01

楔子

今天一早刷到一個(gè)比較好笑的新聞，說(shuō)的是天津一小區(qū)底樓居民將架空層私自砌上了墻，結(jié)果遭到了同樓居民的舉報(bào)。

更有趣的是：這戶居民還聲稱他圍起來(lái)的架空層是有產(chǎn)證的，但并未能出示。

今天就借著這個(gè)新聞聊聊“小區(qū)底樓的架空層能否圍起來(lái)私用？”這個(gè)話題。

02

情況簡(jiǎn)介

據(jù)媒體報(bào)道，發(fā)生這樁新聞的小區(qū)叫做 水岸公館，位于天津市的河西區(qū)2008-2009竣工。 （如下圖）

我找了地圖之后發(fā)現(xiàn)：這個(gè)小區(qū)的建筑類型很豐富，既有高層，也有別墅，都是圍繞著一個(gè)水系展開的，所以命名為 水岸公館。

而事發(fā)樓棟是位于東側(cè)的組團(tuán)“ 天濤園”，那里都是高層，所以底層做了局部架空層。（如下圖）

這個(gè)小區(qū)2007年開盤價(jià)格為7000元/平米，現(xiàn)在約為30000元/平米左右，而這戶私自打圍墻的業(yè)主少說(shuō)占了200平的建筑面積，保守估計(jì)為600萬(wàn)元。（范圍如下圖）

據(jù)報(bào)道，事發(fā)時(shí)間是 在8月13日凌晨0點(diǎn)25分左右。當(dāng)時(shí)有保安發(fā)現(xiàn)，有人在一樓大堂砌墻，了解情況之后進(jìn)行了勸阻，結(jié)果雙方發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí)并報(bào)了警。

這大半夜砌墻，開發(fā)商趕工也沒這么拼啊。要不是做賊心虛，誰(shuí)會(huì)這么干??？

之后的兩三天時(shí)間里，業(yè)主與砌圍墻的行為人有過(guò)幾次沖突。

砌墻的人表示，他們有相關(guān)區(qū)域的產(chǎn)權(quán)證書，但未向業(yè)主進(jìn)行過(guò)展示。而業(yè)主們普遍認(rèn)為，該區(qū)域規(guī)劃用途就是公共區(qū)域，不可能突然變成私人產(chǎn)權(quán)區(qū)域。

事件后續(xù)會(huì)怎么樣，現(xiàn)在還不好說(shuō)，也許這家業(yè)主真的有該區(qū)域的產(chǎn)權(quán)證呢？

03

產(chǎn)權(quán)分析

對(duì)于此事件，我作為一個(gè)常年和住宅打交道的建筑師，想談?wù)勎易约旱囊恍┛捶ā?strong>為了便于大家理解，我在業(yè)主調(diào)閱的平面圖上做了一些分析。

如上圖，這是該樓棟的一層平面，主要由4個(gè)部分組成，分別是架空層，入戶大堂，核心筒和2戶住戶。

而黃色部分的架空層幾乎占據(jù)了一半的面積，其中還包含了一個(gè)公廁 ，一個(gè)架空層自行車庫(kù)和一間信報(bào)間。這種架空層的做法在住宅設(shè)計(jì)中是常規(guī)手法，為的就是房子好賣。（如下圖）

不管是從架空層的定義來(lái)說(shuō)，還是從架空自行車庫(kù)的使用要求來(lái)說(shuō)，這部分空間都應(yīng)該是開敞的。（如下圖）

而作為公共使用的架空層，在開發(fā)商報(bào)審的時(shí)候，這部分空間是不計(jì)入計(jì)容面積的，甚至都是不計(jì)算建筑面積。

所以從上面兩點(diǎn)來(lái)判斷，架空層是不允許封閉的，也是很難單獨(dú)辦出產(chǎn)證的。那我就很期待這個(gè)偷偷砌墻的業(yè)主能拿出產(chǎn)證來(lái)，我也可以增長(zhǎng)點(diǎn)見識(shí)。

04

危害性

另外，我看到該樓棟的居民擔(dān)心消防通道被縮小，消防疏散會(huì)不會(huì)有問題？

我個(gè)人認(rèn)為：即使消防疏散的逃生方向并沒有發(fā)生改變，消防沒受太大影響。但這種私搭亂建的行為同樣危害巨大，并且折射出這個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理問題頗大。

比如說(shuō)我從衛(wèi)星圖就看到，該小區(qū)很多頂樓就存在著不同程度的私搭亂建。而底樓居民私自打圍墻是不是受到了頂樓居民的啟發(fā)呢？

更何況這個(gè)小區(qū)還有那么多的別墅樓棟，我相信違章搭建的量不會(huì)少。

之所以該事件中偷砌的墻體至今沒有拆除，我想很大一部分原因是該小區(qū)的違章現(xiàn)象嚴(yán)重，有些法不責(zé)眾的意味。

05

結(jié)束語(yǔ)

以前發(fā)現(xiàn)的很多私搭亂建，多是在自家的一畝三分地里操作。這次的事件讓我大開眼界，原來(lái)還可以偷偷在公共區(qū)域劃一塊自留地私用的。

這種行為不僅侵犯了鄰居的財(cái)產(chǎn)權(quán)，更有可能危害鄰居的生命權(quán)，是應(yīng)該嚴(yán)格取締的。

而這種事件的不斷發(fā)生，一方面是小業(yè)主僥幸心理作祟使然，但更多的則是有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)的結(jié)果。