今年以來，房企債務(wù)重組和重整自救方面不斷有新的好消息傳來。

包括碧桂園、融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、旭輝在內(nèi)的多家房企在債務(wù)重組方面取得了突破性進(jìn)展，金科股份和協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)的重整計(jì)劃也獲得了法院批準(zhǔn)。這些積極的進(jìn)展，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)出清的新階段。

與此同時(shí)，房企債務(wù)重組的重點(diǎn)由過去幾年的債務(wù)展期到削減債務(wù)轉(zhuǎn)變，對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和行業(yè)的復(fù)蘇有著至關(guān)重要的作用。

但整體行業(yè)面仍然面臨著一系列的挑戰(zhàn)，只有大多數(shù)出險(xiǎn)房企債務(wù)重組成功才真正意味著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)徹底出清。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2025年8月4日，60家出險(xiǎn)房企公布了債務(wù)重組或破產(chǎn)重整的進(jìn)展。其中，在42家已披露了債務(wù)重組情況的房企中，共有16家完成了全部或部分的債務(wù)重組。

從時(shí)間來看，16家企業(yè)中，有8家是2025年重組方案獲批，房企債務(wù)重組的步伐明顯加快。

具體企業(yè)來看，旭輝集團(tuán)、融創(chuàng)中國、龍光集團(tuán)已經(jīng)接近完成境內(nèi)和境外債務(wù)的整體重組或展期；此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、世茂集團(tuán)、佳兆業(yè)等已完成境外債的整體重組。

不過，在2025年之前，富力地產(chǎn)最早在2022年底成為首家完成境內(nèi)外債券全部展期的內(nèi)房企，不過2024年再陷危機(jī)；同樣，當(dāng)代置業(yè)2022年境外債務(wù)重組方案也曾獲通過，境內(nèi)債的展期亦達(dá)成協(xié)議，目前也陷入了二次違約。

可見，2025年重組成功的房企基本都是整體債務(wù)重組，而前兩年重組成功的案例多為債務(wù)展期成功。

而在破產(chǎn)重整方面，22家A股上市或未上市的房企中，金科、迪馬、財(cái)信地產(chǎn)、隆基泰和4家主動申請了破產(chǎn)重整，協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)和宋都集團(tuán)則被債權(quán)人申請破產(chǎn)重整，其中金科和協(xié)信的破產(chǎn)重整已經(jīng)被法院批準(zhǔn)，此外還有新華聯(lián)和華晨地產(chǎn)已經(jīng)完成了重整進(jìn)程。

H股方面，49家H股上市的內(nèi)房企中有27家收到過清盤呈請，其中德信、新力、大發(fā)、佳源國際和中國恒大5家企業(yè)已經(jīng)被頒令清盤，12家房企的清盤呈請被香港高等法院頒令撤回。H股房企基本都在積極進(jìn)行債務(wù)重組自救，盡量避免被清盤的情況發(fā)生。

現(xiàn)金回購、債務(wù)展期及債轉(zhuǎn)股是大多數(shù)房企債務(wù)重組方案的主流選項(xiàng)，房企債務(wù)重組方案雖然各有特點(diǎn)，但核心目標(biāo)還是削債。

目前，由于大多數(shù)出險(xiǎn)企業(yè)現(xiàn)金流緊張，同時(shí)資產(chǎn)價(jià)值縮水或已被抵押質(zhì)押，能夠用于抵債的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不多，而債轉(zhuǎn)股成為了大多數(shù)房企重組的標(biāo)配。

一個(gè)典型案例是龍光集團(tuán)。2025年1月6日龍光集團(tuán)發(fā)布境外債重組方案，其中就包括現(xiàn)金支付、短期票據(jù)與強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券的組合、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、長期票據(jù)共計(jì)四個(gè)選項(xiàng)，其中強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債的期限為兩年并將以轉(zhuǎn)股價(jià)6港元/股轉(zhuǎn)換為股份。

此外，6月23日龍光集團(tuán)公布了境內(nèi)債重組方案，也給出了債轉(zhuǎn)股的選項(xiàng)，企業(yè)擬定向增發(fā)5.3億股股票。轉(zhuǎn)股價(jià)格6港元/股，龍光對在2年末還未賣出股票的投資人一項(xiàng)附加權(quán)利，若屆時(shí)60個(gè)交易日平均股價(jià)低于1.08港元，則公司再額外增發(fā)20%股份（補(bǔ)充增發(fā)股票數(shù)量為第2年末持有未出售的定增股票數(shù)量的20%）。

碧桂園也在2025年1月9日披露的境外債務(wù)重組方案中給予范圍內(nèi)債務(wù)的債權(quán)人五個(gè)經(jīng)濟(jì)選項(xiàng)，在債轉(zhuǎn)股方面則給與了將債務(wù)全部股權(quán)化的形式），或者債務(wù)年期延長及部分股權(quán)化。6月30日已有超過75%的境外債券持有人已簽署重組支持協(xié)議，年內(nèi)有望達(dá)成境外債務(wù)重組。

而在2025年4月17日，融創(chuàng)也發(fā)布了境外債務(wù)二次重組方案，針對總規(guī)模約95.5億美元的境外債務(wù)重組采用“全額債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)”模式，成為首家將所有美元債券轉(zhuǎn)換為股票的大型開發(fā)商。

除此之外，旭輝控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中國奧園、花樣年等房企的重組方案中也有債轉(zhuǎn)股這類化債方式。

2025年典型房企在債務(wù)重組方面取得突破性進(jìn)展，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)出清的新階段。

債務(wù)重組進(jìn)展順利與否，實(shí)際是債務(wù)人房企與債權(quán)人之間的博弈與權(quán)衡。從已有債務(wù)化解案例來看，圍繞債權(quán)人與債務(wù)人的矛盾點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：

一是如何平衡保交樓任務(wù)與債務(wù)重組。如果出險(xiǎn)房企首先要完成保交樓任務(wù)，就不可避免要將有限資金全部投入項(xiàng)目中，而債務(wù)重組中的現(xiàn)金回購方案，可能會出現(xiàn)現(xiàn)金不足兌付的情況，從而影響債權(quán)人的利益。

二是債務(wù)重組中的增信資產(chǎn)存在爭議。事實(shí)上，不少債務(wù)重組的方案中均會涉及增信資產(chǎn)，而有不少債權(quán)人會對方案中的增信資產(chǎn)的評估價(jià)格偏高存在疑慮。除了評估價(jià)格的原因外，未來外部環(huán)境的變化及內(nèi)部程序履行不到位等原因都有可能使得增信資產(chǎn)處于“失效”狀態(tài)。

三是能否對所有債權(quán)人一視同仁。事實(shí)上，當(dāng)前房企對待境內(nèi)及境外債務(wù)處理上，所采取的策略有所不同，這有可能損害部分債權(quán)人的利益，從而阻礙重組進(jìn)展。以融創(chuàng)為例，融創(chuàng)境內(nèi)債二次重組有折價(jià)回購、以資抵債、留債展期等多種選項(xiàng)；而境外債二次重組則僅有債轉(zhuǎn)股一個(gè)選項(xiàng)。此外龍光境外債重組方案中現(xiàn)金回購的比例為15%，而境內(nèi)債的現(xiàn)金回購比例為18%。

雖然債權(quán)人與房企之間存在天然矛盾，但自2021年恒大暴雷以來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了4個(gè)年頭，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍未出現(xiàn)明顯回暖跡象，大多數(shù)債權(quán)人的預(yù)期變得更加貼合現(xiàn)實(shí)，更加務(wù)實(shí)理性。

對于債權(quán)人而言，是否支持債務(wù)重組是一筆簡單的經(jīng)濟(jì)賬，只要債務(wù)重組后的清償率能夠超過破產(chǎn)清算，唯一合理的選擇依然是接受重組方案。同時(shí)從行業(yè)面來看，只有大多數(shù)出險(xiǎn)房企債務(wù)重組成功才能真正意味著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)徹底出清。

在過去一年里，中央政府提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的目標(biāo)，而企業(yè)主體能夠正常運(yùn)作也是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)一個(gè)重要標(biāo)志。

當(dāng)前政策面寬松，在一定程度上緩解了房企的流動性壓力，相信，隨著加快實(shí)施城中村和危舊房改造、推進(jìn)收購存量商品房等支持房地產(chǎn)行業(yè)的“組合拳”政策推動下，房企債務(wù)重組將迎來加速度，并推動企業(yè)更快回歸正常經(jīng)營軌道。（來源：丁祖昱評樓市）

文章來源:丁祖昱評樓市