我小的時(shí)候，隨父母一起在城市租房生活。在我印象中，每個(gè)月都要支付房東一筆租金。

房東不用日曬 雨淋，就能安然拿一筆租金。曾幾何時(shí)，我的夢(mèng)想就是有朝一日，能成為房東躺平收租。

我相信，也會(huì)有很多朋友，和我有著類似的想法，房東一度也是大家最為羨慕的行業(yè)。

在房地產(chǎn)紅利時(shí)期，房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)，租金水漲船高。擁有一兩套閑置房產(chǎn)，就等于擁有了一個(gè)能持續(xù)產(chǎn)生被動(dòng)收入的鐵飯碗。

但紅利不可能一直持續(xù)。

現(xiàn)在房東的好日子，可能要過(guò)去了。

一邊是租房市場(chǎng)沒(méi)有那么火爆，即便是大城市，房東也開始降價(jià)留租客；

另一邊是，過(guò)去對(duì)于租房收稅這事一直處于模糊地帶，而現(xiàn)在隨著規(guī)則完善，出租房子必須要交稅了。

基于這兩個(gè)層面，靠收租的躺平的好日子，真要到頭了。

租房為啥要收稅了？

最近，租房收稅的消息，一度沖上了熱搜，我身邊很多收租的朋友，都討論開了。

也開始疑惑，為啥租房突然收稅。

其實(shí)，房租一直是要交稅的，這個(gè)我們也在之前文章中和大家講過(guò)。

這個(gè)參照的是我們的《個(gè)人所得稅法》。

第七項(xiàng)，明確將“財(cái)產(chǎn)租賃所得”列為應(yīng)稅項(xiàng)目，涵蓋個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入。

但可能很多朋友會(huì)疑惑，就是之前好像沒(méi)聽(tīng)說(shuō)，或當(dāng)房東會(huì)被收稅。

這主要是之前，稅務(wù)部門想要對(duì)個(gè)人房東征稅，存在很大的難度。

房東和租客都是私下交易，簽一份紙質(zhì)合同，租金私下轉(zhuǎn)賬，稅務(wù)部門無(wú)從得知租房細(xì)節(jié)，無(wú)從收稅。

那可能有朋友就說(shuō)，為啥不建立一個(gè)信息共享平臺(tái)呢？

這主要是之前互聯(lián)網(wǎng)沒(méi)那么發(fā)達(dá)，想要搭建這個(gè)信息，要耗費(fèi)極大的人力物力，核實(shí)難度大，耗費(fèi)的成本也高。

可能本身為了收的稅，都收不回成本。所以干脆就全憑房東自覺(jué)，自主報(bào)稅，那自然就有很大的空間了。

但從去年開始，房東交稅這事，就變得透明起來(lái)。

首先的變化是，在個(gè)稅APP中，明確將財(cái)產(chǎn)租賃增加到了納稅明細(xì)里。

然后對(duì)于租客，每年都會(huì)有一些個(gè)稅抵扣的額度，這個(gè)額度不少，比如上海每個(gè)月有1500元。

想要抵扣稅額，就必須在個(gè)稅APP上填寫租房的信息，包括小區(qū)的詳細(xì)地址，以及租房合同等等。

租客為了享受到抵稅福利，就必然會(huì)在個(gè)稅填報(bào)租房的信息，已經(jīng)有了一層的信息同步。

外加上，前段時(shí)期出來(lái)的，將于今年9月15日?qǐng)?zhí)行的《住房租賃條例》，規(guī)定了房東必須在指定平臺(tái)備案。

而房東不備案的話，租客也可以備案。

基于以上的條件，官方已經(jīng)具備掌握房東租房信息這一條件。

而且《條例》第三十條也明確說(shuō)了，要和多個(gè)部門，包括稅務(wù)建立信息共享機(jī)制。

至于收多少稅？

這個(gè)不同城市地區(qū)，以及房型不同，會(huì)有一定的差異。

但對(duì)于月租金10萬(wàn)以下，租給個(gè)人的住房來(lái)說(shuō)，基本是按照以下方案，主要是交兩個(gè)稅。

一個(gè)是房產(chǎn)稅，一個(gè)是個(gè)人所得稅。

房產(chǎn)稅的法定稅率是4%，現(xiàn)在基本是減半征收，即2%。

個(gè)人所得稅，稅率是10%，但現(xiàn)在基本上按照0.5%的稅率征收，加起來(lái)就是按照2.5%的比例。

這樣月租5千的話，每個(gè)月就是125元，每年下來(lái)是1500元，真不多。

但要注意的是，這是減免后的結(jié)果。若按照正常來(lái)收的話，房租個(gè)人所得稅部分是10%，屆時(shí)每年要交的稅，基本上可頂?shù)粢粋€(gè)月的租金了。

所以，短期內(nèi)的房東要交的稅，因?yàn)橛袦p免的情況，所交的稅并不多。但后續(xù)一旦個(gè)稅不減免以后，那對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，才真是天塌了。

當(dāng)然，很多朋友會(huì)覺(jué)得，羊毛出在羊身上，就算房東加稅，也會(huì)把這部分加到租客頭上。

我覺(jué)得這個(gè)想法在租房火爆，賣房市場(chǎng)是可以暢想一下。

但現(xiàn)在這個(gè)租房市場(chǎng)，已經(jīng)完全變成租客市場(chǎng)。

根據(jù)上半年的數(shù)據(jù)，全國(guó)重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌1.37%。租金下降，有很大原因與打工人降薪、失業(yè)有關(guān)。

在大城市就業(yè)困難，難以支付租金成本，就會(huì)想辦法回到老家謀生，租房市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)平衡線。

不是說(shuō)房東想漲租金，就能如愿。

所以我覺(jué)得，除非是真正的熱門、剛需的區(qū)域，不然大概率租金的稅，還是要靠房東來(lái)承擔(dān)的。

收稅的，不只是房租。

當(dāng)然，現(xiàn)在面臨稅務(wù)問(wèn)題的，不僅是租房。

就像之前在文章里和大家提到的，國(guó)債、存款這些，未來(lái)也會(huì)納入征收的范圍。

其實(shí)這兩年來(lái)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)信號(hào)，就是有關(guān)資本所得收稅，變得愈發(fā)清晰了。

這個(gè)也是我們?cè)谌ツ辏驮痛蠹姨岬降挠^點(diǎn)。

造成這樣的原因就是，近幾年來(lái)，整體稅收收入占比是在減少的。

而且從上半年的財(cái)政收入來(lái)看，也能明顯得出，收入在下降，支出在上漲。

過(guò)去財(cái)政收入有個(gè)大頭，就是土地財(cái)政，特別是很多小地方，土地財(cái)政可占一半以上。

但隨著房地產(chǎn)時(shí)代過(guò)去，賣地收入降低，去找存量稅收已成定局。

這里面，對(duì)于過(guò)去忽略的資產(chǎn)稅，就是一個(gè)必然要征收的選項(xiàng)。

比如前段時(shí)間，和大家分享的，境外投資獲利要收資產(chǎn)。

還有近期熱議的債券收稅。包括未來(lái)有可能出臺(tái)的房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅。

一旦房產(chǎn)稅出來(lái)，那對(duì)于持有多套房的房東來(lái)說(shuō)，才是徹底進(jìn)入到一個(gè)持有就交稅，租出去還要收稅的局面，可謂是雙重打擊。

至于遺產(chǎn)稅，我們目前沒(méi)有提及這部分的費(fèi)用。但放之其他一些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，遺產(chǎn)稅是逃不掉的環(huán)節(jié)。

很多國(guó)家的富豪，多了躲避遺產(chǎn)稅，想出很多辦法。但最后多數(shù)是以大額壽險(xiǎn)保單+信托來(lái)解決。

以上這些整體上講就是資本所得稅，若不收的話，就是會(huì)讓富人變得更富。

由此為限制這種情況，促進(jìn)社會(huì)公平，我覺(jué)得對(duì)資產(chǎn)收稅是大趨勢(shì)。

很多暫未征收的稅種短期內(nèi)雖說(shuō)不會(huì)落地，但它們是未來(lái)稅制改革的明確方向。

當(dāng)然在這個(gè)趨勢(shì)下，受影響最大的，就是房東這個(gè)角色。

無(wú)論是眼前的租金收稅，還是后續(xù)可能出現(xiàn)的房產(chǎn)稅，都會(huì)對(duì)房東造成一定的潛在影響。

也就是我標(biāo)題和大家講的，房東的好日子，到頭了。

那現(xiàn)在，房子還要持有嘛？

這個(gè)也是我們之前和大家分享過(guò)，如果不是大城市，優(yōu)質(zhì)地段的房子，建議還是考慮變現(xiàn)離場(chǎng)。

只是現(xiàn)在賣房難度會(huì)非常大，只能趕在很多救市政策出來(lái)時(shí)，就是最好的時(shí)機(jī)。

從2022年起，我們就和大家聊過(guò)，建議大家賣掉一些非核心區(qū)域，前景不明朗的老房子。

如此照做的人，也確實(shí)避免了，后續(xù)房?jī)r(jià)近乎腰斬的局面，少虧了很多。

另外，賣房的錢，短期內(nèi)若沒(méi)有用錢計(jì)劃的話，其實(shí)也可以考慮，把它去用于真正的收息神器中。

目前真正能滿足這個(gè)需求的，就是快返年金。

用它來(lái)模擬收租，可以完美解決房東的幾大痛點(diǎn)。

1. 鎖定收益，對(duì)抗利率下行

當(dāng)前國(guó)債利率已降至2.0%以下，銀行存款利率一降再降。

而快返年金的核心優(yōu)勢(shì)，就是通過(guò)合同，將未來(lái)幾十年現(xiàn)金流的收益率，白紙黑字地鎖定下來(lái)，提供一種穿越經(jīng)濟(jì)周期的確定性。

2. 省心省力，不用投入管理成本

金融房產(chǎn)，沒(méi)有找租客的煩惱，沒(méi)有房屋折舊的擔(dān)憂，沒(méi)有中介費(fèi)、維修費(fèi)的額外支出。

投入之后，唯一做的就是按時(shí)查收保險(xiǎn)公司每年發(fā)的“租金”，真正實(shí)現(xiàn)“躺平”。

3. 稅務(wù)優(yōu)勢(shì)，合法規(guī)劃

這是最核心的一點(diǎn)。根據(jù)《個(gè)人所得稅法》第四條，“保險(xiǎn)賠款”法定免征個(gè)人所得稅。

雖然年金的生存給付金在未來(lái)是否會(huì)被納入征稅范圍尚無(wú)定論，但其附帶的身故保險(xiǎn)金，在財(cái)富傳承時(shí)具備無(wú)可比擬的稅務(wù)豁免和債務(wù)隔離功能，這是房產(chǎn)、股票等資產(chǎn)完全不具備的。

那說(shuō)完優(yōu)勢(shì)，我們就以實(shí)際案例，模擬下，用快返年金險(xiǎn)收租有多爽。

比如30歲老王現(xiàn)在手里有一筆閑錢，想要達(dá)到做房東的效果，選擇這種吃息神器。

一次性投入150萬(wàn)。

收租方面，老王從第5年，就能領(lǐng)回本金的7.5%作為租金，150萬(wàn)就是能拿回11.25萬(wàn)。

除此外，第六年后，每年會(huì)拿到2.4%左右的利息，就是3.6萬(wàn)，算下來(lái)每個(gè)月就是3千元的租金，只要不退，每年就能一直收租。

最安穩(wěn)的是，交完錢，啥也不用干，等著第五年，就能拿錢就行了。

后期收租期間，一直收著遠(yuǎn)高于市場(chǎng)租售比的租金，非常穩(wěn)定。

并且，所交本金，在第三年即可回本，后續(xù)本金一直在。

要是后期遇到急事或者市場(chǎng)情況比較好了有想投資的，還可以選擇把這個(gè)模擬房產(chǎn)變現(xiàn)靈活性非常強(qiáng)。

真正的賣房想要變現(xiàn)，可復(fù)雜多了。

而且，在傳承方面，快返年金險(xiǎn)還有著稅務(wù)方面的優(yōu)勢(shì)。

如果是房子作為傳承資產(chǎn)，無(wú)論是繼承或贈(zèng)與，都要付出額外的稅務(wù)成本；而且，房子還可能存在歸屬不明，依法糾紛。

總體來(lái)說(shuō)。無(wú)論是靈活、收益，還是功能層面，這個(gè)工具都可以替代實(shí)體房產(chǎn)，模擬收租，完美實(shí)現(xiàn)做房東的夢(mèng)想。

此外手里資金比較多，想要靠吃利息躺平的朋友；又或者想要一個(gè)定期存款的替代，快返年金都非常合適。

時(shí)代早就變了。

過(guò)去，依靠房?jī)r(jià)上漲、信息不透明導(dǎo)致的避稅空間，以及租房需求等等，讓房東可以安心依靠收租躺平。

但現(xiàn)在，面對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)、更透明的稅收環(huán)境，手頭有多套房的人，確實(shí)應(yīng)該重新審視一下，自己手中的房產(chǎn)了。

將手頭的實(shí)體房產(chǎn)，適時(shí)轉(zhuǎn)化為省心、穩(wěn)定、收益鎖定且具備稅務(wù)優(yōu)勢(shì)的金融資產(chǎn)。

告別實(shí)體房東的焦慮，成為一個(gè)安心收租的“模擬房東”。

如此選擇的朋友，必然能在未來(lái)，慶幸自己的這個(gè)選擇。

這是一種順應(yīng)時(shí)代的及時(shí)轉(zhuǎn)換，也是一種能在變化來(lái)臨時(shí)抓住紅利的明智之舉。