毫無疑問，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化已成定局，三四線樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng)價(jià)值回歸。

如果2021年在我們這座三線城市買房，現(xiàn)在的價(jià)格可能會(huì)跌去50%，有一個(gè)案例，2021年新城區(qū)成交了一套房子，單價(jià)2.7萬每平米，你猜現(xiàn)在成交價(jià)多少？

9000元每平米！估計(jì)房東要哭了，沒想到越貴的房子，縮水的越嚴(yán)重。

這不是孤例，在東北小城鶴崗，五萬元就能買套七八十平米的房子，遼寧阜新，兩萬多就能拿下一套60平米的二居室，還有玉門、雙鴨山、遼陽等城市的房價(jià)，都已跌到幾萬元就能買套房的蔥價(jià)水平。

曾經(jīng)信心滿滿的專家們也開始改口，王石不久前公開表示，房地產(chǎn)調(diào)整至少需要3-5年，別幻想政策能讓樓市快速回暖。

中指研究院的最新報(bào)告則預(yù)測(cè)，三四線城市新房價(jià)格還將延續(xù)0.5%-1%的季度環(huán)比跌幅。

三四線樓市遭遇寒冬

2025年6月，全國三四線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降6.7%，部分城市如菏澤、湘潭房價(jià)已跌破6000元每平米。

在山東菏澤，常住人口減少了3.2萬，房價(jià)較2021年高點(diǎn)下跌25%，東北部分城市年均跌幅達(dá)3%-5%，庫存去化周期超過24個(gè)月。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，三四線城市套戶比高達(dá)1.35，也就是每100戶對(duì)應(yīng)135套房，遠(yuǎn)超國際警戒線。

全國三四線城市商品房待售面積達(dá)7.5億平方米，空置率21.3%，按當(dāng)前銷售速度需要5年以上才能消化。

土地市場(chǎng)同樣慘淡，三四線城市土地流拍率升至38%，開發(fā)商寧愿損失保證金也不愿拿地開發(fā)， 這一切都指向一個(gè)結(jié)論：三四線樓市正在經(jīng)歷價(jià)值重估。

多重?cái)D壓，下跌背后的邏輯

人口流失是最根本的沖擊，2024年全國342個(gè)城市中，有258個(gè)是人口凈流出的，2030年適齡購房人口將斷崖式下跌，東北、中部非省會(huì)城市預(yù)計(jì)流失30%購房群體。

產(chǎn)業(yè)空心化讓問題雪上加霜，傳統(tǒng)工業(yè)城市如邯鄲、商丘，因缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，房價(jià)持續(xù)探底，部分郊區(qū)項(xiàng)目價(jià)格較峰值腰斬。

產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)決定抗跌能力，典型案例顯示，擁有高端制造業(yè)的嘉興房價(jià)企穩(wěn)回升，而依賴傳統(tǒng)重工業(yè)的邯鄲房價(jià)跌幅持續(xù)擴(kuò)大。

保障房分流加劇壓力，2024年起計(jì)劃5年內(nèi)提供600萬套保障房，以上海為例，新入市的保障房租金水平較市場(chǎng)均價(jià)低約30%，這進(jìn)一步壓縮了商品房市場(chǎng)空間。

分化加劇，不是所有城市都涼涼

在一片跌聲中，長三角、珠三角城市群的三四線城市展現(xiàn)出韌性，這些城市依靠產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口流入，嘉興、昆山等地房價(jià)跌幅收窄甚至局部回升。

鹽城、宜昌等產(chǎn)業(yè)承接示范區(qū)，因人口回流和基建升級(jí)，房價(jià)跌幅相對(duì)較小，庫存去化周期縮短至8個(gè)月。

城市內(nèi)部也在分化，即使在同一城市，核心學(xué)區(qū)、地鐵沿線的房產(chǎn)仍能保值，而遠(yuǎn)郊大盤、老破小則面臨大幅貶值，地段價(jià)值向來都是很重要。

王石的最新預(yù)判點(diǎn)明關(guān)鍵，樓市調(diào)整是長期過程，但真正具備產(chǎn)業(yè)和人口支撐的區(qū)域終將企穩(wěn)。

最后，我想對(duì)買房的或者打算賣房的說，要理性應(yīng)對(duì)

如果你持有多套房，置換核心資產(chǎn)是明智選擇，持有非優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)者應(yīng)盡快處理，避免陷入流動(dòng)性陷阱，與其守著不斷貶值的郊區(qū)大戶型，不如置換為市中心小戶型或強(qiáng)二線資產(chǎn)。

出租的時(shí)候也要注意，9月15日就要實(shí)施《住房租賃條例》了，出租房子要備案、納稅，違規(guī)最高罰10萬元，合規(guī)經(jīng)營才能避免法律風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)降低租金預(yù)期，選擇穩(wěn)定租客，比空置等待更劃算。

如果是第一次買房，現(xiàn)在可能是難得的窗口期，優(yōu)先選擇現(xiàn)房或優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)二手房，規(guī)避爛尾風(fēng)險(xiǎn)，三四線城市非地鐵房源的議價(jià)空間很大。

但別被低價(jià)沖昏頭，量力而行是關(guān)鍵，月供不超過家庭收入40%， 留足生活空間才能避免麻煩。

如果是想買房投資，建議你放棄，以前房價(jià)普漲，你通過買房賺到了差價(jià)，這是運(yùn)氣，因?yàn)榉績r(jià)普漲。

現(xiàn)在如果再買房，那就不能靠運(yùn)氣了，城市和城市、地段和地段之間分化的那么明顯，不是靠運(yùn)氣就能買到升值的房子了。