海南地王頻出的三亞灣片區(qū)，最近，可能有個(gè)大體量項(xiàng)目要炸場(chǎng)了！

　　最近，三亞天涯區(qū)官宣，三亞灣新城城市更新項(xiàng)目，要以拍賣的形式，遴選實(shí)施主體；

　　
圖源：天涯城市更新

　　不同于以往的招拍掛，這次是委托第三方拍賣機(jī)構(gòu)，整體拍賣出讓城市更新項(xiàng)目的實(shí)施主體，這在海南的城市更新項(xiàng)目中，算是少見(jiàn)的方式！

　　起拍價(jià)：

　　29.61億元！

　　規(guī)劃總面積，397畝；

　　無(wú)論是金額還是面積，在三亞灣片區(qū)，都屬于超級(jí)體量的存在！

　　此次拍賣涉及HP02-02-10、HP02-02-11兩宗市場(chǎng)化商品房用地和HP02-02-14、HP02-02-17兩宗安置房用地。

　　小易作為海南土拍市場(chǎng)的資深看客，看到地塊帶“HP”字樣的，都會(huì)格外提神；

　　海坡板塊，已經(jīng)是海南土地市場(chǎng)的神級(jí)存在；

　　連續(xù)誕生和刷新“地王”，是海南名副其實(shí)的地王板塊！

　　根據(jù)天涯區(qū)官方發(fā)布的《三亞灣新城城市更新項(xiàng)目(一期)2+2地塊實(shí)施主體拍賣公告》顯示：

　　將于8月27日15時(shí)公開(kāi)拍賣遴選三亞灣新城城市更新項(xiàng)目(一期)2+2地塊實(shí)施主體，以一級(jí)開(kāi)發(fā)成本29.61億元作為起拍價(jià)。
公告顯示，此次拍賣涉及HP02-02-10、HP02-02-11兩宗市場(chǎng)化商品房用地和HP02-02-14、HP02-02-17兩宗安置房用地。
此外還包含了用于相關(guān)配套建設(shè)的HP02-02-12、HP02-02-13、HP02-02-16三宗地塊。

　　此次拍賣以級(jí)開(kāi)發(fā)成本29.61億元作為起拍價(jià)，圍繞一級(jí)總開(kāi)發(fā)成本增加競(jìng)價(jià)方式實(shí)施主體資格遴選（成交價(jià)格包含安置房、幼兒園、公服配套約16.01億元的固定額度投資以及后期應(yīng)繳納的土地出讓金）。

　　出讓標(biāo)的三亞灣新城城市更新項(xiàng)目(一期)“2+2地塊”東至上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)附屬中學(xué)，西至坡村，南至桃源河，北至鳳凰村，規(guī)劃總占地面積26.51公頃（約397.72畝）

　　
根據(jù)測(cè)算，其中市場(chǎng)化商品房的HP02地塊樓面價(jià)為13500元/平米,

　　HP02-02-11樓面價(jià)13100元/平米，兩宗地塊土地預(yù)測(cè)價(jià)值為28.55億元；

　　即使全部以13500元/平米的最高樓面價(jià)粗略計(jì)算，地塊可建設(shè)面積也超過(guò)了21萬(wàn)平。
據(jù)測(cè)算，實(shí)施主體總收入63.88億元，銷售利潤(rùn)率為10%時(shí)關(guān)聯(lián)土地優(yōu)惠系數(shù)47.66%，對(duì)應(yīng)土地預(yù)測(cè)價(jià)值 x 優(yōu)惠系數(shù)=應(yīng)繳納土地出讓金13.61億元。
HP02-02-14、HP02-02-17安置房建設(shè)成本15.76億元；HP02-02-12醫(yī)療衛(wèi)生、HP02-02-13幼兒園、HP02-02-16環(huán)衛(wèi)用地等配套建設(shè)成本0.24億元。
而優(yōu)惠后的土地成本加上安置成本，也就形成了一級(jí)開(kāi)發(fā)成本的，29.61億元的起拍價(jià)！

　　另外，附加條件也提到：
競(jìng)買人需額外承擔(dān)地塊一級(jí)開(kāi)發(fā)前期工作經(jīng)費(fèi)500萬(wàn)元(此為預(yù)估值，以實(shí)際發(fā)生額結(jié)算)。
據(jù)業(yè)內(nèi)小道消息，曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)魯能三亞灣的中國(guó)綠發(fā)，或是本次實(shí)施主體拍賣的熱門參與者；

　　去年以來(lái)，綠發(fā)在海南土地市場(chǎng)，開(kāi)始活躍；

　　
2024年海南拿地企業(yè)排行榜

　　在一口氣拿下文昌8宗住宅地塊后，又在三亞灣海坡板塊拿下25畝安居房用地，2024年海南拿地總金額達(dá)到7.11億，拿地面積超過(guò)330畝！

　　或許，此前的大規(guī)模出手，正是為三亞灣新城的城更項(xiàng)目做準(zhǔn)備；

　　根據(jù)此前天涯區(qū)官方發(fā)布的三亞灣新城城市更新項(xiàng)目（一期）“2+2”地塊未來(lái)定位顯示：

　　三亞灣新城國(guó)際旅游社區(qū)！

　　該項(xiàng)目作為海南自貿(mào)港建設(shè)背景下三亞高品質(zhì)城市更新的標(biāo)桿之作，未來(lái)這里將蛻變成為集生態(tài)居住、休閑生活于一體的天涯濱水文體休閑生活區(qū)。

　　在建筑規(guī)劃上，整體以生態(tài)社區(qū)和回遷安置社區(qū)的住宅建筑為主，建筑布局融合桃源河的自然流動(dòng)形態(tài)，打造靈動(dòng)且融于自然的城市建筑風(fēng)貌。

　　社區(qū)內(nèi)部建筑圍合中央景觀大庭院，營(yíng)造內(nèi)外相融的生態(tài)綠色健康居住環(huán)境。建筑高度由北至南逐漸降低，既為觀賞桃源河提供良好視線通道，又在東西方向形成高低起伏的天際線變化。

　　配套設(shè)施方面，規(guī)劃有幼兒園、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等公共服務(wù)建筑，為居民提供人性化、便捷的城市服務(wù)。同時(shí)，還設(shè)置了社區(qū)泳池、運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)、濱水休閑廣場(chǎng)等，通過(guò)健康步道串聯(lián)多元功能場(chǎng)地，打造全年齡段、多場(chǎng)景的健康社區(qū)庭院空間，真正實(shí)現(xiàn)“幼有優(yōu)育、老有頤養(yǎng)、住有優(yōu)居”。

　　隨著三亞灣新城城市更新進(jìn)入實(shí)施主體的遴選拍賣階段，一個(gè)超大體量的更新項(xiàng)目，也在未來(lái)不久，進(jìn)入市場(chǎng)！

　　三亞灣片區(qū)，又將迎來(lái)一個(gè)新的高端玩家。

　　神仙打架的三亞灣，已經(jīng)匯聚了包括“萬(wàn)科三亞灣、吉祥16號(hào)、天正、億和金盛、陜西鑫陽(yáng)”等王牌選手；

　　隨著該城更項(xiàng)目的殺入，三亞灣片區(qū)的神仙打架局面，將會(huì)更卷！