來源：北京晚報微信公眾號

“有客戶半夜就來排隊了，基本靠搶！”近日，經(jīng)紀人小孫在朋友圈發(fā)出一條消息。小孫口中靠搶的房，指的是位于東四環(huán)的晨光家園C區(qū)，300套房源以法拍途徑出售。

看似不缺買家的還有位于通州的天地美墅小區(qū)。本不鮮見的法拍房怎就成了經(jīng)紀人口中的頂流？北京晚報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，兩個小區(qū)躥紅背后，離不開房產(chǎn)中介和拍賣機構(gòu)的花式渲染，所謂“手慢無”，只是營造的假象。

現(xiàn)象：上百人排隊搶看法拍房

?“炸裂！北京通州最神秘別墅，爛尾20年即將開拍！”閑置近20年的通州天地美墅小區(qū)，近日突然成為社交平臺上的熱盤。

“誰說北京的房子不好賣？只要價格足夠便宜，北京市場上最不缺的就是買房客戶?！痹诮?jīng)紀人雷子發(fā)布的短視頻里，約有兩百來人冒雨前來，看房隊伍從天地美墅小區(qū)門口排出百米長。

天地美墅小區(qū)建成于2006年。今年7月，深圳中院發(fā)布公告，陸續(xù)掛出該小區(qū)若干房源，將分別于8月12日、22日、26日進行公開拍賣。有意向的競拍人可以去實地查看房屋狀況，現(xiàn)場將展示一棟448.4平方米的三層雙拼別墅和一棟343.92平方米的三層聯(lián)排別墅。

“明天是目前最后一次公看（即公開看房）了，機會難得，您來看看嗎？”7月24日，經(jīng)紀人小七聽說記者想咨詢天地美墅，極力推薦道。按其所說，按物業(yè)規(guī)定，僅限7月18日、21日、23日、25日上午9點至10點的時段，可以進入小區(qū)參觀兩棟展示別墅。

7月25日一早，北京下起大雨。上午8點30分，記者來到天地美墅小區(qū)，只見門口已排了近40人，到9點時，看房隊伍已增至近80人。等待時，不時有中介走出隊列拍視頻、發(fā)語音：“看看，大雨也澆不滅這看房的熱情，太火了！”“這最后一次公看了啊！還沒來的客戶抓緊來，最后一波。”?

類似搶看法拍房的火爆，也出現(xiàn)在近期集中出售近300套房源的晨光家園C區(qū)。

在中介經(jīng)紀人的鏡頭里，單價在57000元/平方米至61000元/平方米的晨光家園C區(qū)，火熱到滾燙，夜里兩點就有人來排隊?！百I房還得排隊，交錢也得排隊，想交還交不了！朝陽區(qū)日光盤，炸不炸裂！”這是房產(chǎn)中介佳哥發(fā)布的一條視頻。鏡頭里，小區(qū)臨時接待中心排起了長隊，需排號才能進入談價，電梯間、樣板房甚至小區(qū)通道里都擠滿了人。

探底：法拍房躥紅離不開包裝

?在北京，同小區(qū)多套法拍房集中出售本不鮮見。記者從法拍機構(gòu)了解到，同樣是住宅，朝陽區(qū)天居園、通州長城國際小區(qū)等也有上百套房源正在或即將拍賣。為何晨光家園C區(qū)和天地美墅，突然就火了？

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，突然躥紅的背后，離不開房產(chǎn)中介和拍賣機構(gòu)的花式渲染?！氨本┍┯辏⊥ㄖ菥鶅r2萬別墅遭遇瘋搶！”“投資人瘋搶的171套別墅，機會只剩一次”“通州區(qū)最神秘的別墅區(qū)，低于市場價200萬至400萬”……社交平臺上，幾十個經(jīng)紀人賬號都在說同一件事——天地美墅小區(qū)的法拍價遠低于市場價，適合“撿漏”。

光說還不夠，經(jīng)紀人還集中帶看，以營造緊張感。記者了解到，幾乎每位看房人都被約在早上8點30分的時間抵達天地美墅。“您一定要準點到，太早沒必要，晚了怕進不去?！毙∑叨啻螐娬{(diào)。

?晨光家園C區(qū)同樣如此。早在開放看房三天前，記者就注意到，朝陽、大興、豐臺、東城、海淀等多區(qū)的新房和二手房經(jīng)紀人，均在朋友圈密集推薦該盤，并發(fā)私信邀約，更有新房中介組織看房團，將其冠以“北京市最火樓盤”之名。?“我們中介全程帶看，都在推這個盤?！苯?jīng)紀人小李坦言。

?為推銷房源，這個建成13年的小區(qū)被部分中介包裝成“新房一手、現(xiàn)房銷售”。有中介宣稱“次新房單價5.7萬，底價可以成交”，有的則稱其為“朝青板塊爆款”并以“無中介費”攬客。低于市場價更成為核心賣點：“東四環(huán)拋售！價格五萬五，特別值”“價格倒掛，買房要搶”“新房單價5.5萬，砸盤撿漏！”

?排號、限時看房更是讓人覺得“機不可失、時不再來”。7月18日上午，市民林先生在晨光家園C區(qū)親歷了排號入場?！暗孟饶锰?，一次只放十來個人進去，其他人外面等著，烏泱泱全是人?！钡l(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場超過一半的“看房人”都是四面八方趕來的經(jīng)紀人，“有的一個人身邊能陪同三個經(jīng)紀人?！?/p>

然而，這些“手慢無”的法拍房，卻不是真的被瘋搶。7月31日，記者來到晨光家園C區(qū)接待中心，現(xiàn)場不僅仍有兩套現(xiàn)房待售，銷售人員還透露，未來可能有一批清退房源。至于半夜排隊的場景，經(jīng)記者核實，來的多是職業(yè)經(jīng)紀人?！拔覀冾^天晚上11點就到了，現(xiàn)場清一色是同行。”經(jīng)紀人小北說。?

?無獨有偶，7月29日和7月31日，“小七”接連聯(lián)系記者，邀請記者去看看天地美墅小區(qū)，“最新消息，又有新公開看房，您還來嗎？”

求證：撿漏7折起不是真7折

價格低可撿漏，是經(jīng)紀人吸引買家的核心賣點。記者在天地美墅門口看到，拍賣機構(gòu)在小區(qū)多處豎起易拉寶，并分發(fā)傳單?！?折起！開發(fā)商直拍專場，新房批量拍賣！”按工作人員所說，相比市場價，22000元/平方米的起拍價等于打7折，一套房最高差價接近800萬元。但記者走訪發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)近年來并沒有過實際成交，所謂的市場價，只是拍賣機構(gòu)的一套報價。

晨光家園C區(qū)，經(jīng)紀人口中“相當于周邊二手房85折至9折”的起拍價，也有水分。記者拿到的中介機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，晨光家園A區(qū)二手房成交均價為54000元/平方米，掛牌價最低已降至42000元/平方米；晨光家園B區(qū)二手房成交均價為68000元/平方米，掛牌價最低已到60000元/平方米。??換句話說，57000元/平方米的起拍價，比個別房源的掛牌價還高。

“C區(qū)起拍價只能說相對便宜，但綜合得房率與房齡，確實到不了‘漏’的地步。”小李告訴記者，晨光家園C區(qū)97平方米至99平方米的兩居室，得房率在77%，而近兩年北京不少新盤的得房率都接近90%。房齡上，C區(qū)已有13年，小區(qū)的外立面涂層已有開裂現(xiàn)象。

此外，記者注意到，無論是房產(chǎn)中介還是拍賣機構(gòu)，其所說的差價，是拿起拍價和市場價相比，而法拍房是競價原則，如果參與人數(shù)多，經(jīng)過多輪競價，最終成交價可能高于起拍價。例如東城區(qū)幸福大街59號院一套房產(chǎn)，起拍價1967萬元，經(jīng)50多輪出價，最終以2453萬元成交，高出起拍價486萬元。?

居間的傭金成本，也沒被算到購房成本中。有中介透露，天地美墅向買方收取總房款的2%作為成交服務(wù)費，有拍賣機構(gòu)的服務(wù)費甚至收到3%，高于當前二手房市場買家需支付總房款的1%作為服務(wù)費的平均水平。按天地美墅一套別墅法拍成交價為800萬元算賬的話，購房人還得向中介機構(gòu)支付16萬元的服務(wù)費。

提醒：留意過戶等潛在風險

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中介推介法拍房時只熱衷于談?chuàng)炻?，對潛在風險卻避而不談。小七就承認，雖然帶著不少客戶看了天地美墅，但涉及稅費、欠費等關(guān)鍵問題仍無明確答復(fù)：“這批房子特別復(fù)雜，近期還在溝通?！?

實際上，有市民在拍下法拍房后，遭遇了過戶難。今年4月，市民楊先生拍得朝陽小紅門一套房產(chǎn)，盡管持有法院成交裁定書，卻因該房產(chǎn)原本登記在原開發(fā)商名下，而開發(fā)商遲遲不愿配合，至今沒過得了戶。

今年?年初，林先生看中朝陽區(qū)某高檔小區(qū)法拍房時，也被中介話術(shù)鼓動參拍。但經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，拍后處置周期及額外成本極不確定。?原來，?該房產(chǎn)因原業(yè)主抵押貸款逾期，經(jīng)銀行轉(zhuǎn)售不良資產(chǎn)管理公司后進入法拍。但房子附帶長達十幾年租約，實際居住者是兩名患基礎(chǔ)病老人的業(yè)主家屬。同時，該房屋查封法院為外地法院，跨地域騰退執(zhí)行困難，往往需協(xié)調(diào)北京機構(gòu)協(xié)助，周期動輒三五年以上。

?“購買法拍房，不能只看價格，務(wù)必全面了解，謹慎決策?！睒I(yè)內(nèi)專家提醒。??交易前，務(wù)必確認是否具備購房資格，且房屋內(nèi)部狀況可能不明。交易中，過戶可能存在阻礙，比如央產(chǎn)房無法過戶、“網(wǎng)簽”占用或房屋涉及多重查封，都可能拖慢甚至影響過戶進程。過戶后，能否順利入住也需考量，如果遇到房屋中有租戶租住，需要和租戶協(xié)商。交易完成后，還可能面臨物業(yè)費、供暖費等歷史欠繳費用。

北京晚報 記者 袁璐