指標(biāo)同樣領(lǐng)先：

?新增項目總地價約509億，穩(wěn)居行業(yè)第一，新增貨值與權(quán)益拿地金額第一；

?期末綜合成本2.89%，穩(wěn)居行業(yè)最低區(qū)間，較2024年下降21個基點。

拿地意味著持續(xù)的業(yè)績貢獻(xiàn)，融資成本優(yōu)化意味著未來利潤的可期，雖然當(dāng)期利潤受到結(jié)轉(zhuǎn)影響有波動，但能看出長期基本面非常健康。

濤哥復(fù)盤保利發(fā)展上半年的經(jīng)營動作，發(fā)現(xiàn)在行業(yè)深度調(diào)整期，他們正不斷筑厚安全墊——

上半年打響「三大戰(zhàn)役」，實現(xiàn)經(jīng)營力、產(chǎn)品力與組織力的全面進(jìn)階，為行業(yè)轉(zhuǎn)型期提供了難得的樣本。

1、經(jīng)營之戰(zhàn)

夯實千億底盤的「三重防線」

過去評價房企經(jīng)營，核心看銷售與利潤，但在市場整體下滑趨勢下，穩(wěn)健比規(guī)模更加重要。

保利發(fā)展自2023年至今始終穩(wěn)居行業(yè)第一，在大量房企虧損背景下保持盈利，這一表現(xiàn)本身已說明其經(jīng)營質(zhì)量。

從濤哥觀察看，保利發(fā)展通過構(gòu)建「核心市場-現(xiàn)金流-財務(wù)安全」三重防線，打造了遠(yuǎn)超同行的經(jīng)營韌性。

1）核心城市的戰(zhàn)略縱深，成為最穩(wěn)固壓艙石

2025上半年，保利在38個核心城市的銷售貢獻(xiàn)占比提升至92%，較去年同期提高3個百分點。這種極致聚焦的戰(zhàn)略在頭部城市展現(xiàn)出驚人戰(zhàn)斗力——

上海、廣州、佛山、成都、西安等9個城市，拿下市場第一；

石家莊、福州等8個城市，躋身市場前三；

廣州、佛山、太原、石家莊等7個城市，市占率更是突破15%。

尤其在上海、廣州這樣央國企重兵布局的一線紅海市場，保利發(fā)展能穩(wěn)居榜首，其綜合實力的含金量不言而喻。

核心城市領(lǐng)先的業(yè)績背后，是源于精準(zhǔn)的資源投放，早在本輪市場變化前保利發(fā)展就率先調(diào)整布局，聚焦38個核心城市。

上半年新增的26個項目全部布局北京、上海、杭州、西安等核心城市，總地價509億。

高度聚焦核心城市的戰(zhàn)略，使保利發(fā)展在行業(yè)分化加劇的背景下，依然保持優(yōu)質(zhì)貨值的持續(xù)供給，支撐了業(yè)績的領(lǐng)先。

2）現(xiàn)金流保衛(wèi)戰(zhàn)的完勝，展現(xiàn)強(qiáng)大運營能力

面對行業(yè)資金壓力，保利確立“全面搶抓銷售，增量存量分類施策”策略，銷售回籠1448億，綜合回籠率100%，這個指標(biāo)相當(dāng)出色。

值得關(guān)注的是其存量資金盤活藝術(shù)：通過推動存量項目收儲、政府回購款返還等方式釋放占壓資金122億；借助預(yù)售監(jiān)管資金盤活、加快退稅等手段增加可動用資金107億。

上半年其經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入160億，實現(xiàn)同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，期末貨幣資金余額1386億，另有593億已售待回籠資金，構(gòu)筑起了非常充裕的安全邊際。

有效的資金管理使得保利發(fā)展在行業(yè)信用危機(jī)中依然保持充足現(xiàn)金流，為戰(zhàn)略調(diào)整提供充足彈藥，下半年依然有強(qiáng)勁拿地能力。

3）財務(wù)安全邊際的優(yōu)勢，緊縮周期中更從容

報告期末，保利發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率、扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率均同比進(jìn)一步下降，三道紅線指標(biāo)越來越健康。

融資成本更是創(chuàng)下新低點，新增有息負(fù)債平均成本降低21BP至2.71%，期末綜合融資成本降至2.89%，優(yōu)勢極其強(qiáng)大。

融資創(chuàng)新方面，保利發(fā)展更是行業(yè)翹楚：成功發(fā)行國內(nèi)首單85億現(xiàn)金類定向可轉(zhuǎn)債，6年期綜合成本僅2.32%；發(fā)行公司債和中期票據(jù)57億，直接融資比重顯著提升；還有最長30年期經(jīng)營物業(yè)貸款的落地，這些無不體現(xiàn)出金融機(jī)構(gòu)對其信用的高度認(rèn)可。

當(dāng)眾多房企在為生存掙扎時，保利發(fā)展通過精準(zhǔn)聚焦核心城市、強(qiáng)化現(xiàn)金流管控、筑牢財務(wù)安全邊際三重防線，構(gòu)建起穿越周期的可持續(xù)經(jīng)營模式。

2、產(chǎn)品之戰(zhàn)

從「規(guī)模引領(lǐng)」到「產(chǎn)品引領(lǐng)」的質(zhì)變

如果說經(jīng)營能力決定了企業(yè)的生存底線，那么產(chǎn)品力則定義了發(fā)展上限。

幾年前還以剛需剛改為主力的保利發(fā)展，如今已在中高端市場完成華麗轉(zhuǎn)身，并在頂豪領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)彎道超車。

華麗轉(zhuǎn)身的背后，是保利發(fā)展從「規(guī)模領(lǐng)跑」到「產(chǎn)品領(lǐng)跑」的戰(zhàn)略躍遷，更是其產(chǎn)品主義的深度覺醒。

1）以產(chǎn)品體系的迭代升級，重塑市場認(rèn)知

早在2023年，保利發(fā)展就率先提出行業(yè)進(jìn)入“高質(zhì)量發(fā)展的品質(zhì)時代”，構(gòu)建起覆蓋投資、定位、建造、交付全流程的四階八維品質(zhì)管理體系，全方位打造“好房子”。

基于22萬余條客戶調(diào)研數(shù)據(jù)，保利以 "好生活" 為核心綱領(lǐng)，將物理硬件與軟性服務(wù)深度融合打造好產(chǎn)品、好服務(wù)。

從濤哥實際感受看，保利發(fā)展近年產(chǎn)品力升級非常顯著，新項目不僅展示區(qū)的品質(zhì)以及審美大幅躍升，而且在戶型的尺度感與收納等細(xì)節(jié)設(shè)計上也往往能夠引領(lǐng)市場，同時也更加注重生活方式的營造。

杭州保利和頌春風(fēng)

頂豪市場突破成為產(chǎn)品力最有力的注腳。上海保利世博天悅以超30萬/㎡的價格刷新長三角豪宅天花板，過去一年累計銷售超200億元，證明保利產(chǎn)品已獲得塔尖客群的高度認(rèn)可。

今年新推出的"天奕"品牌更成為現(xiàn)象級產(chǎn)品，廣州、上海項目首開超預(yù)期，累計簽約超75億元，迅速樹立起 "高端定制" 的品牌標(biāo)簽。

上海保利世博天悅

廣州保利天奕

克而瑞權(quán)威榜單中，保利發(fā)展榮獲房企產(chǎn)品力TOP2，"天系"則穩(wěn)居全國10大頂豪產(chǎn)品系，標(biāo)志著其產(chǎn)品力已躋身行業(yè)第一陣營。

2）以客戶體驗的全維關(guān)懷，實現(xiàn)從 "造房子" 到 "造生活" 的轉(zhuǎn)變

保利發(fā)展今年創(chuàng)新推出的 「端菜行動」頗具行業(yè)借鑒意義——

業(yè)主向美好生活 "下單點菜"，企業(yè)以品質(zhì)服務(wù) "端菜開宴"，通過統(tǒng)一對客平臺和直通管理層的 "?？偀峋€"，讓客戶需求得到快速響應(yīng)。

《服務(wù)樓書》的編制讓物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、可視化；工地開放日活動中，設(shè)計師、工程師、物業(yè)經(jīng)理共同面客，提前描繪生活藍(lán)圖；首創(chuàng)的 "貼膜交付" 與 "一房五驗" 制度，實現(xiàn)零瑕疵、零污染、零誤差的交付承諾。

品質(zhì)保障體系的構(gòu)建更顯匠心，保利發(fā)展聚焦 "三堂六線" 關(guān)鍵生活場景，落地 "100 個保式細(xì)節(jié)" 工藝標(biāo)準(zhǔn)。

從收邊收口的視覺和諧，到設(shè)備管線的整潔排布，再到地面材料的耐久性能，每一處細(xì)節(jié)都經(jīng)過反復(fù)打磨。53個管理動作的細(xì)化，八大維度的品質(zhì)管控，讓 "好房子" 真正落到實處。

產(chǎn)品之戰(zhàn)是對行業(yè)本質(zhì)的深刻洞察，當(dāng)大多數(shù)房企還在通過降價促銷應(yīng)對市場下行時，保利發(fā)展已經(jīng)轉(zhuǎn)向通過產(chǎn)品創(chuàng)新「創(chuàng)造需求」。

憑借產(chǎn)品力的快速迭代，保利發(fā)展在行業(yè)轉(zhuǎn)型期樹立了"好房子"的新標(biāo)桿，而對品質(zhì)的極致追求，正是其產(chǎn)品持續(xù)取得市場與客戶認(rèn)可、實現(xiàn)業(yè)績領(lǐng)先的核心密碼。

3、組織之戰(zhàn)

從「資本驅(qū)動」到「效能驅(qū)動」的進(jìn)化

行業(yè)調(diào)整期既是壓力測試，也是組織升級的契機(jī)。越來越多房企清晰認(rèn)識到：大不等于強(qiáng)，組織能力與效能才是核心。

今年以來，當(dāng)金茂、招商、萬科等同行們紛紛取消大區(qū)回歸二級管控時，早已實行二級管控多年的保利發(fā)展并未止步——

通過深層次「組織變革」，將管理優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為競爭勝勢，為經(jīng)營與產(chǎn)品戰(zhàn)略提供堅實保障。

1）組織架構(gòu)精簡重構(gòu)，管理效能再升級

總部層面整合為11個一級中心及部門，決策鏈條持續(xù)縮短；地區(qū)公司層面完成東北、山東、江蘇、浙江等區(qū)域合并，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。

“總部精簡集約+地區(qū)整合聚焦”的架構(gòu)調(diào)整，讓管理半徑更合理，資源投放更精準(zhǔn)，組織效能再上新臺階。

同時，公寓、養(yǎng)老等相關(guān)產(chǎn)業(yè)整合，則為"開發(fā)+服務(wù)"的協(xié)同發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2）人才機(jī)制深度變革，激活團(tuán)隊?wèi)?zhàn)斗力

上半年，保利發(fā)展通過"起立坐下"對總部二級部門負(fù)責(zé)人崗位進(jìn)行公開競聘，同時實施地區(qū)公司管理層"定期輪動"。

把優(yōu)秀人才在最適合崗位上發(fā)揮價值的同時，也讓一批年輕干部脫穎而出。

例如新任總經(jīng)理潘志華，作為保利發(fā)展校招生從基層成長起來，46歲即擔(dān)任頭部央企公司總經(jīng)理，體現(xiàn)出保利對年輕干部的信任與重用。

通過樹立業(yè)績?yōu)閷?dǎo)向的人才機(jī)制，打破國企常見的論資排輩，形成"能者上、庸者下"的良性循環(huán)。

同時針對攻堅克難項目設(shè)置專項獎勵政策，讓考核指揮棒真正指向價值創(chuàng)造。通過一系列的組合拳，激活了團(tuán)隊的戰(zhàn)斗力。

3）管理體系創(chuàng)新突破，正逐步收獲紅利

AIGC設(shè)計采購平臺上線成為保利發(fā)展數(shù)字化轉(zhuǎn)型的里程碑，實現(xiàn)設(shè)計-算量-采購全過程可視化管理，出圖效率與成本精準(zhǔn)度大幅提升。

"一城一標(biāo)準(zhǔn)"快建體系47個項目試點成功，首開效率與竣備交付周期顯著改善。

此外，供采體系通過改革實現(xiàn)降本增效，營銷體系取得較高的自主獲客占比。基于數(shù)字化的管理實踐提升了經(jīng)營效率，為未來利潤的釋放奠定基礎(chǔ)。

保利發(fā)展控股AIGC智造平臺

在濤哥看來，組織之戰(zhàn)是保利發(fā)展對管理紅利的深度挖掘，當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入存量競爭的階段，組織效能已成為決定企業(yè)生死的關(guān)鍵。

通過“架構(gòu)精簡、人才激活、管理創(chuàng)新”等三管齊下，實現(xiàn)「效能驅(qū)動發(fā)展」的基因進(jìn)化，為未來發(fā)展提供持久動力。

4、展望未來

在行業(yè)重構(gòu)中引領(lǐng)「新發(fā)展模式」

站在2025年中時點回望，保利發(fā)展的三大戰(zhàn)役初見成效，展望未來其發(fā)展趨勢更值得期待。

經(jīng)營層面，核心城市優(yōu)質(zhì)土儲陸續(xù)入市，銷售均價和利潤率有望持續(xù)提升；

產(chǎn)品層面，產(chǎn)品品牌體系全面升級，“天系”新一代高端產(chǎn)品上市將帶動品牌溢價能力增強(qiáng)；

組織層面，調(diào)整后新管理班子落定，管理紅利的持續(xù)釋放，將進(jìn)一步穩(wěn)固經(jīng)營表現(xiàn)。

更重要的是，保利發(fā)展正在探索的不僅是企業(yè)自身的轉(zhuǎn)型路徑，更是整個行業(yè)的新發(fā)展模式的探索與解題——

“核心城市聚焦”策略呼應(yīng)人口向重點城市聚集的趨勢；“全流程品質(zhì)體系”契合消費者對"好房子"的向往；“組織效能革命”實現(xiàn)從外延擴(kuò)張到內(nèi)涵增長轉(zhuǎn)變。

品質(zhì)時代的大幕已經(jīng)拉開，保利發(fā)展打響三大戰(zhàn)役，或許也正是中國房地產(chǎn)企業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵一步。

正如他們在半年報中所言："房地產(chǎn)新發(fā)展模式正加速構(gòu)建，需要行業(yè)回歸產(chǎn)品服務(wù)本源。"

未來，隨著市場逐步企穩(wěn)，已經(jīng)完成戰(zhàn)略升級的保利發(fā)展，有望迎來更大的價值重估空間。

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