青島樓市傳出重磅消息：闊別三年的市北CBD片區(qū)終于迎來新地塊供應(yīng)，而且還是塊含金量十足的“黃金地塊”。坊間盛傳，有“央企之王”之稱的Z字頭地產(chǎn)巨頭，已盯上這宗極品地塊，意欲殺入青島市中心搶灘布局。

▲市北CBD元鼎地塊

1、

市北CBD極品地塊

近日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了市北區(qū)CBD板塊元鼎地塊出讓的預(yù)申請公告。這宗地塊位于市北區(qū)南京路以西、遼陽西路以南，地處市北CBD核心位置。根據(jù)公告，地塊占地面積約26,572㎡（約40畝），規(guī)劃為商住混合用地（住宅建筑面積不超過總建面的85%），總計容建筑面積約6.38萬㎡，容積率上限為2.4，建筑密度不超過25%，綠地率不低于35%。按照住宅建面占比上限測算，住宅部分約5.42萬㎡，結(jié)合規(guī)劃戶數(shù)452戶推算戶均面積約120㎡，顯示出項目將定位低密改善為主，建筑高度限制為54米（約18層）。

▲市北CBD元鼎地塊規(guī)劃數(shù)據(jù)

該地塊早在7月中旬進(jìn)行了控規(guī)調(diào)整并公示，原SF0501-309號“元鼎地塊”總占地約62畝，原規(guī)劃為純商務(wù)金融用地，本次調(diào)整中約40畝土地被重新規(guī)劃為商住混合用地，即此次預(yù)申請的宗地范圍。

按照預(yù)申請公告安排，該地塊將是今年下半年青島土地市場的重頭戲。由于所處位置極其稀缺，消息一出便引發(fā)市場高度關(guān)注。

2、

機(jī)會與風(fēng)險并存

作為市北CBD核心區(qū)近年來首次推出的住宅地塊，元鼎地塊擁有不少引人注目的優(yōu)點(diǎn)。地塊緊鄰地鐵3號線與4號線的換乘站——錯埠嶺站，周邊主干道密集（南京路、遼陽西路等），地塊所處的市北CBD板塊是青島核心商務(wù)區(qū)，周邊城市配套成熟完善，在“衣食住行教醫(yī)”等各方面，這宗地塊都占據(jù)了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢條件。

▲元鼎地塊，位于市北CBD核心

在房地產(chǎn)市場層面，該片區(qū)的新房供應(yīng)已經(jīng)較為稀缺。市北CBD區(qū)域上一次供應(yīng)住宅用地要追溯到2022年間，當(dāng)時推出的幾宗地塊，如華潤·潤府、青鐵·安瀾地等，位置偏于片區(qū)邊緣，且屬于高容積率項目，這2個項目如今已全部售罄，而片區(qū)內(nèi)目前在售的僅有諾德逸安居，容積率高達(dá)3.6。

▲諾德逸安居，容積率高達(dá)3.6

市北CBD如今存在明顯的供求失衡：一方面是片區(qū)內(nèi)大量改善型客群無新房可買，購房需求被積壓；另一方面卻連續(xù)三年無新增供應(yīng)，市場處于真空狀態(tài)。在這樣的背景下，此次元鼎地塊的入市可謂“及時雨”，將有效緩解中央商務(wù)區(qū)住宅供應(yīng)緊張的局面。較低的容積率（2.4）和嚴(yán)格限高（54米），也意味著未來項目將打造低密度高品質(zhì)社區(qū)，有望成為片區(qū)內(nèi)難得的高端改善型住宅標(biāo)桿。

然而，既然是“稀缺核心地”，該地塊勢必會吸引眾多開發(fā)商競逐，地價難免走高。如果競拍溢價過高，未來項目入市價格也將水漲船高。若新項目定位高端改善，屆時售價沖擊3萬+/㎡并非沒有可能。但青島整體樓市近年趨于理性，高總價改善盤的去化速度有待觀察。如果定價策略不當(dāng)，可能出現(xiàn)“高不成低不就”的尷尬局面，影響銷售節(jié)奏。市北CBD片區(qū)雖然購房需求充足、去化速度有支撐，但最終的變量還是在價格。

▲市北CBD元鼎地塊現(xiàn)狀

其次，該地塊自身也有一些客觀限制，地塊內(nèi)保留的309B居住用地實(shí)際上是現(xiàn)存的老住宅樓，這意味著新項目將與老舊小區(qū)比鄰而居，地塊北側(cè)緊鄰的大煙囪，在一定程度上會對社區(qū)整體形象造成影響。

3、

“央企之王”拿地猜想

此次元鼎地塊采用的“土地預(yù)申請”制度，這是青島今年在土地出讓領(lǐng)域推出的新舉措之一，即在地塊正式掛牌上市前，政府先公布地塊信息，接受房企提交預(yù)申請及報價意向。如果有意向企業(yè)愿意按政府心理價位拿地并繳納保證金，地塊隨后才進(jìn)入正式出讓程序，并以各房企報出的“意向價格”進(jìn)行擬合，確定競拍的起拍價或底價。通過這一機(jī)制，政府部門可以提前摸底市場需求與房企興趣，據(jù)此科學(xué)調(diào)整供地節(jié)奏和價格。

▲市北CBD元鼎地塊現(xiàn)狀

對于房企而言，也可以利用預(yù)申請期提前啟動方案設(shè)計、溝通規(guī)劃要求，“拿地即開工”，減少時間成本?？傮w而言，預(yù)申請制度有助于提高土地成交率，避免流拍。

據(jù)傳目前已經(jīng)有多家房企，對元鼎地塊表現(xiàn)出濃厚興趣，號稱“央企之王”的Z字頭央企，可能下場拿地。這家央企目前在東李操盤的XX璟園項目，已經(jīng)接近尾盤。該央企進(jìn)入青島已逾十年，但戰(zhàn)果平平，此前多以合作方式參與項目，真正獨(dú)立在主城區(qū)摘得地塊的案例不多。

從市場供需看，一個有實(shí)力的央企開發(fā)商進(jìn)駐，將為市北CBD提升區(qū)域形象和價值，并可能對周邊房價體系產(chǎn)生積極影響。

▲元鼎地塊，位于市北CBD核心

當(dāng)然，青島本地以及其他深耕青島的品牌房企同樣對這宗地虎視眈眈。比如央企保、中、華，以及青島本土的青鐵等，碰到這樣的核心地段亦不會輕易錯過?？梢灶A(yù)見，這宗元鼎地塊或?qū)⑸涎菀粓鋈盒壑鹇沟摹皳尩卮髴?zhàn)”。究竟央企之王能否如愿加冕青島CBD，拭目以待。