站在香港中路市政府位置，往東望去，那棟242米高的“刀片樓”直插云端，散發(fā)著冷冽的光澤。

▲青島地標(biāo)豪宅——刀片樓

這就是號(hào)稱(chēng)世界著名建筑大師貝聿銘父子，在中國(guó)大陸唯一設(shè)計(jì)的可售豪宅、——梵悅·凌云，一個(gè)自帶傳奇色彩地標(biāo)豪宅。

1、

天價(jià)豪宅橫空出世

梵悅·凌云，地處市南區(qū)核心的香港中路，項(xiàng)目總高242米，共65層地上、5層地下，其中1~2層是物業(yè)和配套大堂，3~23層規(guī)劃為涉外法務(wù)辦公區(qū)，24、25層及62層設(shè)置商業(yè)和業(yè)主會(huì)所，其余高區(qū)為復(fù)式公寓。

26層以上的公寓部分名為梵悅·凌云，但青島本地人更習(xí)慣直接稱(chēng)它為“刀片樓”。這個(gè)綽號(hào)源自它外形奇特，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去整棟樓薄如刀刃，因此得名。

▲梵悅·凌云社區(qū)外景

▲梵悅·凌云大堂實(shí)景

梵悅·凌云最大的賣(mài)點(diǎn)就是海景，作為海邊的超高層建筑，其視野毫無(wú)疑問(wèn)是無(wú)敵的。在內(nèi)部裝修和配套上，開(kāi)發(fā)商也下足血本，無(wú)論是大堂、會(huì)所還是室內(nèi)精裝，都做到了一線豪宅的水準(zhǔn)，氣派非凡。

▲梵悅·凌云樣板間實(shí)景

梵悅·凌云作為青島昔日第一高的重生之作，自帶光環(huán)和噱頭——全球唯三的貝氏可售作品、島城昔日地標(biāo)的傳奇回歸、242米封頂俯瞰全城的霸氣，這些標(biāo)簽令不少人一開(kāi)始對(duì)它充滿期待。但是據(jù)查詢青島網(wǎng)上房地產(chǎn)官方數(shù)據(jù)，開(kāi)盤(pán)2年時(shí)間，截至今年8月初，梵悅·凌云26層以上公寓僅網(wǎng)簽了15套。

▲梵悅·凌云網(wǎng)簽數(shù)據(jù)圖

究其原因，價(jià)格無(wú)疑是最大的攔路虎之一。梵悅·凌云定價(jià)，從低區(qū)到高區(qū)，單價(jià)跨度較大大，定價(jià)邏輯主要依據(jù)就是看海景的程度，戶型建面約246—586㎡，含精裝修售價(jià)約5—7萬(wàn)/㎡，起步總價(jià)近千萬(wàn)/套，最貴的一套總價(jià)逾6000萬(wàn)。

2、

大師設(shè)計(jì)的地標(biāo)，為何爛尾？

梵悅·凌云，曾有過(guò)一段跌宕起伏的前世今生，經(jīng)歷了復(fù)雜的資本博弈和時(shí)代沉浮，頗具傳奇色彩。

二十年前，青島要打造地標(biāo)性高樓，本土開(kāi)發(fā)商泰山地產(chǎn)拿下市南區(qū)香港中路的黃金地塊，不惜重金邀請(qǐng)世界著名的貝聿銘建筑事務(wù)所擔(dān)綱設(shè)計(jì)：在距地面100米高空設(shè)置結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，使25層以上建筑截面逐漸收窄呈扇形，以確保每戶享有無(wú)遮擋海景。這一創(chuàng)新設(shè)計(jì)據(jù)稱(chēng)開(kāi)創(chuàng)了世界建筑史上的奇跡，中國(guó)內(nèi)地絕無(wú)僅有。項(xiàng)目命名為青島財(cái)富中心，規(guī)劃總建筑面積約10.7萬(wàn)㎡，地下5層、地上70層，高度刷新當(dāng)時(shí)的青島紀(jì)錄，成為青島第一高。

▲梵悅·凌云實(shí)景

然而，這座被寄予厚望的“青島第一高”，命途多舛。從立項(xiàng)之初，就伴隨著資金與權(quán)力的暗戰(zhàn)。泰山地產(chǎn)最早的背景是港資和央企石化系統(tǒng)，后逐漸民營(yíng)化，實(shí)控人為劉煜。但據(jù)傳在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一位神秘的李姓女商人左右著資金局勢(shì)：她依托特殊背景，通過(guò)復(fù)雜股權(quán)騰挪套現(xiàn)離場(chǎng)，在青島上演了一出眼花繚亂的資本游戲。項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間也一拖再拖——2009年才正式動(dòng)工，原計(jì)劃2012年竣工，卻因資金鏈問(wèn)題停工；2011年曾復(fù)工，2013年6月大樓結(jié)構(gòu)封頂，隨后不久開(kāi)發(fā)商資金鏈徹底崩盤(pán)。2016年項(xiàng)目再度停擺，從此一爛就是近十年。

▲梵悅·凌云實(shí)景

爛尾期間，這棟樓牽涉的債務(wù)糾紛和訴訟多達(dá)數(shù)十起，原開(kāi)發(fā)商泰山地產(chǎn)被列入失信黑名單。直到2022年4月，青島中院將刀片樓法拍，起拍價(jià)13.54億元，評(píng)估價(jià)近17億，最終流拍。

兩個(gè)月后，青島市南區(qū)政府出手了，宣布將其改造為青島涉外法務(wù)中心，引入北京梵天集團(tuán)作為運(yùn)營(yíng)建設(shè)方，總投資約51億元，打造成全國(guó)頂級(jí)的法律服務(wù)總部和高端商務(wù)地標(biāo)，項(xiàng)目更名為更名為梵悅·凌云&青島涉外法務(wù)中心。

至此，這棟沉寂多年的爛尾樓，終于鳳凰涅槃般重獲新生。2023年7月，梵悅·凌云項(xiàng)目正式對(duì)外開(kāi)放樣板間。不過(guò)，更大的考驗(yàn)還在后頭。

3、

高價(jià)豪宅憑啥讓人買(mǎi)賬？

如果說(shuō)刀片樓的前半生，是一部資本戲碼，它重生后的后半場(chǎng)，則是一場(chǎng)市場(chǎng)大考。梵悅·凌云，雖然披上了豪宅的外衣，但內(nèi)里有諸多天然硬傷無(wú)法回避。這些問(wèn)題直接導(dǎo)致不少潛在買(mǎi)家望而卻步，讓這座頂級(jí)豪宅陷入曲高和寡的尷尬境地。梵悅·凌云的槽點(diǎn)主要有三：

1、商業(yè)產(chǎn)權(quán)劣勢(shì)明顯

梵悅·凌云是40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓，不通燃?xì)猓恋啬晗薮蠓s水，粗略估計(jì)，只剩下大約20年產(chǎn)權(quán)。而轉(zhuǎn)手時(shí)高額的稅費(fèi)也是繞不過(guò)去的坎，嚴(yán)重影響梵悅·凌云的流動(dòng)性。

2、戶型設(shè)計(jì)不合理

受限于十幾年前定型的樓體結(jié)構(gòu)，梵悅·凌云很多戶型硬傷。超高層+全復(fù)式的配置帶來(lái)了超高容積率和高公攤。梵悅·凌云公攤比例高達(dá)32%左右。而復(fù)式結(jié)構(gòu)導(dǎo)致室內(nèi)樓梯、電梯前室等進(jìn)一步侵占空間，得房率偏低。

▲梵悅·凌云樣板間實(shí)景

盡管號(hào)稱(chēng)南北通透，但不少戶型南側(cè)房間外是走廊。受限于老結(jié)構(gòu)，樓棟幕墻無(wú)法換成當(dāng)下流行的大面落地玻璃，只能保持原來(lái)的“框景”窗口。許多復(fù)式客廳挑空兩層，卻被上下分隔的橫梁墻體切割得支離破碎，窗戶也零碎分割，視野大打折扣。本應(yīng)是海景落地窗景觀，被截成幾塊畫(huà)框，既不敞亮也不壯觀，反而讓人有些壓抑感——這對(duì)于主打觀景的海景豪宅來(lái)說(shuō)實(shí)屬大忌。

▲梵悅·凌云樣板間實(shí)景

此外，動(dòng)線設(shè)計(jì)也有“先天商業(yè)化”的痕跡，并非按照家庭起居習(xí)慣來(lái)最優(yōu)化布局。哪怕開(kāi)發(fā)商在裝修上鉚足勁兒，用奢材和藝術(shù)品堆滿整個(gè)空間，也難掩戶型先天的局促和不合理。

▲梵悅·凌云樣板間實(shí)景

3、匹配客群狹窄

梵悅·凌云的尷尬在于，它瞄準(zhǔn)的是極小眾的一撮買(mǎi)家——那些愿意為了海景高層公寓一擲千金的人。在青島，富人們普遍鐘愛(ài)低密度的別墅、洋房，對(duì)超高層塔樓式豪宅興趣不高，很少有人會(huì)把數(shù)千萬(wàn)預(yù)算投入一套高空公寓。而青島沿海一線，那些超高層豪宅項(xiàng)目，都面臨成交稀少、二手價(jià)格低迷的問(wèn)題。

▲梵悅·凌云樣板間實(shí)景

梵悅·凌云恰恰撞上了青島豪宅市場(chǎng)的軟肋：超高層+公寓。這兩樣單拎出來(lái)在青島都不討喜，何況它兼而有之。

▲梵悅·凌云

除此之外，還有些玄學(xué)層面的爭(zhēng)議也為項(xiàng)目增添了話題性——畢竟刀片樓這個(gè)名字聽(tīng)著就不太吉利，尖刀般的建筑造型直沖香港中路，有“路沖”之嫌，被認(rèn)為是不聚財(cái)甚至損福報(bào)的格局。坊間甚至流傳，當(dāng)年項(xiàng)目爛尾多年，與其風(fēng)水不好有關(guān)。當(dāng)然，這類(lèi)傳說(shuō)見(jiàn)仁見(jiàn)智，但對(duì)于本就心存疑慮的購(gòu)房者而言，無(wú)疑又是一個(gè)減分項(xiàng)。這樣一棟刀鋒劈煞的樓，一般人氣場(chǎng)不夠強(qiáng)，還真不敢住進(jìn)去。