每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京樓市有一種特產(chǎn)：雙子豪宅。

一年多來，至少誕生了四對頂豪：

朝陽區(qū)酒仙橋北京宸園、中海萬吉玖序，海淀區(qū)功德寺和樾望云、和樾玉鳴，海淀區(qū)朱房村臻澐、建發(fā)海晏，還有朝陽區(qū)黃杉木店璞樾、紫京宸園。

它們有兩個(gè)共同的特點(diǎn)，一是鄰居，二是房價(jià)都突破10萬元/平米。

不過，它們的差異還是蠻大的。

1、酒仙橋雙子供地相差了5個(gè)月，令它們在賣房時(shí)的交集不多，因?yàn)楸本╁穲@跑得太快了，反而幫中海萬吉玖序炒熱了板塊，戰(zhàn)爭沒打起來；

2、功德寺雙子座有血緣關(guān)系，算表兄弟，越秀在兩邊都持股，加上法人和董事長都是越秀北方區(qū)總經(jīng)理董毅，做到了一碗水端平，良性競爭；

3、朱房雙子座，是天生的對手，兩家股東完全不同，臻澐由華潤置地操盤，建發(fā)海晏只有一個(gè)股東，它們在產(chǎn)品、營銷等方面全面斗法；

4、黃杉木店雙子座，兩盤同股同權(quán)，紫京宸園由中建智地全面負(fù)責(zé)，璞樾由金茂負(fù)責(zé)產(chǎn)品、越秀負(fù)責(zé)營銷，它們是親兄弟，而且是雙胞胎；

從前面三組豪宅身上，黃衫木店雙子應(yīng)該吸取了不少經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

8月18日和19日，紫京宸園和璞樾先后公示了報(bào)規(guī)圖，曝光了它們的產(chǎn)品，距離拿地過去100多天，好事多磨。一個(gè)月前，它們的網(wǎng)傳版本已泄密了。（詳見北京百億地王，網(wǎng)傳草圖太神準(zhǔn)了）

它們的圖紙沒標(biāo)尺寸——是合規(guī)的，一些小瑕疵遭到業(yè)內(nèi)吐槽。

璞樾的報(bào)規(guī)圖十分模糊，甚至出現(xiàn)了反復(fù)調(diào)改的痕跡，部分樓棟漏畫了屋頂裝修架構(gòu)。而紫京宸園，連消防回車場、非機(jī)動車入口都沒有。

當(dāng)然，這些依然不妨礙我們穿透它們的圖紙，但公眾提反饋意見就比較費(fèi)勁了。

到底它們的產(chǎn)品邏輯是什么呢？花姐用四個(gè)字來形容：和而不同。

璞樾和紫京宸園，一致的利益

黃杉木店雙子座的利益是一致的。

4月28日，“中建智地+中國金茂+越秀地產(chǎn)+朝開公司”聯(lián)合體以底價(jià)126億元摘得一個(gè)地塊包，朝陽黃衫木店有三個(gè)地塊，孫河有一個(gè)商業(yè)地塊。

北地塊是璞樾，南地塊是紫京宸園，雖分屬兩個(gè)不同項(xiàng)目公司，但背后的股東相同。

由興鼎地產(chǎn)、中國金茂和越秀地產(chǎn)分別持股50%、33%和17%。中建智地在興鼎地產(chǎn)持股97%，另3%由朝開公司持有。

在這兩個(gè)豪宅里，璞樾的董事長吳進(jìn)和王澍，都來自中國金茂；紫京宸園的董事長樊飛軍和李吉，都來自中建智地。而越秀董毅，在兩個(gè)項(xiàng)目都兼任董事，是穿針引線的那個(gè)人。

酷愛玄學(xué)的董毅，在功德寺雙子座有過出色的表現(xiàn)。

這個(gè)領(lǐng)導(dǎo)班子，決定了璞樾和紫京宸園的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，整體化程度很高。之前，市場傳聞兩個(gè)盤互相卷配置，相信也是同步操作的。

有了資本的力量，這兩個(gè)盤不太可能出現(xiàn)打架。

如果說有競爭，也更多是置業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)之間的競爭，而在產(chǎn)品上，它們一定是統(tǒng)一布局的。

1239套豪宅，覆蓋全系純改善

從地塊本身看，璞樾和紫京宸園各有優(yōu)缺點(diǎn)。

璞樾面積小，占地3公頃 地上建面7.85萬平米，南面不是主干道，相對安靜，但東南角有座幼兒園——占地0.47公頃，有點(diǎn)吵鬧；

紫京宸園面積大，占地5.43，地上建面14.11萬平米，南面是主干道朝陽北路，相對噪音大，但園林景觀好規(guī)劃。

它們的東面，有一條110伏的高壓線，就把幼兒園和街坊東移了，盡量讓樓棟遠(yuǎn)離一些。

這各現(xiàn)狀條件下，如何將規(guī)劃做到最優(yōu)？

紫京宸園規(guī)劃15棟7-25F洋房、小高層+高層產(chǎn)品，共815戶，套均建面約172㎡，層高約3.1-3.4米；璞樾規(guī)劃9棟7-25F住宅樓，共424戶，套均建面約183㎡，層高約3.15-3.3米。

它們加在一起，貨值超過220億元，共計(jì)1239套豪宅，涵蓋了全改善型的面積：130平米起步，150平米、168平米、190平米、230平米、260-275平米，和三套超級大戶型400平米。

簡而言之，黃杉木店雙子是一個(gè)超級豪宅大盤。它的體量比北京宸園+中海萬吉玖序之和還多，它們分別是606套和370套。

截至目前，北京宸園網(wǎng)簽556套，成交均價(jià)11萬元/平米，成交金額102億元；中海萬吉玖序網(wǎng)簽195套，成交均價(jià)11.49萬元/平米，成交金額47.75億元。

在朝陽區(qū)，頂豪市場很活躍，花姐相信璞樾和紫京宸園也會賣得不錯(cuò)，預(yù)計(jì)單價(jià)在10萬元/平米左右。

風(fēng)格差異下的客戶分野

面對璞樾和紫京宸園，購房者該如何選擇？

先看兩個(gè)案例。

案例一：和樾玉鳴與和樾望云，建筑風(fēng)格、裝標(biāo)也差異不大，購房者選房，選的是房企品牌。有人喜歡綠城，那就奔著玉鳴去。

案例二：臻澐和建發(fā)海晏，建筑風(fēng)格、裝標(biāo)差異大，一個(gè)是現(xiàn)代，一個(gè)是王府中式，完全是兩個(gè)類型的客戶。

花姐認(rèn)為，黃杉木店雙子店借鑒了兩者的優(yōu)勢。

如果你想買房，先弄清楚自己到底喜歡什么風(fēng)格。金茂璞系是現(xiàn)代風(fēng)——如豐臺的金茂璞逸豐宜瞧瞧，還是宸園的宋風(fēng)——如酒仙橋的北京宸園。

也就是說，選擇璞樾和紫京宸園，首先是對風(fēng)格上的偏好選擇。

僅從大門，就可以看出差異。它們的大門，璞園改成了超現(xiàn)代的景墻，而紫京宸園采用了傳統(tǒng)的兩進(jìn)制。

但是，如果你想從配置的差異上去，會出現(xiàn)選擇焦慮癥的。

這也是黃杉木店在規(guī)劃上的高明之處，客戶定位已經(jīng)分野了。