出品 | 搜狐財(cái)經(jīng)
作者 | 王澤紅
“新政出了之后,(看房)人還挺多的,我們每個(gè)人一天接待6至7組客戶?!北本┦吧侥硺潜P銷售說道。
8月17日,北京樓市新政滿一周之際,搜狐財(cái)經(jīng)實(shí)地走訪了石景山區(qū)多個(gè)在售樓盤,處在不同銷售階段的樓盤,人流量各有不同,但整體未出現(xiàn)如往期般“看房客涌入售樓處”的情形。
8月17日上午11時(shí)30分,北京石景山首鋼園區(qū)域某項(xiàng)目售樓處
“一般下午人比較多?!庇兄脴I(yè)顧問告訴搜狐財(cái)經(jīng);“前兩個(gè)月的周末,我?guī)Э?至4組,現(xiàn)在差不多翻了一倍?!绷硪晃恢脴I(yè)顧問指出,“新政對(duì)(成交)影響還沒體現(xiàn),一般會(huì)有滯后性”。
8月8日,北京放松五環(huán)外樓市限購:京籍家庭、社保“滿二”的非京籍家庭,購買五環(huán)外商品住房不限套數(shù);五環(huán)內(nèi)政策不變,京籍限購2套、非京籍1套。
五環(huán)外是北京新房市場(chǎng)的成交主力區(qū)域。根據(jù)中指監(jiān)測(cè),今年1-7月,北京房銷售套數(shù)中,五環(huán)外占比超80%;二手房成交套數(shù)五環(huán)外占比也超50%。新政出臺(tái)后,市場(chǎng)普遍認(rèn)為有望帶動(dòng)部分需求釋放。
但從首周成交觀察,并未呈現(xiàn)出明顯變化。搜狐財(cái)經(jīng)從中指院處了解到,8月11日至17日,北京新房成交套數(shù)為443套,二手房成交套數(shù)為3082套。
此前一周(8月4日至10日),北京新房成交402套,二手房成交2704套;再往前推一周(7月28日至8月3日),新房成交679套,二手房3052套。
從目前來看,新政對(duì)北京樓市的影響,更對(duì)體現(xiàn)在看房熱情的提升,以及咨詢量的提升層面。
房?jī)r(jià)“陰跌”,二手房均價(jià)降至4.3萬
“新政對(duì)五環(huán)外限購政策的大幅松綁,對(duì)符合條件改善型需求拉動(dòng)明顯。截止到8月14日,從安居客線上數(shù)據(jù)來看,北京地區(qū)整體7日活躍用戶增長了15%,其中新房增長3%。” 58安居客研究院院長張波告訴搜狐財(cái)經(jīng)。
安居客線上用戶通過電話咨詢數(shù)量近一周環(huán)比增長31%,新房咨詢量日均水平與本月前10天相比提高24.4%,與上月相比提高33.1%,與去年8月相比提高7.2%;線上經(jīng)紀(jì)人活躍數(shù),相比政策前也相應(yīng)提升了1.1%。
“從線上咨詢和線下帶看量的同步提升,都預(yù)示著8月成交量有望出現(xiàn)較高比例提升?!?張波分析道。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶也認(rèn)為,北京此次優(yōu)化住房限購政策,未對(duì)外地需求放開,仍以挖掘“內(nèi)需”為主,預(yù)計(jì)將推動(dòng)部分“向內(nèi)”置換的改善性住房需求釋放。
但從實(shí)際成交效果來看,北京市住建委數(shù)據(jù)顯示,8月9日至8月15日,北京二手住宅網(wǎng)簽3123套,與去年同期持平,環(huán)比增長10.8%。
在實(shí)地走訪過程中,有置業(yè)顧問告訴搜狐財(cái)經(jīng):“北京的限購,現(xiàn)在已經(jīng)名存實(shí)亡,外地人來購房,做一個(gè)租房證明進(jìn)行復(fù)核就可以。”
“需要找一家中介,開一年的租房證明,然后就可以去買房,但這種操作不確定是否能通過。只是我們領(lǐng)導(dǎo)提過一嘴,遇到外地客戶可以試一試,但我現(xiàn)在還沒碰到過?!鄙鲜鲋脴I(yè)顧問補(bǔ)充道。
“我們樓盤現(xiàn)在均價(jià)5.7萬左右,5月至6月降了一波,降幅差不多5000元,一套100平房子能省約50萬;隔壁新入住的小區(qū)當(dāng)初7.5萬,現(xiàn)在已經(jīng)很劃算了?!笔吧绞卒搱@區(qū)域一樓盤銷售如此說道。在他看來,北京的房?jī)r(jià)已探至底部。
石景山首鋼園區(qū)域某在建樓盤
但從數(shù)據(jù)來看,北京樓市還處于整體“陰跌”狀態(tài),房?jī)r(jià)層面的探底還在持續(xù)。安居客線上掛牌房?jī)r(jià)顯示,北京房?jī)r(jià)從3月高點(diǎn)44386元/平方米,下跌至8月上半月43026元/平方米。
“繼續(xù)下降的幅度已經(jīng)較為有限?!?張波強(qiáng)調(diào)道,但市場(chǎng)的分化較為明顯,8月西城、朝陽二手房掛牌價(jià)分別上漲了4.64%、1.18%,但外圍的平谷、順義等區(qū)域都下降了1%以上。
止跌回穩(wěn)關(guān)鍵,減緩二手房恐慌式掛牌
從統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)指數(shù)看,北京7月新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平,二手房環(huán)比下降1.1%。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),7月主要城市重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目來訪量環(huán)比普跌2成,北京、武漢、鄭州等盤均來訪量環(huán)比跌幅接近30%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱,進(jìn)入5月份以后,由于前期需求釋放充分,且存在部分需求超前釋放的情況,加上政策空間收窄,甚至應(yīng)出盡出,再疊加學(xué)位、返城、婚房等需求減退,市場(chǎng)進(jìn)入到下行態(tài)勢(shì)中。
“一線城市高品質(zhì)新房去化較好,帶動(dòng)新房?jī)r(jià)格跌幅收窄,但二手房掛牌量攀升的同時(shí),成交周期達(dá)拉長至103天(同比+9.18%),其中賣一買一的案例有所減少,部分業(yè)主降價(jià)賣房,以求盡快出貨,特別是較早買房,目前還有盈利的?!?/p>
“減緩二手房恐慌式的掛牌,這是中短期內(nèi)房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵?!?李宇嘉強(qiáng)調(diào)道。
曹晶晶則認(rèn)為,8月上旬北京率先出臺(tái)樓市新政,信號(hào)意義明顯,上海、深圳有望跟進(jìn)。當(dāng)前,推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)仍是房地產(chǎn)政策核心目標(biāo),短期政策預(yù)計(jì)將繼續(xù)聚焦城中村和危舊房改造,專項(xiàng)債收儲(chǔ)等已出臺(tái)政策的有效落實(shí),同時(shí)下半年降息仍有一定空間。
“另外,城市更新已成為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)內(nèi)容,也是近期高層會(huì)議強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn),預(yù)計(jì)下半年各項(xiàng)配套政策有望加速落地?!?/p>
在她看來,北京樓市新政信號(hào)意義明顯,接下來上海、深圳政策優(yōu)化存在較強(qiáng)預(yù)期。從市場(chǎng)趨勢(shì)來看,8月樓市或延續(xù)淡季行情,核心城市在政策帶動(dòng)及“以價(jià)換量”下,二手房成交量有望保持平穩(wěn)。
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