一場法拍鏖戰(zhàn)

折射出核心資產的價值韌性

也撕開了市場情緒的真實裂口

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8月12日，園區(qū)奧體南泊云庭10幢801室（建面147.13㎡）以502萬元成交，單價3.41萬/㎡，吸引24人報名、48346次圍觀，經過72輪競拍，最終落槌。

起拍價268萬（單價1.82萬/㎡），僅為評估價382萬的7折，價差達114萬；成交價502萬較原備案價546.88萬低44萬，但較起拍價溢價87%；

該房源戶型為四房兩衛(wèi)，南向視野開闊，精裝交付但需承擔二次過戶稅費。

48346次圍觀創(chuàng)下2025年蘇州法拍房熱度新高，折射出核心區(qū)資產的強吸引力。

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與周邊新房、二手房橫向對比，這筆交易暗藏玄機：

根據貝殼網顯示，泊云庭小區(qū)7月份掛牌均價：37691元/平；6月份成交價格僅：36759元/平；

該小區(qū)在6月份成交一套戶型房子，成交價566w，單價約38512元/平；

7月份僅成交一套132平的，單價約34697元/平 ；
近期泊云庭146㎡戶型二手成交價566萬（單價3.87萬/㎡），本次法拍價低85萬，但需疊加各種稅費，實際成本逼近二手市場價；

目前小區(qū)周邊僅一個綠城沁百合即將開售，去年新房有大家月上海棠軒均價約：4.5萬/平（小高層），保利天郡首開均價：備案均價 43650 元 /㎡（高層）；仁恒河濱雅苑約：均價 44750 元 /㎡（高層）；都高于目前二手房價格。

綠城沁百合預計這個月底首開，對外宣稱5w+的價格，該項目主要是洋房產品，另外裝標和配置較高，相對來說有一定優(yōu)勢；

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作為2019年“千人搖”神盤，泊云庭當前的市場地位源于三重矛盾：

產品迭代下的身位落差：
2021年交付時堪稱“品質標桿”，但2025年奧體南已進入“四代住宅”時代（如綠城立體收納、恒溫泳池會所），泊云庭的裝修標準、戶型設計（本案為豎廳+雙北臥）顯露出代際差距；

學區(qū)加持與溢價透支：
2025年劃入星華學校（西附初中集團），但周邊競品如中海奧體等同享學區(qū)，稀缺性稀釋。加之2023年掛牌價曾沖高至6萬/㎡，價格泡沫破裂后回歸理性，目前奧體板塊二手房也即將批量掛出，相信價格也就有所回調；

供應放量下的客群分流：
奧體南近一年新房供應超2000套，分流高端改善客群；而總價500萬內需求更傾向選擇地鐵更近的斜塘板塊，泊云庭陷入“兩頭不靠”的尷尬。

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決策建議：誰該入場？誰應觀望？

可謹慎抄底者：

地緣自住家庭，滿足“學區(qū)+地鐵（6號線金家堰站300米）+商業(yè)”三位一體需求；

持有資金充裕，能承受5年以上持有周期，對沖稅費及資金成本。

建議觀望者：

投資客：租售比僅1.8%（月租約7000元），跑不贏房貸利率；

杠桿買家：若月供超收入40%，抗風險能力不足。

法拍房價格有時略低，但需接受樓棟位置（臨主干道）、房源產品等折損。對于有剛性去需求的朋友，不妨可以關注一下真正奧體板塊的次新房，近期價格回落較多，是個選擇的機會；

結語

法拍狂歡下的冷思考

泊云庭的502萬落槌價，是當下樓市的隱喻——“倒掛幻覺”終將讓位于“持有成本”，“撿漏心態(tài)”必需臣服“風險管控”。
當資產配置回歸理性，真正的贏家永遠是那些穿透營銷迷霧、算清每一分隱形成本的人。

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