今天閑聊,說說我對最新上海樓市的8點思考。
閑聊的觀點比較發(fā)散,但思考很集中。
以探討為主,請不吝指教,也非常歡迎評論區(qū)補充你對上海樓市的思考。
1、鏈家關閉二手成交價,擋不住房價下跌趨勢。
關閉成交價其實傷的不是買房人,而是我這種喜歡挖成交價異動,去剖析市場的博主。
普通人買房,無非就是關注三五個板塊,最多10個。
你依舊可以從經(jīng)紀人那里問到對應板塊、小區(qū)的成交價,如果擔心中介騙你,可以直接到門店,讓他打開經(jīng)紀人后臺給你看。
關閉成交價這種做法很像小孩子過家家,似乎不公布,價格就不會跌。
但事實證明,這樣做能堵住悠悠眾口,但不能抵擋下跌的趨勢。
北京廣州南京杭州蘇州等地,更早關閉了對外成交價顯示,結果呢……二手跌得并不比上海少。
2、上海的新房,性價比越來越低。
目前上海新拍的土地價格,部分已經(jīng)超越了周邊的二手房價。
靜安斯文里地塊,可售樓面價11萬+;
虹口北外灘綠城地塊,可售樓面價13萬+;
大寧地塊,可售樓面價10萬+。
注:土拍樓面價和可售(實際)樓面價、預售價不是同一概念。
舉個例子,北外灘綠城樓面價12萬+,但去掉配建和公共服務設施,可售樓面價要13.6萬,加上亂七八糟的建安、精裝、財務、人才房、營銷、公共服務設施等等隱形成本,實際的保本售價起碼要摸到18萬/平。
最終開盤價,可能會直接奔著19萬甚至20萬去了。
新房越來越貴,但性價比越來越低。甚至已經(jīng)價格離譜了。
記住,只要一天沒有實現(xiàn)新房的現(xiàn)房銷售,就不要盲目相信新房概念的兌現(xiàn)結果。
開發(fā)商口子的營銷策劃、自媒體新房的營銷套路,我太懂了。
對著一堆項目的概念圖、設計稿狂吹,真的汗顏。
到線下真正能看到什么?也就是工地和示范區(qū)。
現(xiàn)在所有上海新房都在卷售樓處,搞得像五星級酒店一樣,有用么?
撐撐門面,最后這個展示區(qū)要么就是轉型成小區(qū)會所,要么就對外出租了。
示范區(qū)搞得再豪華,跟業(yè)主住的房子本身,關系不大。
所以不要再迷信新房的示范區(qū)和樣板房。
好好算清楚一筆賬,得房率來算套內(nèi)單價。
再加加裝修溢價、樓齡溢價、小區(qū)配套溢價,如果售價比周邊二手次新溢價在合理范圍內(nèi),可以接受。
但樓板價比二手房價還貴,真到了離譜程度了。
今年上海新入市的新房,得房率和品質(zhì)是有提升,但也僅此而已,并沒有進一步躍升。
大家如果經(jīng)常去外地,會看到杭州南京蘇州深圳成都等等城市,有很多漂亮得多的好房子。
上海新房的品質(zhì),并沒有明顯匹配上房價,反而交房就WQ現(xiàn)象還在發(fā)生。
3、等新政,我也在等新政。
之前的文章我提到過:
如果上海跟進北京放開限購,務必3個月內(nèi)賣掉外環(huán)外的房子!
如果真有新政出臺,3個月內(nèi)是外環(huán)外賣房的好時機,趁熱度期會有短期回暖,讓放開限購的外地客戶來接盤。
這是我的看法,外環(huán)外想辦法置換進中環(huán),無論是看短期,還是拉長中長期,都是值得做的一筆投資。
新城是填不滿的,新房供應、二手供需、人口流入,都存在問題。你也可以不認可,想賣就賣,不想賣可以噴我兩句,說說你的觀點。
不解釋了,看文章。
4、房價還會不會跌?什么時候止跌?
我仍然堅持這個觀點。
基本面沒有改善之前,無非就是急跌慢跌,跌多跌少的問題。
不贅述,看這篇。
5、外環(huán)的補跌還在繼續(xù),網(wǎng)紅板塊也不例外。
我之前頻繁翻成交價,也發(fā)過很多成交價異動盤點文章,外環(huán)外的補跌真挺劇烈的,網(wǎng)紅板塊也一樣。
像寶山楊行、顧村;
嘉定南翔、嘉定新城;
青浦徐涇、青浦新城;
松江大學城、泗涇、九亭;
浦東唐鎮(zhèn)、周康;
金山、奉賢就不說了。
以上這些外環(huán)外區(qū)域,包含一些網(wǎng)紅板塊,最近都有不少低價成交房源出來,一套比一套便宜。
我的理解是,外環(huán)外供需關系是失衡的,房子太多,但上海這幾年新增的購買力是有限的,購買力跟不上消化這么多的掛牌和庫存。
而這些網(wǎng)紅板塊過去的新房供應也很大,投資客很多。
但是,購買力卻都被外環(huán)內(nèi)很多低價的老商品房、塔樓、老公房虹吸了。
上一波房價高點,像上面提到的一些外環(huán)外網(wǎng)紅板塊單價都要5-6萬。但現(xiàn)在,中環(huán)內(nèi)電梯商品房,跌價之后,依舊有的挑。
6、有些上海房東沒必要賣房了。
如果你的錢沒有去處,又不置換房子,低點拋售干嘛呢。
學學上面的智慧,只要不賣,就沒有跌。
等下一波周期。
哪怕時間要很久,周期是一定會回來的。
7、有些人也沒必要非要在上海買房。
現(xiàn)在的房地產(chǎn),來來回回就是推好房子、保障房的概念。
好房子太貴,并不適合所有人買。
保障房越“保障”,商品房流動性越艱難。
通縮周期,如果你只有500萬身家,非要咬牙去買600萬、800萬的房子,純是負債行為。
《富爸爸》里有句話,我一直用來警醒自己。
富人買入資產(chǎn),窮人買入負債,并以為它們是資產(chǎn)。
8、股指回到了10年前,房價也是。
這是今天大土豆發(fā)的文章,很有趣。
自媒體開始狂吹股市了,接下來街邊的大爺大媽也會跟上節(jié)奏。
最近又有人提賣房炒股了,哈哈,從一個坑跳到另一個坑,小散吃過的虧,還不夠慘烈。
基本面沒有什么大變化,能拉多久能拉多高,我也挺期待。
現(xiàn)在是迷霧期,我挺認可大土豆的那句:4000點站半年,再說。
就這些,很期待評論區(qū)大家的看法和觀點。
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