原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

2025年，兩個(gè)關(guān)鍵政策變化，正在重塑資產(chǎn)配置邏輯。

第一，自8月8日起，對新發(fā)行的國債、地方政府債券的利息收入，恢復(fù)對機(jī)構(gòu)投資者征收增值稅。

第二，對港股、美股等境外投資收益的20%個(gè)人所得稅被嚴(yán)格執(zhí)行，資本出海的成本與門檻顯著提高。

坊間稱其為“看空稅”——看空人民幣資產(chǎn)、躲在銀行里的錢，收益將被懲罰。這將倒逼超過30萬億的銀行理財(cái)資金和160多萬億的居民存款去尋找新的出路。

8月9日，曾經(jīng)的鷹派代表，美聯(lián)儲(chǔ)副主席鮑曼突然轉(zhuǎn)向，支持年內(nèi)三次降息；高盛則預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)將從9月份開始連續(xù)三次降息25-50個(gè)基點(diǎn)。

美元快速降息的時(shí)代要來了，這將給中國騰出較大的貨幣政策空間，有利于股市和樓市。

因此，未來一段時(shí)間我們可以看到兩股重要資金的流動(dòng)：

一方面是在銀行躺平的錢，他們需要尋找新的投資標(biāo)的，以保值增值。

另一方面，是美聯(lián)儲(chǔ)降息引發(fā)的全球資金遷徙，以及中國貨幣政策“轟油門”后創(chuàng)造出的流動(dòng)性。

這些錢流向誰，誰的價(jià)格就會(huì)被推高。

所以最關(guān)鍵的問題是：錢，到底會(huì)流向何處？

01

聰明的錢，在搶什么？

市場的選擇已經(jīng)非常清晰：資金正在高速涌入一線城市的核心資產(chǎn)。

看成交數(shù)據(jù)，今年上半年30個(gè)重點(diǎn)城市總價(jià)1000萬元以上各價(jià)格段高端住宅成交中，無論是新房還是二手房，成交規(guī)模同比較去年上半年幾乎全線上漲。僅總價(jià)3000-5000萬一手高端住宅受制于供應(yīng)下滑。

值得注意的是，一二手5000萬以上高端住宅成交同比大增，一手過億豪宅成交了19套，同比上漲11.8%。

在不確定、大放水、資產(chǎn)荒的時(shí)代，富人對豪宅的購買力度反而越來越強(qiáng)。

因?yàn)楹诵牡囟蔚捻敿壏慨a(chǎn)，是與黃金一樣能夠穿越周期、價(jià)值堅(jiān)挺的硬資產(chǎn)。

一個(gè)跨越近一個(gè)世紀(jì)的案例是：1935年，上海靜安一套211㎡別墅的交易價(jià)格為950兩黃金，折合每平米169克黃金；90年后的今天，這棟別墅成交價(jià)約12.9萬元/㎡，按現(xiàn)在金價(jià)折算，其價(jià)值依然錨定在每平米163克黃金。

核心地段的大平層，是當(dāng)前市場最稀缺的品類。

以深圳為例，近十年來，深圳200㎡以上的新增供應(yīng)，僅占總量的1.86%。如果把范圍縮小到福田南山核心區(qū)，這個(gè)比例會(huì)驟降至0.28%。

在樓市上行時(shí)，這類資產(chǎn)漲幅速度最快；樓市下行時(shí)，抗跌能力最強(qiáng)。

最典型的案例就是華僑城。

在過去幾年的市場深度調(diào)整中，當(dāng)多數(shù)板塊價(jià)格回調(diào)30%-40%時(shí)，華僑城憑借其深厚的“老錢”底蘊(yùn)和純粹的自住屬性，整體跌幅僅在10%左右，是全深圳公認(rèn)的第一“抗跌王”。

而近期，華僑城一個(gè)標(biāo)桿作品正將資本對稀缺的占有，推向了新的高度。

02

一線城市罕見的“質(zhì)價(jià)比”

在當(dāng)前市場，高凈值人群的置業(yè)邏輯正從“性價(jià)比”向“質(zhì)價(jià)比”轉(zhuǎn)移。

這兩者有本質(zhì)區(qū)別。追求“性價(jià)比”，關(guān)心的是花更少的錢買替代品，其邏輯重心在“價(jià)”，往往導(dǎo)致對品質(zhì)的妥協(xié)。

而“質(zhì)價(jià)比”的核心是“質(zhì)”，它要求在價(jià)格滿意的基礎(chǔ)上，獲得更高品質(zhì)的產(chǎn)品。它考量的不僅是地段、配套、產(chǎn)品等物理價(jià)值，更包含了服務(wù)、圈層、以及資產(chǎn)穿越周期的能力。

“質(zhì)價(jià)比”的最終目標(biāo)，不是買到便宜的，而是要確?；ǔ鋈サ拿恳环皱X，都能換回超越價(jià)格本身的價(jià)值與體驗(yàn)。

然而，在信息高度對稱、市場足夠透明的時(shí)代，尋找到真正的“質(zhì)價(jià)比”標(biāo)的極為困難。因?yàn)楹诵馁Y產(chǎn)的價(jià)值早已被市場反復(fù)驗(yàn)證和夯實(shí)，其價(jià)格也往往高企。

放眼全國一線城市，頂級豪宅的成交紀(jì)錄正在不斷刷新天花板：

上海：黃浦翠湖天地六期大平層和復(fù)式產(chǎn)品，單價(jià)約20萬元/㎡。

廣州：金融城鵬瑞1號大平層產(chǎn)品，備案均價(jià)達(dá)到34萬元/㎡。

香港：九龍站“天璽”，一套大平層帶露臺(tái)單位以約2.13億元人民幣成交，折合單價(jià)高達(dá)約127.7萬元人民幣/㎡，創(chuàng)下九龍一手住宅價(jià)格的歷史新高。

最令人吃驚的是深圳華僑城。

華僑城在售新房，深業(yè)世紀(jì)山谷·世家，主力產(chǎn)品世家C座單價(jià)約7.1萬—8萬/㎡。毫不夸張地說，這或許是中國一線城市最具“質(zhì)價(jià)比”的資產(chǎn)之一。

外地客戶很難想象，甚至老深圳也不敢相信：在深圳華僑城，深業(yè)世紀(jì)山谷·世家賣這個(gè)價(jià) ，到底有多夸張！

質(zhì)價(jià)比一：稀缺地段決定價(jià)格高度

市場的每一次波動(dòng)，都在檢驗(yàn)資產(chǎn)的真正底色。歷經(jīng)調(diào)整，華僑城之所以能成為深圳公認(rèn)的“抗跌王”，核心在于它占據(jù)了這座城市價(jià)值的制高點(diǎn)——“深圳中央公園”。

而現(xiàn)在，這個(gè)比肩紐約中央公園的“深圳中央公園”正迎來實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

作為規(guī)劃關(guān)鍵一環(huán)的名商高爾夫球場，其部分用地已于今年到期，為中央公園的實(shí)現(xiàn)提供了實(shí)質(zhì)條件，也讓市場對這片土地的未來價(jià)值有了更清晰的預(yù)期。

當(dāng)整合了大沙河公園與高爾夫球場的“深圳中央公園”真正落成后，作為首排封面的資產(chǎn)，其價(jià)值將對標(biāo)哪里？紐約中央公園南側(cè)動(dòng)輒數(shù)十萬美元一平米的豪華公寓，或許就是它的未來。

紐約億萬富翁街

而深業(yè)世紀(jì)山谷·世家，正坐落于這條價(jià)值走廊的頭排，是目前唯一在售的、純粹大戶型的、擁有永久無遮擋視野的封面資產(chǎn)。

它不僅坐擁深圳灣約15公里黃金海岸線的稀缺海景，更將“中央公園”的無界綠意盡收眼底。深圳海岸線很長，但“中央公園”僅此唯一。

根據(jù)深圳最新土地規(guī)劃，未來十年，這一片區(qū)再無新增宅地供應(yīng)，其稀缺性不言而喻。

實(shí)景圖

相比于北上廣港的同級別地段，深圳的核心資產(chǎn)價(jià)格確實(shí)被嚴(yán)重低估了，這是深圳對地產(chǎn)更加謹(jǐn)慎和不依賴地產(chǎn)導(dǎo)致的。但是根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，這種價(jià)值洼地被填平只是時(shí)間問題。

質(zhì)價(jià)比二：產(chǎn)品超綱，價(jià)格超優(yōu)

縱觀中國豪宅發(fā)展史，其產(chǎn)品進(jìn)化脈絡(luò)清晰可見：從最初滿足“有沒有”的基本需求，到追求風(fēng)格和用料的“豪”，再到如今關(guān)注居住者身心體驗(yàn)的“奢”，從豪宅1.0到4.0時(shí)代，整體趨勢是從物理堆砌轉(zhuǎn)向精神追求。

好的產(chǎn)品會(huì)帶來資產(chǎn)的溢價(jià)，這是毋容置疑的。深圳每個(gè)片區(qū)都有自己的標(biāo)桿產(chǎn)品，它們往往憑借建筑設(shè)計(jì)、產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)等獲得更高的溢價(jià)，如下面數(shù)據(jù)所示：

當(dāng)華僑城片區(qū)大多數(shù)沉淀了十年以上的豪宅，其產(chǎn)品形態(tài)與設(shè)計(jì)理念還帶有鮮明的時(shí)代烙印時(shí)，深業(yè)世紀(jì)山谷·世家不僅填補(bǔ)了片區(qū)的供應(yīng)斷層，更帶來了審美的斷層式領(lǐng)先。

它是唯一能在城市主干道開出近70米奢闊大門的項(xiàng)目。

過去的豪宅也注重入口的氣派，但能做到如此尺度，足以成為“城市界面”級別的項(xiàng)目，世家是第一個(gè)。

效果圖

它打造了約2400㎡的主入口環(huán)島花園，比華僑城洲際酒店的大堂花園還要大上2倍。

這種不計(jì)成本、將最具商業(yè)價(jià)值的沿街面讓渡給自然的“前置式”花園布局，在深圳豪宅開發(fā)中堪稱孤例。

效果圖

它堅(jiān)持純粹大戶型，在售產(chǎn)品建面約233-386㎡傳世大宅、約153-190-262㎡精裝準(zhǔn)現(xiàn)樓、約420-1080㎡云端復(fù)式。

過去的豪宅開發(fā)，為了擴(kuò)大客戶覆蓋面，“高低配”是主流。而世家通過產(chǎn)品設(shè)定了高門檻，精準(zhǔn)篩選出價(jià)值觀與生活方式高度一致的同質(zhì)圈層。

從大門，花園到戶型，深業(yè)世紀(jì)山谷·世家系統(tǒng)性回應(yīng)了豪宅4.0時(shí)代關(guān)于體驗(yàn)、精神、健康、服務(wù)等核心訴求，是深圳“中央公園”之上的標(biāo)桿之作。

質(zhì)價(jià)比三：配套驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)溢價(jià)

2025年，一套豪宅的價(jià)值，早已超越了鋼筋水泥的物理堆砌，而在于其提供的服務(wù)、鏈接的資源以及營造的社群生命力。

在香港，天璽會(huì)所憑借頂級設(shè)施與專屬服務(wù)，二手房價(jià)格較同區(qū)域非會(huì)所項(xiàng)目溢價(jià)20%-30%；在上海，翠湖天地的高端會(huì)所長期作為核心賣點(diǎn)，直接支撐了其顯著的資產(chǎn)溢價(jià)。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，具備精細(xì)酒店式管理的品牌公寓，普遍比普通公寓溢價(jià)約31%；反之，東京大學(xué)一項(xiàng)研究指出，日本高端住宅貶值案例中，83%始于物業(yè)服務(wù)滑坡。

裝修會(huì)折舊，風(fēng)格會(huì)過時(shí)，唯有制度化的服務(wù)與有生命力的社群，才能讓資產(chǎn)穿越周期，持續(xù)增值。這正是深業(yè)世紀(jì)山谷·世家的核心價(jià)值所在。

項(xiàng)目拿出近2000㎡、價(jià)值近2億元的商業(yè)空間，打造為世家業(yè)主私享社交空間——世紀(jì)會(huì)。

更具顛覆性的是，項(xiàng)目在這里構(gòu)建了一個(gè)真正“放權(quán)”于業(yè)主的社群。將社群的運(yùn)營權(quán)交由業(yè)主中的KOL來主導(dǎo)，雙方共同探索社群的無限可能。

同時(shí)，世家組建了約130人的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，僅為約550戶業(yè)主提供服務(wù)，物業(yè)人員配比1：4.2，團(tuán)隊(duì)由全球知名的“金鑰匙”管家執(zhí)掌。更首次將深業(yè)集團(tuán)在康養(yǎng)、托育、酒店等領(lǐng)域的龐大城市級資源，“私有化”為業(yè)主專屬的生態(tài)權(quán)益。

實(shí)景圖

這樣的地段，這樣的產(chǎn)品，這樣的配套，主力產(chǎn)品單價(jià)約7.1萬—8萬/㎡，這個(gè)價(jià)格到底意味著什么？

我們甚至無需再與北上廣港的天價(jià)豪宅對標(biāo)，看看周邊片區(qū)價(jià)格和最新成交：

一路之隔的科技園片區(qū)，華潤城潤璽1期最新成交單價(jià)在12.96萬/㎡；

深圳灣片區(qū)的二手房成交單價(jià)更高，區(qū)間在12.09-26.98萬/㎡；

即便是當(dāng)下的華僑城片區(qū)，二手房成交單價(jià)也普遍在12萬/㎡以上。

深業(yè)世紀(jì)山谷·世家，或許是近年來入主華僑城精裝準(zhǔn)現(xiàn)樓“質(zhì)價(jià)比”最高的機(jī)會(huì)。

03

單盤“雙料”銷冠，搶出市場認(rèn)可

市場的反應(yīng)，遠(yuǎn)比任何語言都更誠實(shí)。

2024年，項(xiàng)目僅用9個(gè)月便登頂南山區(qū)單盤銷售金額TOP1、深圳TOP2，全年11次上榜深圳公寓銷售金額TOP5。

進(jìn)入2025年，勢頭更為強(qiáng)勁。上半年，主力產(chǎn)品世家C座更是斬獲南山區(qū)單盤銷售金額及面積雙料冠軍、全市單盤銷售金額TOP2。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)庫）

這些銷售數(shù)據(jù)是“質(zhì)價(jià)比”最好的證明，塔尖買家看懂了華僑城地段的稀缺性，看懂了領(lǐng)先十年產(chǎn)品力的含金量，更看懂了其服務(wù)體系對資產(chǎn)價(jià)值的長遠(yuǎn)賦能。

目前，深業(yè)世紀(jì)山谷·世家主力產(chǎn)品世家C座的可售房源僅剩30余席。

這意味著，熱銷之下，機(jī)會(huì)的窗口正在加速關(guān)閉。

對于仍在尋找新出路的萬億資金而言，深業(yè)世紀(jì)山谷·世家或許就是那個(gè)無需再猶豫的最終答案。