每經(jīng)記者：黃婉銀 每經(jīng)編輯：魏文藝

一邊是房租不斷上漲逼近歷史新高，另一邊房?jī)r(jià)仍未回暖。

據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署（以下簡(jiǎn)稱“差估署”）最新公布的數(shù)據(jù)，6月香港私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)286.7點(diǎn)，同比下降5.22%。與之形成對(duì)比的是，6月香港租金指數(shù)升至195.6點(diǎn)，同比上漲1.6%，創(chuàng)近6年新高。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱“每經(jīng)記者”）實(shí)地探訪香港樓市發(fā)現(xiàn)，香港“房租上漲、房?jī)r(jià)下跌”的反差現(xiàn)象背后，源于一群“搶房主力軍”的密集涌入：新港漂（指通過高才通、優(yōu)才計(jì)劃等人才吸引政策赴港工作和在港讀書后留在香港工作的人群）及內(nèi)地學(xué)生正逐漸成為香港中高端租賃市場(chǎng)的“中堅(jiān)力量”。

每經(jīng)記者在采訪中了解到，也有不少新港漂感受到了“租金痛感”。設(shè)計(jì)師王旭（化名）因在香港所租房子租金上漲了20%，決定從香港搬回深圳，加入到“深港通勤”大軍行列。

有租金突破歷史高點(diǎn)，高校周邊漲幅顯著

每經(jīng)記者從香港美聯(lián)物業(yè)方面獲悉，相較于去年12月份，香港八所公立大學(xué)（以下簡(jiǎn)稱“港八大”）附近受到內(nèi)地學(xué)生喜愛的大型社區(qū)，平均呎租（即每平方呎的平均月租金，1平方呎≈0.0929平方米）在今年6月均有不同程度上漲。

如臨近香港城市大學(xué)的河畔花園、臨近香港教育大學(xué)的御龍山、臨近香港科技大學(xué)的日出康城6期等小區(qū)，租金甚至上漲超過10%。

2025年上半年“港八大”及周邊地區(qū)部分大型屋苑租金上漲情況 圖片來源：美聯(lián)物業(yè)研究中心

每經(jīng)記者在采訪中了解到，“港八大”的內(nèi)地學(xué)生是助推租金上漲的主力人群。近年來，香港高校持續(xù)擴(kuò)招非香港本地的學(xué)生。為推廣“留學(xué)香港”品牌，《行政長(zhǎng)官2024年施政報(bào)告》中提到，從2024/25學(xué)年開始，香港公立大學(xué)錄取非本地學(xué)生的最高限額由20%提升至40%。

近日，每經(jīng)記者在位于香港大學(xué)地鐵站C2口的卑路乍街看到，僅地鐵口附近就密集分布著十余家地產(chǎn)中介公司，華輝地產(chǎn)就是其中之一。

華輝地產(chǎn)公司老板吳心芯 圖片來源：特約記者 李旭馗 攝

在華輝地產(chǎn)約20平方米的辦公室內(nèi)僅有5名員工，老板吳心芯已扎根香港大學(xué)周邊地產(chǎn)中介行業(yè)近15年。

她告訴每經(jīng)記者，每年的4月到8月是公司業(yè)務(wù)最繁忙的時(shí)候，大部分租客都是內(nèi)地來香港大學(xué)讀書的學(xué)生。由于香港租房成本高企，兩三名內(nèi)地學(xué)生合租的情況十分普遍，甚至催生了專住客廳的“廳長(zhǎng)”這一角色?！皩W(xué)生普遍希望住得離學(xué)校近些，這樣上下學(xué)更方便?！?/p>

大多數(shù)學(xué)生會(huì)來到香港實(shí)地考察房源，也有學(xué)生會(huì)請(qǐng)?jiān)谙愀劬幼〉挠H戚或朋友幫忙實(shí)地看房。最近一段時(shí)間，華輝地產(chǎn)每天要接待五六組從內(nèi)地前來看房的學(xué)生或家長(zhǎng)。

對(duì)于無法線下看房的內(nèi)地客戶，吳心芯及同事會(huì)通過微信視頻，從就近地鐵口一路拍攝到室內(nèi)每間房。為吸引內(nèi)地租客，華輝地產(chǎn)還運(yùn)營著微信公眾號(hào)與小紅書賬號(hào)。

據(jù)吳心芯透露，她經(jīng)手的香港大學(xué)附近房源，月租金較去年同期大多漲了1000港元。比如30平方米的戶型去年月租金大約是1.5萬港元，今年就可以租到1.6萬港元。

“通過香港高才通（高端人才通行證計(jì)劃）、優(yōu)才計(jì)劃（優(yōu)秀人才入境計(jì)劃）赴港的人士有很多都帶著孩子，對(duì)房子空間需求更大，通常月租金預(yù)算在2.5萬至3萬港元?！?/p>

吳心芯告訴每經(jīng)記者，還有不少房源租金已經(jīng)突破了2019年7月香港平均房租最高位時(shí)的水平，這類房源通常裝修比較好，是業(yè)主翻新過的。“現(xiàn)在大家的生活水平提高了，每個(gè)人都想住漂亮的房子，貴一點(diǎn)點(diǎn)也沒關(guān)系了?！?/p>

吳心芯店里展示的房源信息 圖片來源：特約記者 李旭馗 攝

有租金回報(bào)率達(dá)4.1%，有新港漂搬回深圳

據(jù)中原地產(chǎn)筲箕灣形薈分行副分區(qū)營業(yè)經(jīng)理李嘉儀透露，他們?cè)?月初成功促成筲箕灣遠(yuǎn)晴一套房產(chǎn)的租賃交易，最終以1.65萬港元/月租出，租客為內(nèi)地專才。該套房是業(yè)主于2014年以479萬港元購入，已持有11年，本次出租的年租金回報(bào)率可達(dá)4.1%。

美聯(lián)物業(yè)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月，香港私人住宅的實(shí)用面積租金約為38.3港元/平方呎，較上月上漲約0.52%，已接近2019年7月創(chuàng)下的歷史高位（38.33港元/平方呎）。

美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，進(jìn)入第三季傳統(tǒng)租賃旺季，加上香港租賃需求持續(xù)強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)私人住宅每平方呎租金有機(jī)會(huì)在7月或8月沖破歷史高位。租賃市場(chǎng)的活躍主要受新港漂和內(nèi)地學(xué)生的帶動(dòng)，預(yù)計(jì)全年租金升幅可達(dá)6%。

與此同時(shí)，每經(jīng)記者在采訪中了解到，由于香港租金持續(xù)高企，也有不少新港漂選擇搬回深圳各個(gè)出入境口岸附近租房，設(shè)計(jì)師王旭就是其中之一。

王旭此前住在香港島太平山的半山區(qū)，乘坐一站地鐵即可抵達(dá)香港中環(huán)。半山區(qū)也是著名的豪宅區(qū)，不過王旭租的房子位于一棟近50年樓齡的唐樓（指19世紀(jì)香港流行的典型建筑形式，多為商住混合的低層無電梯建筑）內(nèi)，面積為25平方米的一室一廳，沒有電梯。

王旭此前在香港租住的房子 圖片來源：受訪者提供

就在近期臨近續(xù)約時(shí)，王旭改變了想法：深圳能租到更大的房子，他也想體驗(yàn)不同城市的生活，身邊不少朋友已搬回深圳租房。更重要的是，王旭所租房屋每月租金要從1萬港元漲到1.2萬港元。綜合考量后，他決定不再續(xù)約。

如今，王旭在深圳福田區(qū)租了一套約50平方米的住房，其面積是之前在香港居住房屋面積的兩倍。臥室由一間增至兩間，客廳也顯得更加寬敞明亮。盡管每天需要花費(fèi)兩個(gè)小時(shí)在深港通勤上，但他并不后悔這一選擇。

王旭告訴每經(jīng)記者，此前他已經(jīng)在香港的好幾個(gè)區(qū)域生活過，由于想體驗(yàn)不同的生活環(huán)境，之后也大概率不會(huì)在香港中環(huán)租房了?！暗认愀鄣淖饨鸾祷?023年的水平后，我再考慮搬回香港，到時(shí)候可能更想試試住在香港的離島區(qū)。”

上半年房?jī)r(jià)跌0.86% 年內(nèi)能否觸底反彈？

與火熱的租賃行情相對(duì)的，是仍未回暖的房?jī)r(jià)。

據(jù)差估署數(shù)據(jù)，6月香港私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)286.7點(diǎn)，盡管該指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)0.03%且已連漲3個(gè)月，但與2021年9月的歷史高位398.1點(diǎn)相比，跌幅近28%。上半年，該指數(shù)累計(jì)跌幅為0.86%。

布少明認(rèn)為，過去一段時(shí)間，香港樓價(jià)調(diào)整主要受三大因素影響：息口持續(xù)攀升導(dǎo)致供款負(fù)擔(dān)加重，促使部分買家轉(zhuǎn)向“以租代買”策略；投資者將資金轉(zhuǎn)投高息定期存款；市場(chǎng)觀望情緒濃厚，多重壓力令樓價(jià)持續(xù)承壓。

從成交情況看，香港樓市近兩個(gè)月仍較為活躍。香港中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月一手市場(chǎng)成交錄得超2000宗，較6月增加超30%。今年前7個(gè)月，一手成交量突破1.1萬宗，較去年同期多逾10%，為近6年來最多。

不過，由于香港不少開發(fā)商采取“以價(jià)換量”策略，導(dǎo)致成交活躍，盡管如此，房?jī)r(jià)仍在觸底。如信和置業(yè)、嘉華國際及招商局置地合作開發(fā)的將軍澳日出康城凱柏峰Ⅱ項(xiàng)目，部分房源售價(jià)較3年前低了近30%。

“香港全年樓價(jià)有望上升約5%?！辈忌倜鞯臉酚^預(yù)期主要基于以下利好因素：息口持續(xù)低企，將顯著降低供樓負(fù)擔(dān)；股市表現(xiàn)理想帶動(dòng)財(cái)富效應(yīng)；租金上升令物業(yè)回報(bào)率更為吸引，促使部分租客考慮“轉(zhuǎn)租為買”，同時(shí)吸引更多投資者入市購置收租物業(yè)；內(nèi)地經(jīng)濟(jì)逐步改善，將帶動(dòng)內(nèi)地買家赴港置業(yè)。

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