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過(guò)去幾十年里，“拆遷”這兩個(gè)字幾乎成了城市發(fā)展的代名詞。

很多人靠著一紙通知，一夜之間實(shí)現(xiàn)階層躍升，成為人們口中“拆二代”，城市的面貌也因此煥然一新。

但現(xiàn)在，一場(chǎng)悄然轉(zhuǎn)向的政策調(diào)整，正在改變這一切。

2024年初，一項(xiàng)重量級(jí)工程悄然啟動(dòng)，官方明確提出：“改造為主，拆遷為輔”。

這不再是個(gè)別城市的試點(diǎn)，而是一場(chǎng)全國(guó)范圍的轉(zhuǎn)型風(fēng)暴，那些曾經(jīng)指望拆遷暴富的老房業(yè)主，如今發(fā)現(xiàn)，房子依舊老舊，但卻再也拆不動(dòng)了。

那么問(wèn)題來(lái)了：是不是以后所有老房子都不拆了？2025年起，超過(guò)20年的老房子到底怎么處理？

從2024年起，國(guó)家推進(jìn)“三大工程”的節(jié)奏明顯加快，保障性住房建設(shè)、城中村改造、“平急兩用”設(shè)施建設(shè)，構(gòu)成了城市更新的主線。

這其中，最受關(guān)注的就是城中村改造。

住建部明確提出，2025年要完成2000年底前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)，什么意思？也就是說(shuō)，樓齡超過(guò)25年的小區(qū)，已經(jīng)被列入統(tǒng)一改造的計(jì)劃之中。

這類(lèi)房子將不再等著拆，而是“原地升級(jí)”，比如加裝電梯、粉刷外立面、增加停車(chē)位、電動(dòng)車(chē)充電樁、完善綠化、升級(jí)管道等等，老房不拆，但會(huì)變得更好住。

而那些確實(shí)存在安全隱患的樓房，比如結(jié)構(gòu)嚴(yán)重受損或?qū)儆谖７康模瑫?huì)采取“拆除安置”的方式，但即便要拆，也不是過(guò)去一刀切的方式，現(xiàn)在主流做法是“房票安置”。

房票怎么用？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，那就是政府給你一定額度的購(gòu)房券，你可以在指定區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新房，這種方式既減少了政府現(xiàn)金支出，又讓居民有更多選擇，相比過(guò)去直接給錢(qián)，現(xiàn)在實(shí)際更靈活，也更透明。

政策調(diào)整的背后，其實(shí)也是一筆經(jīng)濟(jì)賬，一平方米的拆遷成本高達(dá)1.5萬(wàn)元，而舊改僅需3600元左右，數(shù)字差距懸殊，財(cái)政自然傾向于選擇成本低、效率高的舊改。

更重要的是，舊改還能帶動(dòng)大量就業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈條發(fā)展，統(tǒng)計(jì)顯示，每投入100萬(wàn)元的舊改項(xiàng)目，就能創(chuàng)造10個(gè)直接就業(yè)崗位、30個(gè)間接崗位。

除了成本與就業(yè)，背后的邏輯還有一個(gè)關(guān)鍵、，即城市治理現(xiàn)代化，過(guò)去那種大拆大建，效率雖高，卻也存在環(huán)境破壞、資源浪費(fèi)、社會(huì)不穩(wěn)定等問(wèn)題，現(xiàn)在的更新方式，更注重“繡花式”治理。

住建部部長(zhǎng)倪虹在3月9日明確表示，將推動(dòng)“完整社區(qū)建設(shè)”，什么意思？不僅讓老房子好住，還要讓老人、孩子都有服務(wù)設(shè)施，真正實(shí)現(xiàn)居住體驗(yàn)的全面升級(jí)。

而在最早一批動(dòng)手的城市中，上海無(wú)疑走在前面，2024年全年，上海不僅啟動(dòng)了25個(gè)城中村改造項(xiàng)目，還全面改造了中心城區(qū)的老舊小區(qū)，光是拆遷預(yù)算就高達(dá)1402億元，創(chuàng)下歷史新高。

其中，徐匯區(qū)拆遷預(yù)算最高，達(dá)到430億元，黃浦區(qū)同比增長(zhǎng)1375%，楊浦區(qū)也投入超過(guò)百億元，這些數(shù)字背后，是一座城市對(duì)未來(lái)空間布局的重新構(gòu)建。

但別以為上海就還在“拆”，恰恰相反，拆遷的方式也在悄然改變，現(xiàn)在對(duì)老舊住宅的處理更講究“精準(zhǔn)分類(lèi)”：結(jié)構(gòu)完好的，直接納入舊改，危房才拆，涉及市政規(guī)劃的，才征用。

比如拓寬道路、修地鐵、建高架，那些位置重要的老樓，才會(huì)進(jìn)入征用范圍，如果你家房子沒(méi)在規(guī)劃紅線內(nèi)，基本上是“改而不拆”。

不過(guò)大家也不用擔(dān)心，改造不是簡(jiǎn)單粉刷一下墻面那么敷衍，現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)是“三類(lèi)改造”：

基礎(chǔ)類(lèi)（修外立面、水電升級(jí)等）
完善類(lèi)（加裝電梯、停車(chē)位、充電樁）
提升類(lèi)（建養(yǎng)老、托幼、社區(qū)衛(wèi)生站）

居民最關(guān)心什么？就是這些實(shí)實(shí)在在的變化，特別是對(duì)老年人、帶孩子的家庭來(lái)說(shuō)，能在家門(mén)口解決養(yǎng)老托幼，遠(yuǎn)比拆了搬走強(qiáng)得多。

另外維修基金的使用也得到了政策支持，以前申請(qǐng)維修基金門(mén)檻高、流程慢，很多小區(qū)根本用不上，現(xiàn)在設(shè)立了“綠色通道”，遇到安全隱患的，特事特辦，這在政策層面已經(jīng)明確。

同時(shí)老百姓的心態(tài)也在悄悄變化，過(guò)去很多人盼著拆遷，一夜暴富，現(xiàn)在更多人開(kāi)始關(guān)注居住品質(zhì)，電梯有沒(méi)有？停車(chē)方便不方便？空氣和綠化怎么樣？

網(wǎng)絡(luò)上一些居民反映，小區(qū)30年老房原本等拆，后來(lái)改成了舊改，雖然沒(méi)有直接拿到拆遷款，但居住條件明顯改善，房子也升值了。

沒(méi)錯(cuò)，舊改不僅改善生活條件，還能帶來(lái)房產(chǎn)升值，數(shù)據(jù)顯示老房改造后，房?jī)r(jià)普遍上漲10%~30%，在上海，有的小區(qū)加裝電梯后，房?jī)r(jià)短期內(nèi)上漲20%，出租收益也提升10%。

這是真金白銀的利好，不是靠運(yùn)氣等拆遷，而是靠政策改造帶來(lái)的穩(wěn)步升值，而且這種升值是可持續(xù)的，不是一次性的暴利。

此外二手房市場(chǎng)也因此活躍了起來(lái)，2025年初，上海二手房成交數(shù)據(jù)顯示，2月份網(wǎng)簽量達(dá)16742套，同比上漲123%，3月份預(yù)計(jì)突破3萬(wàn)套，這是市場(chǎng)對(duì)舊改政策的直接反饋。

買(mǎi)家看中的，不是房子多新，而是小區(qū)有沒(méi)有改造，有沒(méi)有電梯，有沒(méi)有配套，這說(shuō)明，居住體驗(yàn)已經(jīng)成為購(gòu)房者決策的重要因素。

值得多注意的事，城中村的改造也在全面提速，2024年下半年，財(cái)政部和住建部聯(lián)合發(fā)文，將原本的35個(gè)試點(diǎn)城市擴(kuò)展到全國(guó)300多個(gè)地級(jí)市，全年一共實(shí)施了1863個(gè)城中村改造項(xiàng)目，惠及136.7萬(wàn)戶居民，建設(shè)安置房189.4萬(wàn)套。

而這一切，都是為了實(shí)現(xiàn)一個(gè)宏大的計(jì)劃：五年內(nèi)建設(shè)600萬(wàn)套保障性住房，每年完成120萬(wàn)套，這不僅是住房問(wèn)題，更是民生工程。

對(duì)于很多樓齡25年以上的老房業(yè)主來(lái)說(shuō)，這場(chǎng)政策調(diào)整其實(shí)是利好，只要房子結(jié)構(gòu)還行，就能納入優(yōu)先改造，如果是預(yù)制板房或存在安全隱患的，也能優(yōu)先拆除或原拆原建。

特別是城市核心區(qū)的老房，地段好、配套全，一旦改造，升值空間巨大，這比拆了搬到郊區(qū)，生活質(zhì)量明顯更高。

如果你家房子正好在這個(gè)范圍內(nèi)，不妨開(kāi)始關(guān)注小區(qū)的改造計(jì)劃，看看有沒(méi)有加裝電梯的申請(qǐng)，維修基金能不能申請(qǐng)，周邊有沒(méi)有新建學(xué)校、地鐵等市政規(guī)劃。