說到面粉比面包還貴，有點恍如隔世。

在上海樓市，乃至全國樓市，都已經(jīng)很少看到這個詞了。

我努力回憶，感覺已經(jīng)是2016年以前比較普遍情況。

地王是一浪高過一浪。

今天拍完地，明天周邊新房、二手都跟著漲價。

在之后上海限價，慢慢的慢慢的一二手房倒掛。

根本沒有面粉比面包貴這么一說了。

都是面粉便宜，一手面包也便宜，二手價格一路狂飆。

今年開始，上海樓市又是地王頻出。

再看地價、新房、二手，大量的二手價格已經(jīng)在新拍的地價之下。

感覺已經(jīng)是買面粉送面包了。

先來看看，過去一段時間，一些重點地塊和周邊二手的情況。

1、靜安東斯文里地塊

可售住宅樓面價12萬+。

離得比較近的次新房，國際麗都城，大概是2005年前后的小區(qū)。

現(xiàn)在大概11萬出頭就能買到。

高區(qū)334平，還帶子母兩個車位，一共3800萬。

看單價，相當于東斯文里地塊的9折。

年份更新一點的泰府名邸，2009年的小區(qū)，也是地價9折。

掛牌房源里面11萬價格，中高區(qū)的房源都有。

如果是老破小的價格，只有地價的5折。

旁邊的南洋小區(qū)，八十年代的房子，現(xiàn)在的價格就是6萬左右。

而2021年的時候南洋小區(qū)要賣10萬，和地價的價差就非常小。

2、虹口金茂地塊

可售樓面價11.7萬。

目前看LJ上的掛牌情況，瑞虹新城五期往前基本都比新拍的地王價格低了。

也就是房齡在2014年之前的，都低于地價。

瑞虹一期8.5萬，地價的73折；瑞虹二期9萬，地價的77折。

三四期在85折、五期95折。

1998年的歐洲花園小區(qū)，電梯洋房8萬，地價的68折。

郵電新村老破小價格已經(jīng)到5萬以下，地價的43折。

3、大寧地塊

可售樓面價10萬。

現(xiàn)在上海馬戲城地鐵口的小區(qū)也沒有地價貴。

寶華現(xiàn)代城2008年的小區(qū)，現(xiàn)在價格9萬，地價9折。

10萬這個地價，現(xiàn)在在大寧能買得到很多小區(qū)。

寶華現(xiàn)代城、慧芝湖花園、大寧瑞仕花園、靜安府、靜安映、仁恒靜安世紀等等。

如果是老破小，延長路這邊的基本是地價的5-6折。

4、曹路地塊

連曹路這么遠的地方，二手和地價也是倒掛。

新拍的地可售樓面價4.8萬。

旁邊河濱城市花園2006年的小區(qū)，地鐵口9層電梯房4.8萬。

地價就能買房。

周邊很多動遷小區(qū)3萬塊，地價的6折。

此外，北外灘綠城地塊、莘莊北廣場地塊、真如等等地方都是如此。

除了少數(shù)的次新房價格能超過地價，絕大多數(shù)的房子已經(jīng)被地價遠遠甩開。

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你的地段依然很值錢，只是你的房子不值錢。

這是以前的上海樓市從未出現(xiàn)過的情況。

舉個例子，2018年徐匯康健成交的這個地塊。

成交樓板價為4.6萬/平，實際樓板價將達5.7萬/平左右。

但是周邊次新、老破小并沒有和地價倒掛。

圖源網(wǎng)絡

現(xiàn)在上海市場的變化就是：

同樣位置的房子累死累活地賣就賣個6萬塊，但是拆了賣地它都能值10萬。

從一二手倒掛變成二手和地價倒掛。

局部市場的二手房是會變“香”的。

最明顯的就是瑞虹新城。

上半年瑞虹新城成交量140套，是虹口區(qū)成交第1名。

臨近的郵電新村，上半年成交35套，是虹口第6名。

因為北外灘地王，連香港麗園這樣的塔板結(jié)合的小區(qū)成交量都比之前好一些。

不斷上漲的土地價格，使得二手的價差紅利開始顯現(xiàn)。

買房的時候，通常我們是為地段價值+產(chǎn)品價值買單。

現(xiàn)在很多二手，尤其老破小，已經(jīng)是不用為產(chǎn)品價值付費，地段價值打折付費。

雖然現(xiàn)在新房都在宣傳自己是四代住宅，怎么怎么好。

但是要住上這樣的房子付出的成本也是最高的。

而且四代之后勢必還會有代際升級，這是永遠追不上的。

巨大的價差之下，反而是二手正在走入舒適區(qū)。

如果你的房子是又舊價格又低的，說不準就進入動遷的名單了。

畢竟價格下跌，城市更新的成本是在大幅降低的。

當下勸人買房是很多人不愛聽的一句話。

但是有一點要明確，如果真的當下必須要買的，現(xiàn)在的二手購房成本大幅度下降。

新房，尤其市區(qū)新房的成本是不斷上升，甚至有點成為有錢人的游戲。

還有一點也是需要大家注意的。

市區(qū)新房的面積越來越大，總價段的門檻也越來越高。

市區(qū)新房和剛需慢慢告別的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)。

圖源網(wǎng)絡/新房面積段成交

即便手握1000萬，市區(qū)的新房越來越難買到。

但是二手的選擇越來越多。

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在地價逐漸全面碾壓二手房價的當下。

關(guān)于樓市的一些思路是不是也要調(diào)整了。

資金充足想追四代新房的可以去。

但是多數(shù)人都是資金有限，或者要留錢預防失業(yè)等變故。

都屬于帶著鐐銬跳舞的。

那么，同樣地段下，選擇折扣率高的二手也是一個思路。

上海每個月1.5-2萬套的二手交易量。

里面大量是500萬以下，甚至300萬以下的客戶。

市區(qū)二手未嘗不是個選擇。

至少地段價值能給到剛需明確的安全感。

錢不夠，還想要進市區(qū)，就用房齡換距離。

當然在市場的分化下，有些產(chǎn)品還是要慎重。

老塔樓算是還不穩(wěn)的產(chǎn)品，總價也不低，但是居住體驗真一般，拆遷的難度也大。

老破小也僅限市區(qū)的，郊區(qū)就沒必要了，金山老破小的價格到現(xiàn)在也沒有感覺明確止跌。

另外動遷房也要有所甄別。

像曹路雖然地價很高了，附近動遷房折扣率也大，但是也不能說就是個很好的選擇。

不斷上漲的地價、鈍刀子割肉的房價。

對房東而言是殘酷的市場，對想套現(xiàn)的投資客是壞事。

但對普通買房人是好事。

有的選，也有的砍價，主導權(quán)始終握在自己手里。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

我是觀觀，每天都在研究一線市場的數(shù)據(jù)和房源。我發(fā)現(xiàn)最近的市場表現(xiàn)挺一般的，相比六七月份開始有量價雙跌的趨勢。

很多人的買房計劃延遲了，但很多房東卻開始猶豫了。現(xiàn)在到底還要不要買房？什么時候賣房比較好？怎么賣？

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