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（來(lái)源：AdvancedForum）

8月19日，大悅城商業(yè)管理（北京）有限公司長(zhǎng)沙分公司發(fā)布公告，稱(chēng)大悅城控股與北辰集團(tuán)在長(zhǎng)沙北辰三角洲項(xiàng)目的合作將于2025年9月19日?qǐng)A滿(mǎn)收官，項(xiàng)目自9月20日起將由業(yè)主方獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，正式更名為“長(zhǎng)沙北辰薈”。

屆時(shí)，大悅城商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)將有序撤出，長(zhǎng)沙商業(yè)正式告別大悅城。

其實(shí)，這并非大悅城商管首次退出商業(yè)項(xiàng)目。

在去年9月，昆明東潤(rùn)商管公司發(fā)布公告稱(chēng)昆明大悅城業(yè)主方與大悅城商管公司合約到期不再續(xù)約，昆明大悅城也更名為了“大悅天地”。

實(shí)際上，今年以來(lái)，長(zhǎng)沙北辰三角洲大悅城要撤場(chǎng)的消息不斷，今年6月底，大悅城商管長(zhǎng)沙分公司的相關(guān)人士否認(rèn)了退場(chǎng)消息，稱(chēng)“沒(méi)有收到相關(guān)的通知，工作也是在正常地推進(jìn)”。

據(jù)公開(kāi)資料，長(zhǎng)沙北辰三角洲大悅城是由中糧集團(tuán)大悅城控股開(kāi)發(fā)的首座濱江商業(yè)綜合體，位于長(zhǎng)沙開(kāi)福區(qū)北辰三角洲商圈，毗鄰湘江與瀏陽(yáng)河交匯處，緊挨長(zhǎng)沙文化地標(biāo)“三館一廳”。

項(xiàng)目于2021年4月開(kāi)業(yè)，商業(yè)面積14萬(wàn)平方米，引入覔書(shū)店華中首店、彩虹部落滑梯等特色設(shè)施，結(jié)合濱江景觀(guān)退臺(tái)與夜間經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)，涵蓋高街潮牌、美妝旗艦、網(wǎng)紅餐飲等多元業(yè)態(tài)的消費(fèi)場(chǎng)景。

退出的背后原因

近年來(lái)，大悅城在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的擴(kuò)張和調(diào)整備受關(guān)注。

2025年8月，大悅城控股宣布擬私有化子公司大悅城地產(chǎn)，旨在優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)、降低管理成本，應(yīng)對(duì)流動(dòng)性壓力。這一舉措可能意味著集團(tuán)正調(diào)整戰(zhàn)略，聚焦核心資產(chǎn)。

“作為私人公司，在制定長(zhǎng)期戰(zhàn)略決策方面，具有靈活性。”大悅城地產(chǎn)稱(chēng)，其業(yè)務(wù)策略、重大投資及資本營(yíng)運(yùn)，將不再受限于董事會(huì)或股東大會(huì)批準(zhǔn)。

協(xié)議安排生效后，大悅城控股的持股比例，將從64.18%增至96.13%，權(quán)益進(jìn)一步增厚，有利于提升歸母公司凈利潤(rùn)。

這幾年，大悅城控股處于業(yè)績(jī)低谷。2022-2024年，累計(jì)虧損超過(guò)70億元。2025年上半年，預(yù)計(jì)扭虧為盈，盈利約0.8億至1.2億元。

相比之下，大悅城地產(chǎn)較為穩(wěn)定，2024年凈賺7.79億元。私有化后，其收益將全額注入母公司，顯著改善后者的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。

另一方面，長(zhǎng)沙大悅城退出項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，也暴露出行業(yè)輕資產(chǎn)模式的問(wèn)題。據(jù)贏(yíng)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，以2015年為開(kāi)端，每年新開(kāi)業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)，從兩位數(shù)升至三位數(shù)，且近4年穩(wěn)定在140個(gè)左右，顯示出輕資產(chǎn)模式的強(qiáng)大動(dòng)力。

但好景不長(zhǎng)，近年來(lái)，萬(wàn)達(dá)、星盛商業(yè)等多個(gè)頭部運(yùn)營(yíng)企業(yè)也出現(xiàn)多個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目摘牌案例。

關(guān)于項(xiàng)目退出的原因，背后原因既有業(yè)主方主動(dòng)提出自行運(yùn)營(yíng)，也有項(xiàng)目收益低于預(yù)期終止合作。但這些項(xiàng)目存在幾個(gè)共性特點(diǎn)：建筑形態(tài)存在硬傷，難以調(diào)整，先天不足；城市量級(jí)較低，與當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)現(xiàn)狀不匹配；周邊競(jìng)爭(zhēng)太激烈，有明顯后發(fā)劣勢(shì)；基本上在籌備期招商不順利，開(kāi)業(yè)后難以扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)。

因此，大悅城的退出并非孤例，而是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的體現(xiàn)，未來(lái)，如何不斷提升運(yùn)營(yíng)效率、優(yōu)化輕資產(chǎn)合作模式將成為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。