作者 | 玥彤

　　近日，國務院發(fā)布了我國第一部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)——《住房租賃條例》，9月15日正式施行。

　　這是繼2010年住建部發(fā)布《商品房屋租賃管理辦法》以來，住房租賃領域時隔15年再次迎來全國性、系統(tǒng)性的制度更新。

　　從部委規(guī)章到國家法規(guī)，國家對住房租賃市場的重視程度顯著提升。更重要的是，條例明確了諸多保障租客權益的條款，將帶來一次租房市場的巨變。

　　《條例》有哪些影響？

　　第一，對合同備案的管理將更嚴格。

　　“出租人應當將租賃合同備案”的規(guī)定其實一直存在，但是現(xiàn)實中，幾乎沒有哪個部門會主動去查一個租賃合同到底有沒有備案。

　　但這一次不同，《條例》特別將“住房租賃經紀機構”單獨拎出來，明確其在促成交易過程中的備案義務。

　　明確規(guī)定：

　　“出租人和承租人通過住房租賃經紀機構簽訂住房租賃合同的，由住房租賃經紀機構辦理住房租賃合同備案。”

　　如果未按照規(guī)定辦理備案，租房租賃企業(yè)和經紀機構將會受到兩萬元以上十萬元以下的罰款處罰。

　　以后就算房東不想備案，中介也會直接辦理備案，絕大多數(shù)租房合同都“跑不了”。

　　畢竟，相比一年租不了幾套房的個人房東，中介機構每年要促成幾百甚至幾千套房源成交，一旦被查出未按照規(guī)定備案，就不是罰一次兩次的問題了。

　　更別說一套房也就賺到幾千塊錢的中介費，就算被抓到一次也足夠中介“出出血”。

　　從長遠角度看，這一變化對住房租賃市場也是一次規(guī)范。據《2025中國城市長租市場發(fā)展藍皮書》統(tǒng)計，在我國住房租賃市場中，供應主體90%以上是個人出租。

　　租房備案是第一步，后續(xù)的交稅、管理細化，也就水到渠成。合同備案也意味著租金信息進入了官方數(shù)據庫，下一步，或許就是房東要依法給租金交稅了。

　　但是房東真的會自己吞下這筆稅嗎？大概率，房東會選擇將這部分成本轉嫁給租客——房租每個月漲幾百塊，讓租客買單。

　　條例對租房行為的規(guī)范，還有一個重要的變化——更加強有力地保護租客權益。

　　比如，只要寫進了合同，租客的押金、電費、家具維修責任等，都有法律保障。

　　只要合同寫到位了，過去那些“提燈定損”“拆窗驗灰”的奇葩場面，都將得不到法律的支持。

　　什么是“提燈定損”？去年3月，一女子退租的視頻走紅。房東在退租時拿著燈一點一點檢查房屋狀況，最后列出的清單中，租客需要賠償一萬余元。要知道，這處自建房的每個月的房租也才1200元。

　　圖源“提燈定損”租客視頻截圖

　　問題的根源在哪里？就在于：合同沒寫清、口頭說了算，甚至有些合同根本沒有上報備案。

　　結果就是，退租的時候，租客成了“說不過、斗不過、維權難”的那一方。

　　現(xiàn)在情況變了?！稐l例》明確規(guī)定，“出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時間以及扣減押金的情形等事項。除合同約定情形外，出租人無正當理由不得扣減押金。”

　　對租客來說，這也是一次把主動權捏在手中的機會。

　　現(xiàn)在起，只要是簽訂合同后備案，就等于多了一層“官方確認”的效力。寫進合同里的每一條，都有法律兜底。

　　擔心退租時候被亂扣押金？就把什么時候才會扣押金寫進合同。

　　怕承擔天價水電費，房東胡亂改電表？也可以把電費單價、收取規(guī)則寫進合同。

　　甚至包括維修責任歸屬、家具清單、房屋現(xiàn)狀，都可以在簽約時約定好，寫得越細，風險越小。

　　預想到的麻煩，越早寫進合同，就越受保護。

　　房東不能再搞“私下約定”“口頭補充”的小動作，就算到時候租客真的被為難，也能向相關部門申訴舉報。

　　這下，就把房東暗中收租的灰色地帶堵死了。

　　《住房租賃條例》中有一條規(guī)定：

　　“廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨出租用于居住。”

　　這被一些自媒體解讀為“不允許隔斷房、群租房”，其實是理解有誤的。

　　翻一翻，2010年的《商品房屋租賃管理辦法》中對居住空間的要求，就會發(fā)現(xiàn)早有這樣規(guī)定的：

　　“不得出租用于居住”的空間包括廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下儲藏室”

　　真正的變化是，過道和車庫兩個過去可以打擦邊球的空間，也被明令禁止租住。背后其實是挺殘酷的，像過道這樣的空間，本不可能單獨出租，卻收容了不少租客，有人甚至住了很久。

　　對不少漂泊在大城市的打工人和剛畢業(yè)的大學生來說，車庫被加裝窗戶、拉上電線，就能變成簡易單間；過道被木板一隔，擺上床墊，便成了臨時根據地。雖然環(huán)境不好，但是租金低、隨時都能搬，是可以負擔的過渡選項。

　　生存空間再次被壓縮，他們尋找便宜房源的路似乎更坎坷了。

　　不過，條例一方面增加了對車庫、過道出租的管理，另一方面，也更加務實和人性化了。仔細研究條文就會發(fā)現(xiàn)，“隔斷房”的禁令軟化了。

　　所謂隔斷房，就是用隔板或者隔斷墻把一個房間分成多個小間，還會將非居住空間納入各個房間內。

　　舉個例子，一個兩室一廳的房子，本來只能租給兩戶人。房東或中介加幾面隔板，把客廳甚至廚房、陽臺改成“臥室”，最后分成四五個小隔間分別租出去，賺了多一倍租戶的錢。

　　十五年前的規(guī)定：“出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位?！?/p>

　　但新的條例，變成了“租賃住房單間租住人數(shù)上限應當符合設區(qū)的市級以上地方人民政府規(guī)定的標準?！?/p>

　　也就是說，隔斷是允許的，但居住面積、人數(shù)必須符合相關規(guī)定。

　　新規(guī)定是在說，住房單間最多住兩個人，沒有最小出租單位的限制了。這意味著，只要每間隔斷后的空間滿足面積要求，房東可以合法地將一間房隔為兩個小間，租給兩個完全不認識的人。

　　在居住空間的隔斷不再被明令禁止，只是被“面積”和“人數(shù)”兩個指標框住了尺度。

　　以北京為例，每人至少需要有5平方米的居住面積，每間最多容納兩人。只要房東劃出兩個小隔間、每個住一人，這種“合法隔斷”就不算違法。

　　隔斷房雖然有生存空間，但門檻提高了——面積要夠、人數(shù)要控，想合法在臥室隔斷并不容易。

　　根據中指研究院50城住宅租賃價格指數(shù)，在2025年一季度，50城住宅平均租金累計下跌0.44%，房租持續(xù)走低。

　　那么《條例》實施后，是否會扭轉這一趨勢？很多人擔心，房租會不會因此上漲？

　　從短期看，這種擔心并非沒有道理。隨著房東被要求依法納稅、部分低質量房源被清理出市場，新增成本很可能被轉嫁給租客，月租上漲幾百元并非不可能。

　　但是長遠來說，租金上漲或許只是短期的陣痛。

　　隨著高質量房源的進入，市場規(guī)范化后，租客權益保障更強，如果供給充沛且穩(wěn)定，租金水平反而可能趨于合理——貴的更值得、便宜的不再陷阱重重。

　　更重要的是，租賃市場的整體規(guī)模正在飛速擴張。

　　近年來我國住房租賃市場不斷擴張，尤其在一二線城市，租房已經成為新市民和年輕人的主要居住方式。據新華網統(tǒng)計，今年全國租房人口高達2.6億，在北上廣深四個一線城市，租房人口就接近4000萬，占比接近50%。

　　市場越大，交易越頻繁，對制度的規(guī)范性要求也就越高。而《住房租賃條例》的落地，正是在這個節(jié)點上做出的一次關鍵制度升級。