“這次政策調(diào)整及時(shí)、有效、準(zhǔn)確，政策力度超越市場(chǎng)預(yù)期?！睂?duì)于8月8日晚上北京出臺(tái)的房地產(chǎn)重磅政策，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅如是說。

政策“靴子”終落地，北京限購(gòu)政策迎來新一輪深度松綁。8月8日晚，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”）。其中指出，符合本市商品住房購(gòu)買條件的居民家庭，購(gòu)買五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。

這是繼續(xù)去年“9·30”政策非京籍社保年限“五環(huán)內(nèi)5改3”“五環(huán)外5改2”后，北京在限購(gòu)政策上的又一重要調(diào)整。

除限購(gòu)調(diào)整外，持續(xù)加大公積金支持力度也是此次新政的重要看點(diǎn)，包括二套房公積金貸款最高額度由60萬元提高至100萬元，二套房最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%等。

郭毅稱：“這樣一個(gè)超預(yù)期的政策，對(duì)市場(chǎng)成交量將形成新一輪的提升。由于政策自8月9日起實(shí)施，預(yù)計(jì)在這個(gè)周末，政策的效果就會(huì)立竿見影地體現(xiàn)在市場(chǎng)的到訪量和認(rèn)購(gòu)量的提升上。”

8月8日晚，北京限購(gòu)政策迎來新一輪深度松綁，符合條件的家庭購(gòu)買五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。圖/IC photo

亮點(diǎn)1：

五環(huán)外不限購(gòu)買套數(shù)，78%新房庫(kù)存迎去化良機(jī)

此次新政最大的亮點(diǎn)是，“五環(huán)外不限購(gòu)買套數(shù)”。

根據(jù)《通知》，京籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購(gòu)買五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。

北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原解讀稱，此次政策調(diào)整解除了五環(huán)外購(gòu)置住房的數(shù)量上限，但對(duì)社保年限等北京市購(gòu)房的基本門檻未做調(diào)整。

去年“4·30”新政，北京五環(huán)外可以增購(gòu)1套住房。去年“9·30”新政，非京籍戶籍家庭購(gòu)房社保年限縮短，五環(huán)外5年變2年，五環(huán)內(nèi)5年變3年。

高原表示，此次調(diào)整主要是利好人戶分離家庭的加購(gòu)。近年來隨著北京城市發(fā)展的不斷推進(jìn)，尤其是外圍片區(qū)城市界面與功能的快速改善，北京市人戶分離現(xiàn)象較多，部分家庭確實(shí)存在五環(huán)外購(gòu)置多套住房的現(xiàn)實(shí)需求，此次調(diào)整購(gòu)房政策，使得此類家庭的受限顯著減少，同時(shí)也不再區(qū)分單身與否，更符合當(dāng)前購(gòu)房群體的實(shí)際需求。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年1-7月，北京新建商品住宅銷售套數(shù)中，五環(huán)外占比超80%，是新房市場(chǎng)的絕對(duì)成交主力地區(qū)，二手住宅成交套數(shù)五環(huán)外占比也超50%。

郭毅指出，目前從北京新房庫(kù)存來看，7.19萬套的庫(kù)存中，78.7%都是在五環(huán)外，這次新政非常聚焦當(dāng)下市場(chǎng)的核心痛點(diǎn)，對(duì)拉動(dòng)局部市場(chǎng)的需求、緩解開發(fā)商的庫(kù)存壓力，能夠起到有效的作用。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，本次政策落地后，預(yù)計(jì)一方面將對(duì)五環(huán)外的市場(chǎng)產(chǎn)生積極作用，另一方面，對(duì)于想賣出五環(huán)外二手房改善住房的需求來說，此次政策也帶來了新的機(jī)會(huì)，促進(jìn)這部分改善需求釋放。在促進(jìn)市場(chǎng)修復(fù)的同時(shí)，也可以更好地支持職住平衡。

與此同時(shí)，單身人士購(gòu)房政策繼續(xù)優(yōu)化，《通知》明確，對(duì)成年單身人士在本市購(gòu)買商品住房的，按照居民家庭執(zhí)行限購(gòu)政策。

去年“9·30”新政明確，京籍成年單身人士與未成年子女共同生活的，按京籍居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策。從此次政策調(diào)整來看，支持重心主要落在了購(gòu)房家庭的成年子女這一群體上。

郭毅表示，單身人士分為兩類，一類是購(gòu)房家庭的成年子女，一類是單身離異人士。無論屬于哪一類，單身家庭的購(gòu)房需求均具有客觀性和剛性，針對(duì)這類人群的需求推出更寬松的政策，將對(duì)局部需求的釋放起到有效助力。

亮點(diǎn)2：

公積金政策組合拳，降低剛需購(gòu)房門檻、利好改善群體

此次北京新政的另一個(gè)看點(diǎn)是住房公積金政策“組合拳”。

分析來看，本次新政主要有四方面變化：一是首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，對(duì)于無房，但存在已結(jié)清公積金貸款記錄家庭，可認(rèn)定為首套信貸。二是二套信貸額度與成數(shù)提升，公積金二套信貸上限由60萬上浮至100萬。同時(shí)二套公積金貸款首付統(tǒng)一降低至30%（原五環(huán)內(nèi)35%，五環(huán)外30%）。三是公積金貸款額度累積加快，由原每繳存一年信貸額度累積10萬元至每繳存一年信貸額度累積15萬元。四是可提取公積金作為首付。此前因種種原因，北京市一度停止提取公積金作為首付業(yè)務(wù)，此次在流程優(yōu)化后，恢復(fù)了該項(xiàng)服務(wù)。

高原表示，公積金作為購(gòu)房者購(gòu)房的重要支持力量，其資金成本相對(duì)按揭貸款更低，公積金信貸額度與比例的提升，能夠有效地降低購(gòu)房者的月付壓力與總利息成本。

例如，對(duì)于已繳存8年公積金，購(gòu)置五環(huán)外總價(jià)360萬元的剛需住房的家庭而言，如選擇滿貸288萬元、25年貸款期限的情況下，原有的信貸方式為80萬公積金貸款及208萬商業(yè)貸款，月供會(huì)達(dá)到13547元。在新政之下，這樣的剛需家庭就可獲得120萬公積金貸款支持，相對(duì)應(yīng)的商業(yè)按揭貸款可降低至168萬元，使得每月月供降低至13454元，月供可減少93元左右，全周期的利息金額可降低2.77萬元。

此外，高原表示，與剛需群體類似，新政對(duì)于改善群體而言也有較好支持。首先是對(duì)于占市場(chǎng)交易者近三成的“一買一賣”置換群體而言，在原有的認(rèn)定方式之下，將被認(rèn)定為二套購(gòu)房者，公積金信貸額度上限為60萬元，而新政之下則可被認(rèn)定為首套，公積金信貸上限大幅提升至120萬元。而對(duì)于加購(gòu)住房的改善群體，二套額度上限則由60萬提升至100萬元。

在郭毅看來，此次北京住房公積金新政是一次系統(tǒng)性放松，其核心目的在于讓購(gòu)房家庭享受到更低成本的房貸優(yōu)惠，在緩解月供壓力的同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)需求形成新的拉動(dòng)。

影響：

去年松綁催生60%成交暴漲，今年能否再現(xiàn)？

去年“9·30”松綁政策對(duì)于北京樓市交易的提振效果明顯。2024年10月-12月，北京二手房成交量連續(xù)三個(gè)月高位運(yùn)行，月度網(wǎng)簽量均達(dá)到1.7萬套以上，尤其是12月單月成交量超2萬套，創(chuàng)近21個(gè)月新高，四季度二手房成交量同比增長(zhǎng)約60%。

這也使得北京2024年全年二手住宅網(wǎng)簽約17.57萬套，與2023年相比增長(zhǎng)13.0%，整體交易規(guī)模是2017年以來的次高水平，僅低于2021年。

今年上半年，政策效力疊加“小陽春”樓市節(jié)點(diǎn)，北京二手房市場(chǎng)從3月份起呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”走勢(shì)。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，1-6月全市二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽88574套。單月來看，1-6月，分別成交了12480套、11876套、19233套、15569套、14277套、15139套。不過整體來看，不及去年四季度。

下半年伊始，政策效力減弱疊加市場(chǎng)淡季，北京樓市成交下滑。2025年7月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為12784套，環(huán)比下降15.6%，同比下降17.9%。新房市場(chǎng)方面，7月，北京新建商品住宅成交2325套，同比減少23.3%、環(huán)比減少30.4%。

正是在這樣的市場(chǎng)背景下，市場(chǎng)呼吁政策松綁，而關(guān)于政策調(diào)整的傳聞也不斷，如今“靴子”落地，勢(shì)必會(huì)提振下半年市場(chǎng)成交。

那么，此次新政，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)帶來哪些效果？

高原認(rèn)為，從剛剛過去的7月數(shù)據(jù)來看，盡管受連續(xù)強(qiáng)降雨影響，帶看、成交數(shù)據(jù)稍有回落，但實(shí)際新增客源數(shù)量總體規(guī)模相較6月還有增長(zhǎng)。應(yīng)當(dāng)說市場(chǎng)的客戶基礎(chǔ)較好，購(gòu)買力有所增強(qiáng)，在此次政策的支持之下，相信三季度市場(chǎng)形勢(shì)能夠延續(xù)上半年的良好走勢(shì)，鞏固前期止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)。

陳文靜也表示，整體來看，今年1-7月，北京新建商品住宅銷售面積304萬平方米，與上年同期基本持平，同期二手住宅成交超10萬套，同比增長(zhǎng)12%，整體表現(xiàn)平穩(wěn)，但7月新房、二手房市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱跡象，本次政策落地將有利于提振市場(chǎng)預(yù)期，帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度好轉(zhuǎn)，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。

而在郭毅看來，此次政策仍是一個(gè)周期性政策，雖然力度超預(yù)期，但對(duì)市場(chǎng)的影響時(shí)長(zhǎng)并不會(huì)太長(zhǎng)。因?yàn)?，?dāng)下市場(chǎng)仍處于深刻的筑底階段，政策或許能推動(dòng)市場(chǎng)企穩(wěn)，使其發(fā)展更為安全穩(wěn)健，然而市場(chǎng)供過于求的態(tài)勢(shì)在短期內(nèi)難以從根本上扭轉(zhuǎn)。房?jī)r(jià)走勢(shì)方面，或有一定的穩(wěn)固效應(yīng)，但市場(chǎng)分化現(xiàn)象依然會(huì)客觀存在。郭毅認(rèn)為，若要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)全面回暖，真正扭轉(zhuǎn)購(gòu)房者的信心，可能還需要更多、更全面的政策支持。

此外，令業(yè)界關(guān)注的是，隨著北京限購(gòu)政策松綁，其他核心城市是否會(huì)跟進(jìn)？58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，盡管今年以來“穩(wěn)樓市”為主基調(diào)，且一線城市本身也在研究?jī)?chǔ)備調(diào)減限制性措施，但一線城市總體政策面相對(duì)保守，本次北京的政策也預(yù)示著一線城市未來政策進(jìn)一步放松的節(jié)奏可能會(huì)加速。

不過張波也指出，各地樓市情況不同，政策放松的方向也會(huì)有所差異。以上海與北京的對(duì)比為例，一方面北京政策需服務(wù)于人口疏解和京津冀協(xié)同發(fā)展，五環(huán)外放松是這一戰(zhàn)略方向的體現(xiàn)；而上海外環(huán)外產(chǎn)業(yè)布局多，首套剛需和改善型需求都較為集中，上海外環(huán)外更多體現(xiàn)在定點(diǎn)放松，選擇“精準(zhǔn)施策”的可能性更大，包括臨港新片區(qū)、金山、崇明都是定向放松的重點(diǎn)區(qū)域。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對(duì) 付春愔