上海徐匯20萬(wàn)/㎡地價(jià)誕生！隱藏的三個(gè)市場(chǎng)真相

20萬(wàn)地價(jià)背后的三重真相！上海土拍揭開(kāi)財(cái)富流動(dòng)密碼

徐匯地王啟示錄：豪宅如何推動(dòng)城市升級(jí)

神秘浙商拍下上海最貴地塊，背后藏著一個(gè)殘酷邏輯

地價(jià)20萬(wàn)的上海，正在給年輕人留下什么希望

一塊僅4705平方米的袖珍土地，7月25日拍出樓面價(jià)20.03萬(wàn)元/平方米的驚人價(jià)格。這個(gè)數(shù)字意味深遠(yuǎn)——相當(dāng)于每平方米土地價(jià)值超過(guò)三公斤黃金，或是一輛頂配特斯拉Model 3轎車。當(dāng)深圳前海8.4萬(wàn)/平方米的“地王”還在引發(fā)熱議時(shí)，上海徐匯區(qū)XH-02單元051-11地塊改寫了游戲規(guī)則。

競(jìng)得者并非中海、華潤(rùn)等頭部房企，而是成立僅半年的上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司。這家名不見(jiàn)經(jīng)傳的企業(yè)背后，站著浙江臺(tái)州汽車模具巨頭葉華彪家族。天眼查顯示，公司法人葉舒祺（葉華彪之女）今年5月剛成立房地產(chǎn)公司，如今便以22.38%溢價(jià)率、12.25億元總價(jià)殺入上海核心地段。

上海豪宅的購(gòu)買力底線在哪？
去年8月，綠城拿下徐匯xh128D-07地塊時(shí)，13.1萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)已是全國(guó)紀(jì)錄。今年5月其開(kāi)發(fā)的“潮鳴東方”開(kāi)盤，最高單價(jià)26.3萬(wàn)元/平方米的1.54億元豪宅當(dāng)日售罄，120套總價(jià)4000萬(wàn)以上房源被搶購(gòu)一空。

這并非孤例。2020年以來(lái)，徐匯濱江板塊入市的23個(gè)豪宅項(xiàng)目，累計(jì)供應(yīng)4800套房源，均價(jià)全部突破11萬(wàn)元/平方米。能建·西岸譽(yù)府今年3月開(kāi)盤均價(jià)14.3萬(wàn)元/平方米，最高單價(jià)達(dá)16萬(wàn)元，同樣實(shí)現(xiàn)“日光”。上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域新盤平均認(rèn)籌率維持在200%以上，相當(dāng)于兩組客戶爭(zhēng)奪一套房源。

深圳前海地塊容積率普遍超過(guò)5.0，意味著同等面積需建造5倍于土地的建筑面積。而上海新地王容積率僅1.3，限高15米，可規(guī)劃為帶庭院的雙層別墅。這種土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的巨大落差，造成了兩地豪宅基因的本質(zhì)差異。

更深層的原因在于購(gòu)買力結(jié)構(gòu)。戴德梁行報(bào)告顯示，上海單價(jià)15萬(wàn)以上豪宅的買家，80%為長(zhǎng)三角制造業(yè)企業(yè)主及金融新貴。當(dāng)蘇州的紡織廠、寧波的注塑機(jī)廠、溫州的閥門廠積累的財(cái)富需要尋找“保險(xiǎn)柜”時(shí)，黃浦江畔的別墅成了首選。

此次土拍中，招商&徐房聯(lián)合體、中海地產(chǎn)等傳統(tǒng)房企均參與競(jìng)價(jià)，最終由新面孔奪魁。看似意外的結(jié)果實(shí)則暗藏市場(chǎng)規(guī)律：

地塊雖小但位置稀缺，距徐家匯核心商圈僅1.5公里，與徐匯中學(xué)、徐匯中心醫(yī)院等城市資源近在咫尺。且上海今年已成交8宗宅地中，有3宗刷新區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄，浦東唐鎮(zhèn)地塊溢價(jià)40%、北外灘地塊溢價(jià)46.3%成交，顯示房企對(duì)核心資產(chǎn)的爭(zhēng)搶已成常態(tài)。

20萬(wàn)/平方米的樓面價(jià)，意味著未來(lái)房?jī)r(jià)需突破40萬(wàn)/平方米才能盈利。這種定價(jià)已超越傳統(tǒng)房產(chǎn)范疇，進(jìn)入“非標(biāo)資產(chǎn)”領(lǐng)域：
? 企業(yè)家通過(guò)購(gòu)置稀缺豪宅獲取銀行超低息貸款
? 新移民將其視為融入高端圈層的身份認(rèn)證
? 跨境資本將其作為人民幣資產(chǎn)的安全錨

仲量聯(lián)行資本市場(chǎng)部總監(jiān)周靜指出：“上海頂豪買家更關(guān)注資產(chǎn)傳承功能而非短期升值，這與普通住宅的購(gòu)買邏輯存在本質(zhì)區(qū)別?！?/p>

值得肯定的是，土地市場(chǎng)的高溢價(jià)為城市更新提供了資金活水。徐匯區(qū)去年土地出讓金投入民生工程的比例達(dá)62%，包括徐匯南部醫(yī)療中心新建工程、15所中小學(xué)改擴(kuò)建等項(xiàng)目。同步推進(jìn)的還有臨港新城、青浦新城等衛(wèi)星城建設(shè)，通過(guò)軌道交通延伸將購(gòu)房需求合理疏導(dǎo)。

上海市規(guī)劃資源局近期透露，2024年將加大外環(huán)沿線住宅用地供應(yīng)，首批32幅地塊中近半數(shù)位于軌交站點(diǎn)周邊。這種“核心區(qū)做價(jià)值，近郊區(qū)保民生”的開(kāi)發(fā)策略，正在為多層次住房需求提供解決方案。

當(dāng)人們?yōu)?0萬(wàn)/平方米地價(jià)驚嘆時(shí)，更需要看到三個(gè)積極信號(hào)：

市場(chǎng)細(xì)分的成熟度：住宅產(chǎn)品從共有產(chǎn)權(quán)房到頂級(jí)豪宅的全頻譜覆蓋，滿足不同群體需求

土地價(jià)值的顯性化：公開(kāi)透明的招拍掛制度讓城市資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)配置

資本流動(dòng)的導(dǎo)向性：民間資本通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為城市發(fā)展動(dòng)能

正如龍湖集團(tuán)CEO陳序平所言：“豪宅市場(chǎng)的存在如同奢侈品行業(yè)，帶動(dòng)的是整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的升級(jí)，從設(shè)計(jì)、建材到物業(yè)服務(wù)的水準(zhǔn)提升，最終惠及普通住宅項(xiàng)目?！?/p>

站在上海恒隆廣場(chǎng)56層俯瞰，陸家嘴的摩天樓群與梧桐樹(shù)下的老洋房和諧共生。這座城市的神奇之處，恰在于它既能容納20萬(wàn)/平方米的土地神話，也在外環(huán)線周邊建設(shè)著3萬(wàn)/平方米的宜居社區(qū)。當(dāng)土地回歸其資源屬性、住宅回歸其居住本質(zhì)時(shí)，每個(gè)努力生活的普通人，終將在這片土地上找到屬于自己的那扇窗。