• 一紙贈與合同背后，是法律賦予的“后悔藥”機會，但服用時間與方法有嚴格限制。

“我把房子過戶給兒子后，他竟把我趕出家門！”“為了孫子讀書把房子過戶給女兒，現(xiàn)在想住一間房都不行！”這樣的家庭糾紛在房產(chǎn)贈與中屢見不鮮。

法律上的贈與反悔權分為兩種：在產(chǎn)權轉移登記前可任意撤銷的“后悔權”，以及產(chǎn)權轉移后因受贈人“忘恩負義”才能行使的法定撤銷權。

01 過戶前的“任意撤銷權”

當房產(chǎn)還在贈與人名下，未辦理產(chǎn)權轉移登記時，法律賦予贈與人一項重要權利——任意撤銷權。

根據(jù)《民法典》第六百五十八條規(guī)定，在贈與財產(chǎn)的權利轉移之前，贈與人可以撤銷贈與。這意味著只要房屋尚未完成過戶登記，贈與人隨時可以反悔。

但這項權利存在關鍵例外：經(jīng)過公證的贈與合同不得任意撤銷。在某起真實案例中，一位老人將房產(chǎn)贈與孫子并辦理了公證，事后反悔卻無法要回房產(chǎn)，因為公證文書鎖定了贈與效力。

金佳律師提示：如果您的贈與目的具有特殊性（如換取養(yǎng)老保障），建議在贈與合同中明確約定受贈人的義務，并進行公證。這樣既能保障受贈人權益，也能在對方違約時保留撤銷權。

02 過戶后的“法定撤銷權”

一旦房屋完成產(chǎn)權轉移登記，贈與人的反悔空間將大幅縮小。此時，只有符合法定條件才能行使撤銷權。

《民法典》第六百六十三條明確規(guī)定了三種撤銷情形：受贈人嚴重侵害贈與人或其近親屬合法權益；對贈與人有扶養(yǎng)義務而不履行；不履行贈與合同約定義務。

2024年北京海淀法院審理的一起典型案件中，王阿婆將房屋過戶給外孫后，以“不孝順”為由要求撤銷贈與。法院最終駁回了她的請求，關鍵原因在于她未能提供有效證據(jù)證明外孫存在法定撤銷情形。

值得注意的是，法定撤銷權行使有嚴格時限：自知道或應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)。超過此期限，即使符合條件也將喪失撤銷權。

03 撤銷權的行使與限制

行使撤銷權不僅需要符合法定條件，還需遵循嚴格程序。撤銷贈與必須通過人民法院主張，不能自行收回房產(chǎn)。

在司法實踐中，法院對法定撤銷情形的認定相當嚴格：

“嚴重侵害”需達到刑事犯罪或重大侵權程度，日常家庭矛盾通常不構成撤銷理由；“扶養(yǎng)義務不履行”需證明受贈人有能力扶養(yǎng)卻拒絕履行；“約定義務不履行”需以書面合同明確約定義務為前提。

金佳律師提示：若贈與后自身經(jīng)濟狀況顯著惡化，《民法典》第六百六十六條賦予了窮困抗辯權，可中止履行贈與義務。但此權利僅針對未履行部分，已過戶的房產(chǎn)無法追回。

04 實務操作建議

為避免贈與糾紛，建議采取以下法律風險防范措施：

簽訂書面贈與合同：明確約定受贈人義務（如養(yǎng)老、居住權保障等），為未來可能的撤銷權行使奠定基礎。謹慎選擇公證時機：若需保障受贈人權益可辦理公證；若希望保留反悔空間，可過戶后再補辦公證。保留證據(jù)材料：對受贈人不履行義務的情況，通過書面溝通、見證人等方式固定證據(jù)。特殊房產(chǎn)處理：抵押房屋需先解除抵押；無證房產(chǎn)無法過戶；限售房需符合交易條件。

稅費成本考量：直系親屬間贈與免征個人所得稅，但需繳納3%契稅及0.05%印花稅。非直系親屬贈與還將產(chǎn)生20%個人所得稅。

結語：18916250600

法律賦予的撤銷權如同“后悔藥”，但服用時間與方法有嚴格限制。房產(chǎn)贈與不是簡單的親情表達，而是可能改變家庭財富格局的法律行為。

王阿婆的案件提醒我們：當外孫在法庭上表示“隨時歡迎外婆來住”，而老人堅持要收回房產(chǎn)證上的名字時，法律的天平已不再傾斜。

高級資深婚姻專業(yè)金佳律師，執(zhí)業(yè)近20年，九三學社社員張江支社副主委，九三學社社法委委員，碩士研究生學歷，現(xiàn)為北京京都（上海）律師事務所專職律師。2018年獲評上海市寶山區(qū)首屆優(yōu)秀青年律師暨十佳業(yè)務骨干，女律聯(lián)反家暴法宣傳員。

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• 房產(chǎn)贈與如同在親情與法律間走鋼絲，一步踏錯可能人房兩空。

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