上海內(nèi)環(huán)內(nèi)更應(yīng)該解除住房限購，而非外環(huán)外，這也決定了當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場最大的投資機(jī)會

文\丁彥皓-可信財商

一、上海與北京最大的不同就是北京可向四周延伸，但是上海北面是江，東面是海，西面又被蘇州頂死了，很難大幅擴(kuò)張的現(xiàn)實(shí)決定上海的可供給土地極為優(yōu)先

2025年8月8日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，自2025年8月9日起施行

《通知》明確規(guī)定符合北京市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)

即：京籍居民家庭、在北京市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環(huán)外商品住房不限套數(shù)

同時，《通知》明確，對成年單身人士在北京市購買商品住房的，按照居民家庭執(zhí)行限購政策

由于北京五環(huán)和上海外環(huán)的規(guī)劃長度都是99公里，環(huán)內(nèi)面積都是660多平方公里

基于此，一度上海外環(huán)外解除限購的言論甚囂塵上，但是上海與北京最大的不同就是北京可向四周延伸，但是上海北面是江，東面是海，西面又被蘇州頂死了，很難大幅擴(kuò)張的現(xiàn)實(shí)決定上海的可供給土地極為優(yōu)先

土地供給有限與為未來的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展儲備土地就成了決定上?？沙掷m(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，如果上海為了當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)利益，將上海全部儲備用地全面推向市場，則在承接未來更高附加值的新興產(chǎn)業(yè)時必然要面臨超額代價，最終嚴(yán)重的遏制了上海的可持續(xù)發(fā)展

基于此，在上海有限的空間中搶奪一席之地不僅僅是取決于財力，還要顧及是否能夠?yàn)樯虾５陌l(fā)展添磚增瓦，如果目前盲目取消外環(huán)外的購房限購政策，則全國，乃至全球資本都會在上海謀得一席之地，最終透支上海未來新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是上海推出住房限購的初衷

二、上海要想確?？沙掷m(xù)發(fā)展，必須擇優(yōu)而選，將有限的土地提供給更能夠創(chuàng)造價值的高附加值企業(yè)與人才，且為未來新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與人才涌入提供空間

在上海能夠購買房產(chǎn)需要具備三點(diǎn)，而非全國，乃至全球資本將其作為財富增值的途徑，即

1、 有錢，能夠支付得起巨額的房價

2、 有才，能夠獲得上海戶口

3、 有貢獻(xiàn)，社保交足規(guī)定的年限

事實(shí)目前深圳已經(jīng)面臨因土地供給不足與價格高漲而導(dǎo)致發(fā)展嚴(yán)重受限的困境

基于此，上海要想確?？沙掷m(xù)發(fā)展，必須擇優(yōu)而選，將有限的土地提供給更能夠創(chuàng)造價值的高附加值企業(yè)與人才，且為未來新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與人才涌入提供空間

即使如此，上海的房價也已再創(chuàng)新高，且持續(xù)攀升，早已超出太多人終生都無法企及的高度，嚴(yán)重的遏制了上海的發(fā)展

7月25日，在上海2025年第六批次土地拍賣中，位于徐匯區(qū)的衡復(fù)地塊經(jīng)過28輪競價，被上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司以12.25億元的價格收入囊中，最終該地塊成交樓面價20.026萬元/平方米，溢價率22.38%

這是國內(nèi)樓面價首次突破20萬，房價兜底應(yīng)該在38萬每平米，甚至40萬以上，成為妥妥的全國性歷史性地王

基于市場的視角看，這次拍賣會釋放的最大信號就是第四輪房地產(chǎn)行情已經(jīng)徹底的開啟，但目前僅僅是個開始，未來的上漲會更猛，可以肯定的是到這一輪行情頂峰，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)多數(shù)豪宅的價格會突破100萬每平米

三、目前上海得以可持續(xù)發(fā)展的另一路徑就是以“股份制”的形式和嘉興的嘉善、平湖以及蘇州的吳江共建經(jīng)濟(jì)特區(qū)，基于上海的產(chǎn)業(yè)與資本嫁接嘉興與蘇州貼近上海的土地實(shí)現(xiàn)雙方的各自發(fā)展

嚴(yán)格意義來講，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的房價走勢是社會財富聚集與貧富差距拉大的結(jié)果，即少量群體因?yàn)楦鞣N原因掌握了巨額財富后，將其沉淀在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的房產(chǎn)中，最終形成馬太效應(yīng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)

但也因此成了獲取金融杠桿與財富再分配的籌碼，居住屬性卻相對次之，即使引發(fā)資產(chǎn)泡沫，也是超級財富階層的財富再分配，對社會經(jīng)濟(jì)的影響極為有限

另外，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的高房價已經(jīng)嚴(yán)重的沖擊了商業(yè)的運(yùn)行，成本太高，入不敷出，自然企業(yè)與個人都不得不外遷至房價更低的地區(qū)，最終形成進(jìn)出平衡的穩(wěn)態(tài)，遏制了該地區(qū)的發(fā)展

其實(shí)，上海外環(huán)外暫時空置的土地更應(yīng)該通過限購留給未來新興的高附加值產(chǎn)業(yè)與頂級精英人才，而內(nèi)環(huán)內(nèi)已成型的房產(chǎn)更應(yīng)該取消限購，讓超級財富階層以此實(shí)施財富再分配，且為政府提供稅收

目前上海得以可持續(xù)發(fā)展的另一路徑就是以“股份制”的形式和嘉興的嘉善、平湖以及蘇州的吳江共建經(jīng)濟(jì)特區(qū)，基于上海的產(chǎn)業(yè)與資本嫁接嘉興與蘇州貼近上海的土地實(shí)現(xiàn)雙方的各自發(fā)展，必須要打破曾經(jīng)的以城市為單位各自發(fā)展的固有路徑，而非持續(xù)透支上海極其有限的戰(zhàn)略儲備用地

任何城市的發(fā)展最終都會被高房價所遏制，形成一種進(jìn)出平衡的穩(wěn)態(tài)，很難再有增量的流入，這是導(dǎo)致城市持續(xù)外溢的關(guān)鍵

產(chǎn)業(yè)、資本與人才是從高房價地區(qū)逐級向低房價地區(qū)外溢的，對周邊附屬地區(qū)形成增量流入，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)與推高承接地的房價

四、中國房地產(chǎn)市場依然具備超額紅利，只是呈結(jié)構(gòu)化與區(qū)域化的特征，主要聚集在上海與深圳周邊附屬城市

目前中國與歐美日韓最大的不同有六，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場依然具備超額紅利，只是呈結(jié)構(gòu)化與區(qū)域化的特征，即

1、 中國已經(jīng)成為第四次工業(yè)革命的主導(dǎo)者與最大紅利分配的受益者，這就意味著中國已經(jīng)徹底的突破了中等收入陷阱的掣肘，將會在未來很長一段時間實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展

2、 高附加值的高科技產(chǎn)業(yè)與人才聚集在上海與深圳一帶，持續(xù)釋放超額發(fā)展紅利

3、 人口大城市化的進(jìn)程決定未來很長一段時間全國，乃至全球的精英階層都會持續(xù)涌入上海一帶，尋求一席之地，對住房等物理空間形成增量需求

4、 十八大之后，新一屆政府將經(jīng)濟(jì)的定位從效率兼顧公平改為效率優(yōu)先，公平次之，最終導(dǎo)致國家對長三角與珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)實(shí)施了大規(guī)模與高頻率的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，極大的提升了當(dāng)?shù)氐幕久?/p>

5、 上海周邊附屬城市的房價被嚴(yán)重低估，甚至與人均GDP與人均可支配收入全國倒數(shù)第一甘肅地級市的房價不相上下，具有極大的估值套利機(jī)會

6、 中國將繼續(xù)推行寬松的貨幣政策與積極的財政政策，低利率與債務(wù)堆砌已是中國發(fā)展的必然選擇，最終自然會形成超級通貨膨脹與資產(chǎn)泡沫

五、未來的房地產(chǎn)投資一定是高認(rèn)知財富階層的游戲，聚集在上海與深圳一帶的極少數(shù)地區(qū)，呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)化”的特征

房地產(chǎn)投資主要賺三波財富，即

1、 基本面提升，即產(chǎn)業(yè)附加值、人口凈流入以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

2、通貨膨脹透支貸款本金，每年透支額=（通脹率-按揭貸款利率）*未還按揭貸款額

3、房價上漲導(dǎo)致的資產(chǎn)泡沫存量分配他人財富，資本趨利避害的本性決定其更期望聚集在低估的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)中，共同推高該資產(chǎn)的價格，直至形成資產(chǎn)泡沫

其實(shí)，房地產(chǎn)投資獲益的終極就是取決于基本面持續(xù)提升的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)未來、超額貨幣寬松以及資產(chǎn)泡沫，既有增量產(chǎn)出，更有存量的再分配

但是未來的房地產(chǎn)投資一定是高認(rèn)知財富階層的游戲，聚集在上海與深圳一帶的極少數(shù)地區(qū)，呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)化”的特征，全國其他地區(qū)受基本面的走衰而持續(xù)下跌，最終投資屬性盡失，僅有基本的居住屬性，受益者只是極少數(shù)的人，大量的人將會成為這一輪房地產(chǎn)行情最大的埋單者

另外，未來房地產(chǎn)投資并非取決于社會的平均收入與薪酬高低，而是基于貧富差距最終形成的邊際化，即只有極少數(shù)擁有大量資產(chǎn)的財富階層成為房產(chǎn)投資的獲益者，尤其一旦上海內(nèi)環(huán)內(nèi)取消限購后更為嚴(yán)重，事實(shí)一般人連上牌桌的機(jī)會都沒有

新一輪房地產(chǎn)行情已經(jīng)悄然而至，疊加國家政策的日益寬放松，無形中會形成新的財富分配體系，但最終必然要有人為此買單，而這一輪房地產(chǎn)行情最大的埋單者就是非上海、深圳之外的其他地區(qū)，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、精英與資本都在持續(xù)流向上海與深圳一帶，形成凈流出，沖擊基本面與砸低房價

六、為什么選擇投資湖州的住房？

1、湖州代表未來社會生活頂級追求的水準(zhǔn)

2005年，領(lǐng)導(dǎo)響應(yīng)科學(xué)發(fā)展觀，在湖州安吉余村提出著名的“兩山理論”，即“青山綠水就是金山銀山”，自此生態(tài)環(huán)保成了中國經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展的底線，使任何團(tuán)體和個人絕對不能觸碰的底線

青山綠水的頂級生態(tài)是所有人財富到一定程度之后生活的必然選擇，過去40年湖州錯過這一輪工業(yè)化的機(jī)會，導(dǎo)致其保持了青山綠水的原始生態(tài)，恰恰契合社會財富大爆發(fā)后的頂級生活追求，自然成了財富階層所追求的居住目標(biāo)

2、具有存量零和分配的財富集聚機(jī)會

在全力發(fā)展生態(tài)，且生態(tài)與經(jīng)濟(jì)兩手都要抓的背景下，領(lǐng)導(dǎo)又多次提出“一定要把南太湖建設(shè)好”，尤其幾乎每兩年親自實(shí)地考察，檢查作業(yè)，督促當(dāng)?shù)卣σ愿暗默F(xiàn)實(shí)決定，浙江與湖州必須通過將存量產(chǎn)業(yè)、人才與資本規(guī)模化導(dǎo)入，極速形成規(guī)模，且取得成就，無形中形成了存量財富零和再分配的聚集機(jī)會

3、獨(dú)特的地理位置決定湖州到了大爆發(fā)的時代

湖州緊貼杭州、蘇州與無錫，與上海、合肥與南京近在咫尺，號稱位于長三角的心臟地位，但是由于未趕上上一輪工業(yè)化的浪潮，房價與土地相對低廉，對周邊產(chǎn)業(yè)、資本與人才形成虹吸效應(yīng)

在這一背景下，最近幾年湖州以肉眼可見的速度在持續(xù)崛起，經(jīng)濟(jì)增長處于浙江首位，人口持續(xù)大幅凈流入，大幅縮小與周邊各發(fā)達(dá)城市的距離，無形中成了上海、杭州、南京、合肥、無錫以及蘇州的中心與交通樞紐

同時開建十幾條高鐵、城際高鐵、高速公路以及輕軌，大力打造“軌道上的湖州”大戰(zhàn)略，“要致富，先修路”，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提

湖州作為長三角的中心城市，只有大規(guī)模的發(fā)展交通，降低物流成本，各城市的產(chǎn)業(yè)、人才、資本與資源才會循著低成本的路徑流向湖州，形成增量，推高房價

4、估值極低，具有極大的套利空間

這一輪房地產(chǎn)回調(diào)幾乎對湖州的房地產(chǎn)市場重新洗牌，所有的開發(fā)商都處于崩盤的邊緣，為了輸血、活命都在打折甩，其實(shí)，這恰恰是個“打劫”的超級機(jī)會，妥妥的白菜價

理論上，湖州目前的房貸首付需要15%，但是開發(fā)商會墊部分首付，買房只需5萬塊錢的首付款，利率3.0%，在即將來臨的全球史上最大的惡性通脹和資產(chǎn)泡沫背景下，現(xiàn)在高杠桿買房幾乎是“搶銀行”，這才是妥妥的國家發(fā)錢，而非對股市不切實(shí)際的幻想

5、地處未來500年世界中心地位，具有戰(zhàn)略布局的價值

在我看來，上海以西、無錫以東，蘇州以南與杭州以北這塊地就是黃金鋪成的，未來500年世界的中心，能搶一塊算一塊

6、諸多基礎(chǔ)設(shè)施投資即將釋放基本面提升的效力

這幾年在領(lǐng)導(dǎo)的持續(xù)督促和市場演變下，湖州大興土木、產(chǎn)業(yè)興旺、極速發(fā)展，GDP增長率處于長三角的前列，同時修建四條輕軌與一條城際高鐵

湖杭高速已開通，2024年12月底，滬蘇湖高鐵開通，徹底打通了湖州直達(dá)上海的通道，通蘇滬城際高鐵正在修建，太湖通道已提上日程

城際高鐵的大面積開通必然顛覆已有的房地產(chǎn)模式，將城市的物理空間無限放大，且極其便捷資源的流動

上海、蘇州、無錫與杭州的產(chǎn)業(yè)、資源、資本與人才會持續(xù)涌向價值洼地湖州，理論上湖州會迎來新一輪的發(fā)展，基本面持續(xù)提升，具有極佳的投資價值

目前長三角的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)妥妥的進(jìn)入發(fā)達(dá)國家行列，人類努力的終極目標(biāo)就是“為了活得更好、更久”

在滿足住房的基本需求之后，財富階層必然追求生態(tài)、智慧產(chǎn)業(yè)支撐的高品質(zhì)住宿，湖州有山有水的自然環(huán)境與高科技支撐的智慧型基礎(chǔ)設(shè)施必然會成為下一輪財富階層所追求的生活方式

中央大力支持與長三角經(jīng)濟(jì)紅利的持續(xù)外溢，必然會推動湖州的發(fā)展，湖州的高品質(zhì)生態(tài)與住房將會成為財富階層的首選

目前房價白菜價的現(xiàn)實(shí)，疊加這一輪房地產(chǎn)上行周期，怎么都賺錢，畢竟就是一萬多塊錢一平米，在目前全球集體貨幣寬松的共振效應(yīng)下，房價被嚴(yán)重低估，怎么都賺錢，并且是動輒上百萬的收益

房地產(chǎn)的2008時刻再次到來，錯過2008年，不能再錯過2025年

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作者簡介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場，聚焦權(quán)益投資、資本運(yùn)作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教