平地一聲雷。

北京放寬限購了！五環(huán)外買房不再限制套數(shù)！

原本以為前不久的政治局會(huì)議只字未提“房地產(chǎn)”，本月出政策的希望已不大。

沒想到，政策會(huì)來的如此猝不及防。

而且，還是北京！

8月8日，北京突發(fā)新政。

·進(jìn)一步放寬限購

五環(huán)外買房不限套數(shù)，包括新房和二手房。

成年單身按家庭戶算。

但需要注意，此次放寬的只是套數(shù)，可以買3套乃至N套，并未對(duì)社?；騻€(gè)稅門檻作出調(diào)整。

也就是說，非京籍在五環(huán)外買房仍需要連續(xù)繳納2年的社保或個(gè)稅。

單身人士跟家庭戶也已“拉齊”。

在五環(huán)外買房不限購，在五環(huán)內(nèi)也能比原來多買一套。

又釋放出了一批“買房資格”。

有利于刺激改善需求。

現(xiàn)在北京80%以上的新房成交都來自五環(huán)外，二手房五環(huán)外也能占到一半。

·公積金“大松綁”

包括調(diào)整首套房認(rèn)定，在北京無房+貸款已結(jié)清，即可認(rèn)定為首套。

享受首套的首付、利率和可貸額度。

以及，提高二套公積金貸款額度、降低五環(huán)內(nèi)二套公積金首付等。

都是在減輕改善換房的壓力。

此外，繳存年限貸款系數(shù)也變大了，并支持提取公積金直付首付款。

客觀說，此次北京這套政策組合拳，熱鬧歸熱鬧，但實(shí)際作用并不大。

一則，五環(huán)外的限購政策已經(jīng)調(diào)整。

京籍可以買三套，非京籍可買兩套。如今，“一刀切”全部不限套數(shù)！

乍看力度很大，但真正有實(shí)力和意愿在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境繼續(xù)買三套、四套的能有多少？

二則，雖然套數(shù)不限了，但契稅政策不變。

三套及以上仍是3%。

更重磅的是，北京的新政突發(fā)，信號(hào)意義極大。

因?yàn)楸本┘仁且痪€城市，更是四大一線城市中最講政治的。

收緊調(diào)控，它最早；

松綁調(diào)控，它最晚。

去年9月底那波一線城市集體出招，就是先廣州、深圳帶頭，上海跟進(jìn)，北京是最后一個(gè)。

再看這次，竟然是北京先動(dòng)手了！

歷史罕見的“積極”。

而且招招很實(shí)，已經(jīng)動(dòng)到了限購根本上。

只是說仍有所保留，沒有底牌出盡。

但這也足以引發(fā)一波政策潮。

廣州就不用說了，深圳、上海完全可以跟進(jìn)。

畢竟北京此次一反常態(tài)地率先行動(dòng)，這本身就足以說明問題。

必須政策救市的時(shí)候，到了。

講真，去年9月那波政策效力，已經(jīng)消耗殆盡。

如今迫切需要增量政策介入。

而且政策“工具箱”仍有空間，基本會(huì)圍繞這幾點(diǎn)：

1）大幅降利率，取消利率紅線。

房貸利率與房價(jià)負(fù)相關(guān)。

實(shí)際房貸利率至少降到2.7%以下，才能激活增量。

如果銀行死守3.1%的紅線，即便LPR下調(diào)也只會(huì)起反作用。

2）“拉齊”稅費(fèi)。

首付、利率已不分首二套，但契稅依然按名下套數(shù)核算。

這是在懲罰改善，而非鼓勵(lì)支持。

3）全市統(tǒng)一建筑規(guī)范并嚴(yán)格執(zhí)行。

建筑規(guī)范放寬，的確利于產(chǎn)品創(chuàng)新、供給側(cè)誘惑。

但各區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致過度內(nèi)卷。

4）出臺(tái)限跌令。

現(xiàn)在買房人不敢進(jìn)場(chǎng)，很大程度是對(duì)房價(jià)沒信心，擔(dān)心買完會(huì)降。

政策硬性的兜底，可以讓市場(chǎng)有明確止跌線。

5）繼續(xù)專項(xiàng)債收儲(chǔ)。

年初的時(shí)候，啟動(dòng)了一輪存量房與土地的收儲(chǔ)工作，但之后就沒有動(dòng)靜了。

這個(gè)可以繼續(xù)執(zhí)行。

因?yàn)槭袌?chǎng)上的滯重樓盤或者二代產(chǎn)品，其價(jià)格依然不穩(wěn)定。

6）執(zhí)行現(xiàn)房銷售。

所有刺激需求端的政策，都只治標(biāo)不治本。

現(xiàn)房銷售，卻可以治本。

它可以控制供給，把市面上的供應(yīng)量壓下來，還能避免爛尾、貨不對(duì)板，重塑買房人對(duì)市場(chǎng)的信心。

并且還能給二代產(chǎn)品留出市場(chǎng)空間，利于穩(wěn)房價(jià)。

此外，還有一個(gè)最重要的政策，就是宏觀政策。

因?yàn)楹暧^政策是能夠刺激經(jīng)濟(jì)、拉動(dòng)消費(fèi)，和建立大家對(duì)經(jīng)濟(jì)的信心的。

目前已經(jīng)推行的育兒補(bǔ)貼政策以及幼兒園大班免學(xué)費(fèi)，就屬于這類。

現(xiàn)在，新一輪救市已經(jīng)發(fā)槍。

預(yù)計(jì)9月，會(huì)是一個(gè)重要政策節(jié)點(diǎn)。