上海虹口地王來(lái)了：均價(jià)16.6萬(wàn)/平方米！

今年8月初，位于上海四川北路的金茂璞元項(xiàng)目拿到首批99套房源的預(yù)售證，均價(jià)16.6萬(wàn)元/平方米。該項(xiàng)目是金茂在上海開發(fā)的首個(gè)“璞”系產(chǎn)品，還頂著四川北路板塊單價(jià)“地王”的頭銜，項(xiàng)目一經(jīng)入市，便成為上海樓市的關(guān)注的焦點(diǎn)。

項(xiàng)目實(shí)景圖 圖/吉屋網(wǎng)

8月9日，金茂璞元開啟認(rèn)購(gòu)，第一天認(rèn)購(gòu)率便達(dá)到了151%，最終認(rèn)購(gòu)率約為169%。

這一情況給同區(qū)域的另一個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)了不小的壓力。在金茂拿下該地塊的四個(gè)月前，華潤(rùn)也以較高的價(jià)格拿下一宗地塊，后命名為華潤(rùn)外灘瑞府。從準(zhǔn)客戶畫像的公開信息來(lái)看，兩個(gè)項(xiàng)目的客群接近。但由于各種原因，后者至今仍未拿到預(yù)售證。

回顧過(guò)往，金茂與華潤(rùn)曾在寶山南大板塊有過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，如今兩家央企在虹口四川北路再度“狹路相逢”。在這背后，上海樓市競(jìng)爭(zhēng)正在進(jìn)入白熱化。

2000萬(wàn)起售，樓板價(jià)超11萬(wàn)元/平方米

2025年2月，金茂與慶隆組成的聯(lián)合體，以89.64億元的高價(jià)成功拍下虹口瑞虹新城地塊，成交樓板價(jià)高達(dá)11.75萬(wàn)元/平方米，刷新了虹口區(qū)四川北路板塊宅地單價(jià)紀(jì)錄。

此前的2024年11月，華潤(rùn)置地以總價(jià)51.36億元摘得虹口區(qū)hk191A-03地塊，成交樓板價(jià)9.29萬(wàn)元/平方米。

多位市場(chǎng)人士指出，自拿地開始，這兩個(gè)項(xiàng)目便互為競(jìng)品。

近年來(lái)，四川北路板塊雖然也有在售項(xiàng)目，比如北外灘虹口源·717、珠江鉑世外灘界、建邦16區(qū)以及紫金公館等，但這些項(xiàng)目剩余房源已不多，且產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力與內(nèi)環(huán)內(nèi)其他板塊的產(chǎn)品相比仍有差距。弘安里作為純風(fēng)貌別墅項(xiàng)目，目標(biāo)客群與其他項(xiàng)目差異較大，不具備直接可比性。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，上海的豪宅分布相對(duì)集中，主要集中在“一江一河”沿線及核心區(qū)域。陸家嘴、黃浦濱江是傳統(tǒng)豪宅區(qū)的典型代表，新興區(qū)域大多沿黃浦江向南北延伸。四川北路作為新興的高端住宅集聚區(qū)，雖有部分中高端改善型住宅，甚至有偏高端的產(chǎn)品，但與“豪宅”概念仍有距離。

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)則指出，近兩年來(lái)，上海涌現(xiàn)出了一批新興的高端住宅集聚區(qū)，例如前灘、四川北路、北外灘和東外灘等。這些區(qū)域雖然在區(qū)位上與傳統(tǒng)豪宅區(qū)存在差距，但依托一江一河資源的輻射賦能，再加上在高品質(zhì)好房子政策導(dǎo)向下，產(chǎn)品打造更具競(jìng)爭(zhēng)力，成功吸引了大量年輕群體的關(guān)注。

金茂很早就進(jìn)入上海，核心產(chǎn)品金茂府系列在市場(chǎng)上頗具知名度。此次金茂在上海推出的首個(gè)璞系產(chǎn)品——金茂璞元，主打128平方米-239平方米的科技住宅，首批房源總價(jià)在2000萬(wàn)-3000萬(wàn)元區(qū)間，最低總價(jià)1800多萬(wàn)元。

在產(chǎn)品上，金茂利用項(xiàng)目產(chǎn)品為科技住宅的屬性，在空間設(shè)計(jì)上實(shí)現(xiàn)了突破。分析人士指出，從其設(shè)計(jì)理念來(lái)看，很容易吸引年輕群體關(guān)注。

華潤(rùn)、金茂正面PK

金茂璞元受到市場(chǎng)熱捧，令華潤(rùn)外灘瑞府“壓力山大”。

此前在南大板塊，華潤(rùn)和金茂已經(jīng)有過(guò)正面交鋒。彼時(shí)金茂拿地時(shí)間在前，但華潤(rùn)動(dòng)作較快，兩個(gè)項(xiàng)目幾乎同時(shí)開放示范區(qū)和樣板房，最終戰(zhàn)績(jī)不相上下。

到了內(nèi)環(huán)內(nèi)的四川北路板塊，盡管華潤(rùn)拿地時(shí)間早，成本也低于金茂，但在開售搶客這一關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，華潤(rùn)暫時(shí)落后。

根據(jù)最新公示的規(guī)劃，華潤(rùn)地塊有7000平方米左右的風(fēng)貌別墅規(guī)劃。據(jù)了解，上海對(duì)歷史風(fēng)貌及文物的保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)極高，受此影響，新一批風(fēng)貌別墅項(xiàng)目的審批流程變得更為復(fù)雜，項(xiàng)目進(jìn)度也因此有所放緩。

公開信息顯示，華潤(rùn)地塊容積率（3.87）相比金茂地塊也較高，需進(jìn)行復(fù)雜的建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)工作，包括高層住宅、風(fēng)貌住宅及公共服務(wù)設(shè)施的布局。目前項(xiàng)目處于規(guī)劃公示階段，設(shè)計(jì)方案仍在細(xì)化中，需確保建筑形態(tài)、戶型設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃等符合高端定位和區(qū)域風(fēng)貌要求。

現(xiàn)場(chǎng)所見，地塊已開工。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，高層建筑的施工周期較長(zhǎng)，從樁基施工到主體結(jié)構(gòu)封頂、裝修及配套設(shè)施建設(shè)，需數(shù)年時(shí)間。根據(jù)類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，此類高端住宅項(xiàng)目從拿地到開盤所需要的時(shí)間會(huì)比一般的住宅項(xiàng)目更久。

據(jù)中指院公布的2025年1-7月上海房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，華潤(rùn)實(shí)現(xiàn)銷售額215.6億元，排名第三；金茂則以71.2億元的銷售額排在第20位。

分析人士指出，從業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率的角度看，金茂對(duì)璞元項(xiàng)目寄予的希望更大，該項(xiàng)目率先面市也在意料之中。

上海樓市競(jìng)爭(zhēng)激烈

這背后是上海樓市日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。分析人士指出，近年來(lái)上海土拍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊受到追捧，土地成本不斷提高，這也倒逼同板塊內(nèi)的項(xiàng)目“卷”產(chǎn)品。

盧文曦指出，產(chǎn)品端競(jìng)爭(zhēng)激烈的一個(gè)結(jié)果是，豪宅與高端改善型住宅之間的界限正逐漸模糊。以金茂璞元與華潤(rùn)外灘瑞府為例，兩者起步價(jià)均在2000萬(wàn)元左右，但產(chǎn)品卻出自兩家房企定位最高端的那條產(chǎn)品線。在裝修及公區(qū)景觀打造上，對(duì)比上海內(nèi)環(huán)內(nèi)部分豪宅項(xiàng)目也并不遜色。

盧文曦認(rèn)為，新生代豪宅的出現(xiàn)也是城市發(fā)展的必然結(jié)果。隨著舊城改造持續(xù)推進(jìn)，市中心區(qū)域的城市界面和商業(yè)配套將逐步更新，新興豪宅區(qū)域、板塊也將迎來(lái)升級(jí)改造的過(guò)程，這也對(duì)住宅產(chǎn)品的打造提出了更高的要求。