文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

昨天，中鐵置業(yè)楊浦定海社區(qū)I15-01地塊（大橋街道89街坊）設(shè)計(jì)方案公示。

地塊擬建6棟4F疊墅、13棟2-3F合院，以及1棟3F保障房性住房，另需建設(shè)社區(qū)配套等。

小區(qū)人車分流。四個(gè)人行出入口分布在小區(qū)四周。車行出入口分布在西側(cè)的三星南路上，此處設(shè)置了臨時(shí)上下客停車位。

一眼看下來(lái)，小區(qū)內(nèi)的建筑密度很高：

東側(cè)合院部分，樓棟高度11.8米，樓間距在7米左右，最近的僅4.15米。西側(cè)以疊墅為主，樓棟高度在11.8米-13.1米，樓間距最小的地方僅3.5米。

面積段方面，預(yù)計(jì)疊墅建面約155-180㎡，合院建面約185-250㎡。

這是中鐵置業(yè)首次在上海核心地段開(kāi)發(fā)低密度合院及疊拼產(chǎn)品。此前，中鐵置業(yè)在上海開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多以剛需及改善型住宅為主。

去年，中鐵置業(yè)上海公司在總部指引下，明確將“優(yōu)質(zhì)地段高品質(zhì)產(chǎn)品”及“核心地段高端豪宅”作為重點(diǎn)突破領(lǐng)域。

此次風(fēng)貌別墅的推出，契合了其去年產(chǎn)品線升級(jí)的方向，這對(duì)中鐵置業(yè)來(lái)說(shuō)既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。

中鐵置業(yè)此項(xiàng)目的入市，恰逢楊浦風(fēng)貌別墅供應(yīng)高峰。

2025年，楊浦區(qū)預(yù)計(jì)將有包括翠湖濱江隆新里、桐安里、中信泰富八埭頭、保利·外灘序Bund45、蘭桂坊、外灘源著·復(fù)興里等在內(nèi)的多個(gè)風(fēng)貌別墅項(xiàng)目集中入市。

在這樣激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，非常考驗(yàn)中鐵置業(yè)的產(chǎn)品力。

從位置上來(lái)看，地塊位于楊浦濱江“九宮格”內(nèi)，直線距黃浦江500米，西側(cè)350米即為內(nèi)環(huán)高架。交通方面，地塊距離12號(hào)線寧國(guó)路地鐵站大約1公里。

周邊新房方面，西側(cè)的I9-01地塊（大橋街道90街坊），由中建壹品通過(guò)公開(kāi)遴選方式取得，底價(jià)22.57億元，樓板價(jià)7.6萬(wàn)/㎡。西南側(cè)的I4-01地塊，即將在上海第七輪土拍中出讓，起拍樓板價(jià)約7.20萬(wàn)/㎡，總價(jià)21.36億元。

地塊北側(cè)是300米處是上半年的紅盤保利建工海玥外灘序BUND98，地塊由保利發(fā)展&上海建工在去年11月競(jìng)得，總價(jià)28.7億，樓面價(jià)81960元/㎡。今年5月和6月開(kāi)盤，兩開(kāi)兩罄。

地塊東北側(cè)約200米是已售罄的中建壹品·浦江之星，高層入市均價(jià)10.99萬(wàn)元/㎡。

與周邊項(xiàng)目相比，中鐵置業(yè)7.5萬(wàn)元/㎡的樓面價(jià)有著不錯(cuò)的利潤(rùn)空間。

回溯地塊出讓過(guò)程，去年12月，楊浦區(qū)宣布中鐵置業(yè)集團(tuán)成為定海社區(qū)I15-01地塊歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目的實(shí)施主體。

地塊成交價(jià)14.26億元，出讓面積1.35萬(wàn)平方米，容積率1.4，限高12米，地上計(jì)容建筑面積1.9萬(wàn)平方米，樓面價(jià)約7.5萬(wàn)/平方米，其中地塊公共租賃房占比5%。

中鐵置業(yè)或許早有計(jì)劃將這塊地收入囊中。

去年10月26日，上海市“歷史文化風(fēng)貌區(qū)更新”主題論壇在中鐵置業(yè)上海公司舉行，上海公司總經(jīng)理、黨委副書記王偉東致辭。

項(xiàng)目的建設(shè)單位是上海中鐵浦豐置業(yè)有限公司，成立于今年4月，法定代表人和受益所有人是史洪福，該公司由中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司100%持有。早在今年4月，項(xiàng)目就開(kāi)始推動(dòng)。

曲線加碼上海高端樓市背后，中鐵置業(yè)在上海的項(xiàng)目已經(jīng)不多了。目前除了在售的古美閱華項(xiàng)目，只有楊浦的風(fēng)貌別墅待開(kāi)。

2024年，中鐵置業(yè)在上海僅拿下兩塊地。

3月14日，上海第一批次集中供地，中鐵置業(yè)聯(lián)合華發(fā)股份拿下閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)S110501單元17-01、21-01地塊，總價(jià)34.71億、樓面價(jià)55066元/㎡、溢價(jià)率10%。

拿地14天后，就進(jìn)行了項(xiàng)目規(guī)劃公示，創(chuàng)造了中鐵置業(yè)在上海從拿地到公示的最快紀(jì)錄。該項(xiàng)目案名定為古美閱華，均價(jià)8.58萬(wàn)/㎡。

5月28日，上海第二批集中供地，中鐵置業(yè)擊敗保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)等實(shí)力開(kāi)發(fā)商，拿下浦東新區(qū)上鋼街道Z00-0101單元37-12地塊，成交價(jià)13.24億元，樓面價(jià)53042元/㎡，溢價(jià)率10%。該項(xiàng)目案名定為中鐵·世博云境，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)10萬(wàn)/㎡。

此后，中鐵置業(yè)在上海的土拍中再無(wú)收獲。

相關(guān)公司：中鐵置業(yè)集團(tuán)