過(guò)去三十年，新加坡政府使出了十多次降溫大招，試圖給火熱的樓市潑點(diǎn)冷水，穩(wěn)住房?jī)r(jià)，平復(fù)買(mǎi)家們的“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”熱情。

各種政策杠桿推來(lái)拉去，供需兩端齊發(fā)力，堪稱(chēng)一場(chǎng)樓市調(diào)控的“長(zhǎng)跑”。

1995-1999：房?jī)r(jià)飆車(chē)，政府踩剎車(chē)

90年代初，新加坡經(jīng)濟(jì)從85年的低谷強(qiáng)勢(shì)反彈，樓市跟坐了火箭似的，房?jī)r(jià)嗖嗖往上漲。

1993年，房?jī)r(jià)暴漲36%，1994年再加碼42%，這勢(shì)頭，簡(jiǎn)直是“買(mǎi)房如買(mǎi)菜”！

到1995年，房?jī)r(jià)漲勢(shì)稍緩，但還是爬了10%，尤其是公寓和共管公寓，漲了17%。1996年第一季度，公寓價(jià)格又蹦了5%。

這時(shí)候，時(shí)任國(guó)家發(fā)展部長(zhǎng)林勛強(qiáng)（Lim Hng Kiang）坐不住了，公開(kāi)喊話：“這投機(jī)熱得有點(diǎn)過(guò)火，房?jī)r(jià)漲太快，得管管了！”

1996年5月15日，政府放大招，宣布一波措施，要“給市場(chǎng)降降溫，穩(wěn)住陣腳，別讓房?jī)r(jià)飛出地球”。

1996年5月15日的“降溫套餐”：

• 三年內(nèi)賣(mài)房的利潤(rùn)要當(dāng)收入納稅，打擊短炒。

• 賣(mài)家印花稅（SSD）上線，三年內(nèi)賣(mài)房得交稅。

• 房貸杠桿設(shè)限，最高只能貸80%的房款（LTV）。

• 外國(guó)人不能用新加坡元貸款買(mǎi)房。

• 永久居民（PR）只能用一次新加坡元貸款，買(mǎi)房還得自住。

與此同時(shí)，政府還通過(guò)土地銷(xiāo)售計(jì)劃（GLS）增加供應(yīng)，1996年6000個(gè)單位，1997年直接加到7000-8000個(gè)，想用供應(yīng)量給市場(chǎng)“潑冷水”。

這一波操作讓地產(chǎn)股直接“跳水”，開(kāi)發(fā)商們急得直跺腳。新加坡房地產(chǎn)發(fā)展商公會(huì)（Redas）趕緊求改政策，喊著“庫(kù)存積壓要變樓市災(zāi)難啦！”。

那會(huì)兒，豪華公寓Ardmore Park成了焦點(diǎn)，6月開(kāi)盤(pán)，均價(jià)約1800新元/平方英尺，起步價(jià)465萬(wàn)新元，頂層豪宅高達(dá)1400萬(wàn)！

VIP買(mǎi)家（來(lái)自香港和印尼的“大佬”）搶了一半單位，公開(kāi)銷(xiāo)售時(shí)，排隊(duì)名額甚至被炒到6萬(wàn)新元一個(gè)！這排隊(duì)的熱情，堪比搶演唱會(huì)門(mén)票。

到了1996年底，副總理李顯龍?jiān)赗edas晚宴上放話：“別指望市場(chǎng)一跌我們就松手，政策會(huì)繼續(xù)，開(kāi)發(fā)商們自己掂量著辦吧！”

財(cái)政部長(zhǎng)Richard Hu也補(bǔ)刀：“房?jī)r(jià)跌了10-15%，我們挺滿意的?！?/p>

結(jié)果，1997年，市場(chǎng)真的涼了，交易量從1996年的1.9萬(wàn)套直接腰斬到1萬(wàn)套。

東南亞金融危機(jī)又來(lái)添亂，市場(chǎng)信心受挫，副總理李顯龍不得不在11月調(diào)整策略：“我們得小心，別讓市場(chǎng)供過(guò)于求，情緒再雪上加霜。”

1997年11月的“微調(diào)”：

• 推遲部分GLS供應(yīng)。

• 放寬開(kāi)發(fā)商的完工期限。

• 暫停三年內(nèi)賣(mài)房的印花稅。

1998年6月，政府再加碼，暫停1998年剩余和1999年的土地銷(xiāo)售，還允許開(kāi)發(fā)商把買(mǎi)下的政府土地轉(zhuǎn)手。

開(kāi)發(fā)商們也開(kāi)始“割肉”，降價(jià)清庫(kù)存，有些還包攬買(mǎi)家的印花稅。

結(jié)果，1998年第三季度，房?jī)r(jià)創(chuàng)下30年來(lái)最大單季跌幅13.5%。從1996年中到1998年底，房?jī)r(jià)指數(shù)跌了45%。

不過(guò)，降價(jià)也有好消息：學(xué)術(shù)研究顯示，公寓和共管公寓的均價(jià)從1996年第三季的868新元/平方英尺跌到1998年第二季的579新元/平方英尺，買(mǎi)房變得更“親民”了。

1999年，交易量反彈到2萬(wàn)多套，比1996年還猛，房?jī)r(jià)也漲了34%。這波操作，堪稱(chēng)“過(guò)山車(chē)”！

2000-2007：外部風(fēng)暴來(lái)襲，樓市再起波瀾

2000年，市場(chǎng)剛有點(diǎn)起色，就被一連串外部沖擊打蒙了。2001年，新加坡陷入衰退，政府趕緊再砍土地供應(yīng)，還放寬了外國(guó)人用新加坡元貸款的限制，把銀行的地產(chǎn)貸款上限設(shè)在35%。

2001年11月，政府還延長(zhǎng)了1997年推出的延期付款計(jì)劃（DPS），讓開(kāi)發(fā)商可以推遲一半首付款，直到拿到臨時(shí)入伙許可（TOP）。

但買(mǎi)家們還是縮手，2000-2004年間，房?jī)r(jià)跌了20%，全球經(jīng)濟(jì)也被.com泡沫、911恐襲、電子業(yè)低迷、SARS和伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)拖累。

2003年，房屋銷(xiāo)量跌到谷底，僅1.07萬(wàn)套。

2005年，政府再松綁：房貸杠桿從80%提到90%，現(xiàn)金首付從10%降到5%。

同年，新加坡宣布要建兩個(gè)綜合度假村（帶賭場(chǎng)?。?，加上移民政策放寬，外國(guó)投資者蜂擁而至，賭新加坡要起飛了！

房?jī)r(jià)開(kāi)始回暖，2005年漲3.8%，2006年漲10%。圣淘沙的St Regis Residences賣(mài)到3000新元/平方英尺，創(chuàng)下紀(jì)錄。

2007年，經(jīng)濟(jì)GDP增長(zhǎng)9%，樓市徹底“嗨了”！烏節(jié)路的豪宅突破5000新元/平方英尺，像Cliveden at Grange、Hilltops和The Orchard Residences都賣(mài)到3500新元/平方英尺以上，十年前的Ardmore Park（1800新元/平方英尺）瞬間顯得“便宜”。

但好景不長(zhǎng)，2007年10月26日，政府果斷取消延期付款計(jì)劃，美國(guó)次貸危機(jī)也開(kāi)始發(fā)酵。

2007年最后季度，房?jī)r(jià)漲勢(shì)放緩，但全年還是漲了31%，創(chuàng)1999年以來(lái)最快增速。

全年銷(xiāo)量更是爆表，達(dá)4.06萬(wàn)套，開(kāi)發(fā)商賣(mài)出1.48萬(wàn)套新房，投機(jī)客也回來(lái)了，次級(jí)交易（subsale）占了10%。

租金也跟著瘋漲，2007年全島公寓租金漲超40%，因?yàn)?003-2004年開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎，建房少，供應(yīng)跟不上。

組屋（HDB）市場(chǎng)也熱得發(fā)燙，2007年轉(zhuǎn)售價(jià)格漲17.5%，2008年1月，皇后鎮(zhèn)Mei Ling Street一套執(zhí)行組屋賣(mài)出89萬(wàn)新元的“天價(jià)”。

2008-2013：從金融危機(jī)到“TDSR降溫神器”

2007年取消延期付款計(jì)劃后，市場(chǎng)有點(diǎn)“蔫”。2008年初，銀行和開(kāi)發(fā)商搞了個(gè)“利息吸收計(jì)劃”（IAS），想拉回買(mǎi)家，但沒(méi)啥用。

美國(guó)次貸危機(jī)升級(jí)成全球金融海嘯，雷曼兄弟破產(chǎn)，股市暴跌，投資者嚇得抱頭鼠竄。

組屋的Pinnacle@Duxton項(xiàng)目讓人咋舌，五房式單位賣(mài)到54.5萬(wàn)-64.58萬(wàn)新元。2008年第三季度，房?jī)r(jià)跌2%，第四季度直接跳水6%，結(jié)束了2004年開(kāi)始的繁榮周期。全年新房只賣(mài)了4600套，創(chuàng)13年最低。

不過(guò)，新加坡的國(guó)際地位這時(shí)候更穩(wěn)了。2008年9月，F(xiàn)1夜賽首次亮相，10萬(wàn)張門(mén)票一搶而空。

2009年，全球經(jīng)濟(jì)刺激政策讓資金流動(dòng)起來(lái)，買(mǎi)家又回來(lái)了，房?jī)r(jià)暴漲38%，交易量從2008年的低點(diǎn)飆升2.5倍到3.3萬(wàn)套。

2009年，政府還批了5.95萬(wàn)個(gè)永久居民身份（PR），加上1.99萬(wàn)新公民，移民熱潮推高需求。于是，政府從2009年第三季度開(kāi)始，接連放大招：

2009年9月：

• 取消利息吸收計(jì)劃和只付利息貸款。

2010年2月：

• 重新推出賣(mài)家印花稅（SSD），稅率最高3%。

• 房貸杠桿從90%降回80%。

2010年8月：

• SSD持有期從1年延到3年。

• 有房貸的買(mǎi)家現(xiàn)金首付從5%提高到10%。

• 房貸杠桿再降到70%。

2011年1月：

• SSD持有期延長(zhǎng)到4年，稅率4%-16%。

• 有房貸的買(mǎi)家杠桿降到50%（公司買(mǎi)家也是）。

2011年12月：

• 推出額外買(mǎi)家印花稅（ABSD）：

• • 外國(guó)人/公司買(mǎi)房交10% ABSD。

  • 公民買(mǎi)第三套及以上交3% ABSD。

  • PR買(mǎi)第二套及以上交3% ABSD。

  • 部分國(guó)家（美國(guó)、瑞士等）公民/PR享受公民待遇。

2012年10月：

• 房貸最長(zhǎng)年限設(shè)為35年。

• 公司買(mǎi)家房貸杠桿從50%降到40%。

2013年1月：

• ABSD全面上調(diào)5-7個(gè)百分點(diǎn)。

• PR買(mǎi)首套也要交ABSD，外國(guó)人買(mǎi)房ABSD漲到15%。

• 有房貸的買(mǎi)家現(xiàn)金首付從10%提到25%。

市場(chǎng)還是很“頑強(qiáng)”，2009-2012年每年銷(xiāo)量都超3萬(wàn)套。但2013年6月，政府祭出“終極武器”——總債務(wù)償還比率（TDSR）框架：

2013年6月：

• 銀行放貸時(shí)，借款人的月供（包括車(chē)貸、信用卡等）不能超月收入的60%。

• 房貸規(guī)則更嚴(yán)格，防止繞過(guò)限制。

TDSR一出，新房銷(xiāo)量直接砍半，2013年只賣(mài)了1.28萬(wàn)套，跟2008年危機(jī)時(shí)差不多。

2013-2017：市場(chǎng)冷靜，集體銷(xiāo)售熱

2013-2017年，房?jī)r(jià)連跌15個(gè)季度，累計(jì)跌12%。但居民收入漲了14.9%，買(mǎi)房變得更“友好”。

2016年底，新項(xiàng)目供應(yīng)少，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始搶集體銷(xiāo)售地塊，2016-2019年掀起“en bloc熱”。

2017年3月，政府稍微松綁SSD和TDSR，市場(chǎng)立馬“回血”，2017年銷(xiāo)量漲到2.5萬(wàn)套，漲50%，房?jī)r(jià)5個(gè)季度漲9.6%，幾乎抹平之前4年的跌幅。地價(jià)也飆升，開(kāi)發(fā)商搶地?fù)尩绞周?，尤其?、10、11區(qū)的高端地塊。

與此同時(shí)，人口增長(zhǎng)（2014年547萬(wàn)到2016年561萬(wàn)），加上中國(guó)買(mǎi)家和大手筆交易（比如2022年Canninghill Piers的8500萬(wàn)19套交易），讓市場(chǎng)更熱鬧。

不過(guò)，2023年8月，10名中國(guó)籍人士因洗錢(qián)被抓，涉及30億新元資產(chǎn)，包括8310萬(wàn)的豪宅、商業(yè)和工業(yè)物業(yè)。

2018-2023：ABSD加碼，疫情也擋不住買(mǎi)房熱

2018年7月，政府再次加碼ABSD，買(mǎi)家們連夜排隊(duì)搶購(gòu)，怕新政第二天生效。這次，政府學(xué)聰明了，改成半夜公布政策。

2018年7月：

• 公民/PR買(mǎi)第二套及以上房，ABSD漲5%。

• 外國(guó)人買(mǎi)房ABSD從15%漲到20%。

• 公司買(mǎi)房ABSD漲到25%。

• 開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地建房，需交5%不可退的ABSD。

• 房貸杠桿再降5個(gè)百分點(diǎn)。

盡管有美中貿(mào)易戰(zhàn)和脫歐不確定性，房?jī)r(jià)還是漲。

2020年新冠來(lái)襲，“封城”（2020年4月7日-6月1日）讓市場(chǎng)暫停，但6月展廳重開(kāi)后，買(mǎi)家蜂擁而至。

開(kāi)發(fā)商拋出“明星單位”和折扣，2021年新房銷(xiāo)量1.3萬(wàn)套，轉(zhuǎn)售市場(chǎng)2萬(wàn)套，創(chuàng)2007年以來(lái)最高。房?jī)r(jià)2021年漲10.6%。

2021年12月，政府再加碼：

2021年12月：

• 公民買(mǎi)第二套房ABSD漲到17%，第三套及以上25%。

• PR買(mǎi)第三套及以上30%。

• 外國(guó)人買(mǎi)房ABSD漲到30%。

• 公司/開(kāi)發(fā)商買(mǎi)房ABSD漲到35%。

• TDSR從60%降到55%。

2022年，通脹、利率上升、新項(xiàng)目少，交易量跌35%到2.19萬(wàn)套。租金卻暴漲30%。2022年9月，政府再推新政：

2022年9月：

• 私宅業(yè)主賣(mài)房后想買(mǎi)組屋，需等15個(gè)月（55歲以上買(mǎi)四房及以下除外）。

• 組屋貸款杠桿從85%降到80%。

• 組屋貸款利率從2.6%漲到3%。

• TDSR計(jì)算的利率門(mén)檻上調(diào)。

人口也在漲，2021年545萬(wàn)，2023年592萬(wàn)，2024年6月達(dá)604萬(wàn)，主要是非居民人口增長(zhǎng)。

外國(guó)人/PR買(mǎi)房占比從2021年的7%漲到2023年第一季的12%，政府趕緊在2023年4月再加碼：

2023年4月：

• 公民買(mǎi)第二套房ABSD漲到20%，第三套及以上30%。

• PR買(mǎi)首套5%，第二套30%，第三套及以上35%。

• 外國(guó)人買(mǎi)房ABSD翻倍到60%。

• 公司買(mǎi)房ABSD漲到65%。

2023年的高ABSD和嚴(yán)格交易審查讓外國(guó)買(mǎi)家?guī)缀酢跋А保?024年外國(guó)人只占1%交易量。

開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)量跌到15年來(lái)最低，2023和2024年每年約6400套。房?jī)r(jià)漲勢(shì)放緩，2023年漲6.8%，2024年僅3.9%。

2024年第四季到2025年第一季，市場(chǎng)有點(diǎn)回暖，新項(xiàng)目吸引買(mǎi)家，但美國(guó)特朗普總統(tǒng)4月1日的關(guān)稅政策又讓市場(chǎng)謹(jǐn)慎。

2025年7月，政府針對(duì)短炒收緊SSD，延長(zhǎng)持有期，提高稅率，警告投機(jī)客別“搞亂”。

今年上半年，房?jī)r(jià)漲1.8%，分析師預(yù)測(cè)全年漲3-5%。開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)量可能達(dá)7000-9000套，比去年好，但遠(yuǎn)不及2012年的2.22萬(wàn)套巔峰。

affordability方面，居民財(cái)務(wù)更健康了。1995年，家庭流動(dòng)資產(chǎn)1521億新元，負(fù)債773億，占51%。

2024年，流動(dòng)資產(chǎn)1.03萬(wàn)億，負(fù)債3783億，僅占37%。經(jīng)濟(jì)展望也好于預(yù)期，2025年GDP增長(zhǎng)可能超2%。

過(guò)去40年（1980-2024），房?jī)r(jià)指數(shù)漲了近8倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)5.1%。

2025年7月，城市土地學(xué)會(huì)（ULI）報(bào)告顯示，私宅價(jià)格是年均收入的16.9倍，均價(jià)220萬(wàn)新元，堪稱(chēng)區(qū)域最貴。但組屋價(jià)格僅為年收入的4.3倍，依然“買(mǎi)得起”。

新加坡樓市這三十年，政府調(diào)控像在玩“打地鼠”，房?jī)r(jià)一冒頭就敲一錘。政策從稅收到貸款，供需兩端齊抓，硬是把樓市從“狂飆”拉到“穩(wěn)如老狗”。未來(lái)咋走？估計(jì)還得看政府的手怎么“調(diào)”！