歷經(jīng)10個(gè)月、13輪議事協(xié)商，8月1日，青島西海岸萬(wàn)科金域藍(lán)灣小區(qū)在街道和社區(qū)的見(jiàn)證下，完成了新的物業(yè)服務(wù)合同的簽署。這份合同的獨(dú)特之處在于：服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)價(jià)格，都是業(yè)主們親自參與、一輪又一輪協(xié)商討論出來(lái)的，每一項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，每一分錢(qián)都花得明明白白。

該小區(qū)案例通過(guò)“彈性定價(jià)”模式完成了一次基層治理創(chuàng)新實(shí)踐，或?qū)槠平馕飿I(yè)行業(yè)質(zhì)價(jià)矛盾難題提供新的參考路徑。

13輪議事協(xié)商，業(yè)主自己選出心儀的服務(wù)方案

長(zhǎng)期以來(lái)，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的評(píng)判常聚焦于“配備多少人手”，而非“完成哪些具體事務(wù)”“服務(wù)質(zhì)量如何”。這種認(rèn)知偏差，導(dǎo)致物業(yè)與業(yè)主矛盾不斷，既有針對(duì)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)費(fèi)的，也有針對(duì)物業(yè)服務(wù)邊界的。

金域藍(lán)灣小區(qū)也不例外。如何破局？

“業(yè)主嫌服務(wù)不值價(jià)，物業(yè)覺(jué)得經(jīng)營(yíng)壓力大，其根源是質(zhì)價(jià)相符的矛盾，雙方存在信息差?！苯鹩蛩{(lán)灣物業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)，那就把服務(wù)清單和標(biāo)準(zhǔn)亮出來(lái)給業(yè)主看，彈性定價(jià)，讓業(yè)主們自己選。

所謂“彈性定價(jià)”，是對(duì)物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的95個(gè)服務(wù)空間以及1530個(gè)作業(yè)對(duì)象梳理后，形成508項(xiàng)服務(wù)清單?；谇鍐?，物業(yè)進(jìn)行實(shí)地勘察，制定初步服務(wù)方案框架。隨后，業(yè)主與物業(yè)共同協(xié)商，明確服務(wù)重點(diǎn)與可選內(nèi)容，并由業(yè)主自主選擇各項(xiàng)服務(wù)的具體頻次。這些選擇最終組合成定制化的服務(wù)清單，并據(jù)此計(jì)算出小區(qū)的物業(yè)費(fèi)價(jià)格。方案形成后，業(yè)主還可根據(jù)自身需求，對(duì)初版服務(wù)方案和報(bào)價(jià)進(jìn)行多輪溝通與調(diào)整，直至雙方達(dá)成一致。

去年底的一天，金域藍(lán)灣小區(qū)物業(yè)辦公室里，一份十幾頁(yè)共406項(xiàng)的《彈性定價(jià)服務(wù)清單》擺在業(yè)主代表面前，拉開(kāi)了首輪協(xié)商會(huì)的序幕，這也是物業(yè)首次向業(yè)主全景展示服務(wù)清單。這些服務(wù)清單包括必選的86項(xiàng)，可選的320項(xiàng)。會(huì)上，業(yè)主代表們認(rèn)真研究了服務(wù)清單，明確提出了物業(yè)費(fèi)2.52元/平方米的預(yù)期。

“當(dāng)我們提交了2.52元/平方米物業(yè)費(fèi)服務(wù)方案后，業(yè)主代表們又提出了更新的要求?！苯鹩蛩{(lán)灣項(xiàng)目負(fù)責(zé)人舉例，有一部分業(yè)主代表希望物業(yè)能在確保“20分鐘響應(yīng)、30分鐘解決”的服務(wù)響應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)，強(qiáng)化園區(qū)兒童安全保障：比如，擴(kuò)大兒童娛樂(lè)區(qū)域活動(dòng)場(chǎng)所，增加公區(qū)設(shè)施維修頻次，延長(zhǎng)夜間崗值班至晚十點(diǎn)，保障夜間尤其是夏季的園區(qū)活動(dòng)安全。還有一部分業(yè)主代表要求，提高35歲以下安全員在團(tuán)隊(duì)中的占比，提高整體防護(hù)能力……

類(lèi)似的協(xié)商，過(guò)去半年在街道和社區(qū)的監(jiān)督和指導(dǎo)下，業(yè)委會(huì)組織業(yè)主代表與物業(yè)前后一共展開(kāi)了13輪。最終，80%的業(yè)主代表改變了原先對(duì)于2.52元/平方米版方案的預(yù)期，投票選擇了2.76元/平方米的方案。

終結(jié)物業(yè)“糊涂賬”，數(shù)字報(bào)告讓履約透明

因事定價(jià)、對(duì)價(jià)支付，業(yè)主和物業(yè)共同商定物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和頻次，制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和價(jià)格。這種議事協(xié)商機(jī)制在城陽(yáng)區(qū)萬(wàn)科桃花源一期小區(qū)得到了成功復(fù)制。

在確定服務(wù)內(nèi)容的多輪討論中，業(yè)主代表結(jié)合政策參考標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)20余項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目和頻次進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，在城陽(yáng)街道、桃花源居委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下，通過(guò)業(yè)主大會(huì)等民主程序，最終以87.6%的業(yè)主高票通過(guò)2.49元/平方米的物業(yè)費(fèi)單價(jià)，而在這之前，業(yè)主的預(yù)期是每平方米定價(jià)低于2元。

“彈性定價(jià)”模式落地后，透明履約也同樣關(guān)鍵。不論是金域藍(lán)灣小區(qū)還是桃花源小區(qū)的業(yè)主，日后，均會(huì)收到物業(yè)提供的詳實(shí)的數(shù)字服務(wù)報(bào)告。該報(bào)告每月初自動(dòng)生成，物業(yè)服務(wù)執(zhí)行數(shù)據(jù)、呈現(xiàn)作業(yè)過(guò)程和結(jié)果數(shù)據(jù)，包含當(dāng)月服務(wù)計(jì)劃執(zhí)行次數(shù)、工單處理詳情、設(shè)備維護(hù)記錄等關(guān)于小區(qū)的全維度信息均會(huì)一一呈現(xiàn)，業(yè)主可隨時(shí)查閱。

以公共區(qū)域維修模塊為例，當(dāng)客戶點(diǎn)擊該模塊，會(huì)看到當(dāng)月完整的維修對(duì)象和維修次數(shù)，點(diǎn)擊詳情后可以看到維修工單合計(jì)，然后點(diǎn)擊任一維修項(xiàng)，可以看到對(duì)應(yīng)的具體維修工單內(nèi)完整的報(bào)單信息和處理情況。

“諸神”歸位，9項(xiàng)社區(qū)主要矛盾得到化解

在彈性定價(jià)的過(guò)程中，業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)三方針對(duì)困擾小區(qū)的治理頑疾也展開(kāi)了開(kāi)放式討論，共同梳理出地下車(chē)場(chǎng)違停、垃圾房建設(shè)選址等九類(lèi)高頻矛盾場(chǎng)景。

“以前每天下班回家，搶車(chē)位是最頭疼的事情?！睒I(yè)主王女士感慨，未購(gòu)車(chē)位車(chē)輛在臨停車(chē)位“賴著不走”、尾隨進(jìn)場(chǎng)違停堵塞消防通道……

業(yè)委會(huì)主任魏玉海表示：“問(wèn)題癥結(jié)在于責(zé)任不清、規(guī)則不明，導(dǎo)致真正有車(chē)位業(yè)主的權(quán)益受損，違停堵塞消防通道又引發(fā)安全隱患。這次溝通中，有車(chē)位業(yè)主和無(wú)車(chē)位業(yè)主逐漸理解了彼此的難處，最終對(duì)物業(yè)的解決方案達(dá)成共識(shí)?！?/p>

類(lèi)似的深度討論還發(fā)生在快遞非機(jī)動(dòng)車(chē)入園等8類(lèi)問(wèn)題上，通過(guò)開(kāi)放式協(xié)商，物業(yè)逐一梳理服務(wù)內(nèi)容，把業(yè)主共識(shí)轉(zhuǎn)化為可落地的物業(yè)管理方案。例如金域藍(lán)灣小區(qū)先后出臺(tái)了《非機(jī)動(dòng)車(chē)停放管理方案》、《養(yǎng)寵垃圾處置管理方案》等，厘清了小區(qū)內(nèi)多方治理主體的角色職責(zé)與責(zé)任邊界。

萬(wàn)科物業(yè)副總經(jīng)理鄒明指出，社區(qū)治理本質(zhì)上是一個(gè)多元主體協(xié)同共治的過(guò)程，只有社區(qū)的各主要主體權(quán)責(zé)清晰，各行其是，方能還社區(qū)一片祥和安寧。未來(lái)，每年，物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)會(huì)基于當(dāng)年的客戶滿意度與投訴跟蹤數(shù)據(jù)、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況及突發(fā)事件等，基于數(shù)據(jù)，識(shí)別服務(wù)薄弱環(huán)節(jié)。同時(shí)，主動(dòng)收集業(yè)主對(duì)彈性定價(jià)服務(wù)方案的意見(jiàn)與建議。基于數(shù)據(jù)與互動(dòng)意見(jiàn)匯總，從服務(wù)設(shè)計(jì)角度，優(yōu)化彈性定價(jià)物業(yè)服務(wù)方案。

從“被動(dòng)繳費(fèi)”到“主動(dòng)參與”，金域藍(lán)灣、桃花源小區(qū)的轉(zhuǎn)變映射出社區(qū)治理現(xiàn)代化的進(jìn)程?！皬椥远▋r(jià)”的底層邏輯是萬(wàn)科物業(yè)定服務(wù)“底線”，業(yè)主按需定服務(wù)“高線”，面對(duì)居民居住訴求分化與物業(yè)行業(yè)面臨的服務(wù)共識(shí)難題，通過(guò)彈性定價(jià)方式，既響應(yīng)了青島市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)政策、引導(dǎo)行業(yè)“質(zhì)價(jià)相符”轉(zhuǎn)型的要求，又在開(kāi)放協(xié)商中凝聚業(yè)主共識(shí)，化解社區(qū)深層治理矛盾，為基層治理“最后一公里”走穩(wěn)走實(shí)、實(shí)現(xiàn)社區(qū)善治提供了一條值得期待的新路徑。