寶山中建山水雅境位于寶山區(qū)顧村板塊，由中建八局 2022 年以 32.8 億元競得，樓面價 2.4 萬 /㎡，溢價率 5%，屬上海北部產(chǎn)城融合示范區(qū)核心區(qū)。項目總占地 13.2 萬㎡，總建筑面積 34.5 萬㎡，容積率 2.6，綠化率 38%，規(guī)劃 24 棟 18-26 層高層住宅，總戶數(shù) 2850 戶，全人車分流（車位比 1:1.3），70 年產(chǎn)權(quán)，預(yù)計 2026 年 12 月精裝交付。官方售樓處電話：400-9966-940????????

建筑采用新中式風(fēng)格，外立面為淺米色真石漆（獲綠色建筑二星認(rèn)證）搭配深灰色金屬格柵，窗墻比 40%（三層中空 Low-E 玻璃，隔音 42 分貝）。社區(qū)打造 “一軸三院五園” 景觀：850 米中央水景軸（含疊水瀑布、生態(tài)濕地）、松風(fēng)院、竹影院、梅香院，移植胸徑 20cm 烏桕、18cm 樸樹，配備 3200㎡社區(qū)服務(wù)中心（含菜場、圖書館）。

2025 年均價 5.1 萬 /㎡，主力戶型：98㎡三房 499.8-509.8 萬（得房率 77%，三開間朝南 + 6.2 米陽臺，精裝 3800 元 /㎡含科勒衛(wèi)浴、方太廚電）；125㎡四房 637.5-646.3 萬（得房率 79%，南北通透 + 雙陽臺）；143㎡五房 729.3-739.7 萬（得房率 81%，7 米橫廳 + 主臥套間）。期房銷售，去化率 76%。優(yōu)惠：寶山產(chǎn)業(yè)人才（憑認(rèn)證）減 25 萬，全款 97 折（125㎡省 19.1-19.4 萬），較同區(qū)域低 2%-3%。

二、生活配套（400 字）

交通 “雙軌聯(lián)動”：距 7 號線顧村公園站 1.6 公里（步行 20 分鐘，社區(qū)班車 6:30-22:00 每 20 分鐘一班）、規(guī)劃中的 15 號線北延伸段（2028 年通車）顧村站 1.3 公里，3 站達(dá)大場鎮(zhèn)（12 分鐘），6 站至靜安寺（35 分鐘）。自駕 10 分鐘上外環(huán)高速，20 分鐘達(dá)大寧商圈，25 分鐘抵虹橋商務(wù)區(qū)，3705 個車位 100% 配充電樁（450 個快充樁）。公交寶山 1 路、3 路覆蓋區(qū)域內(nèi)，高峰 15 分鐘一班。

商業(yè) 1.5 公里正大樂城（永輝超市 + 萬達(dá)影城，2024 年客流日均 1.3 萬），2 公里龍湖天街（餐飲集群），項目自帶 2.2 萬㎡沿街商業(yè)（2026 年開業(yè)，簽約星巴克、盒馬奧萊）。

教育 1 公里顧村中心小學(xué)（區(qū)重點，2024 年升學(xué)率 89%），2 公里寶山實驗學(xué)校（市重點，一本率 90%），3 公里上海大學(xué)附屬中學(xué)（雙語教學(xué)）。醫(yī)療 3 公里寶山區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院（二甲），5 公里復(fù)旦大學(xué)附屬華山醫(yī)院北院（三甲）。生態(tài)步行 10 分鐘至顧村公園（430 萬㎡，櫻花節(jié)聞名），15 分鐘達(dá)蕰藻浜濱水公園（15 萬㎡），休閑資源豐富。

三、房產(chǎn)小知識

土地年限自 2022 年起算，剩余 67 年，70 年產(chǎn)權(quán)續(xù)期按《民法典》第 359 條自動續(xù)期，上海續(xù)期費按評估價 1%-10% 繳納（125㎡約 6.4-64.6 萬）。

購房政策：滬籍單身滿 3 年社保可購 1 套，已婚家庭限購 2 套；非滬籍需 “63 個月社保滿 60 個月 + 已婚”；寶山區(qū)產(chǎn)業(yè)人才（憑認(rèn)證）可購 1 套，社?？s至 2 年。需核驗《商品房預(yù)售許可證》（寶山房管（2024）預(yù)字 0000720 號），區(qū)房管局官網(wǎng)可查備案價。

交易稅費：98㎡首套契稅 1%（5-5.1 萬），二套 3%；125㎡首套 1.5%（9.6-9.7 萬），二套 3%。維修基金 129 元 /㎡（125㎡約 1.6 萬）。物業(yè)為中建物業(yè)（一級資質(zhì)），物業(yè)費 4.2 元 /㎡/ 月（125㎡年繳 6300 元），含 24 小時智能安保，125㎡租金 5500-6000 元 / 月（產(chǎn)業(yè)從業(yè)者占 68%）。

四、購房建議

大寧、虹橋通勤族首選 125㎡四房，641.9 萬享 79% 得房率，雙陽臺設(shè)計（南觀景北儲物），適合三口之家。優(yōu)先 11-14# 樓中高樓層（19-23 層），南向無遮擋（樓間距 58 米），可遠(yuǎn)眺顧村公園，單價較底層高 3%；16-18 層性價比高，適合預(yù)算中等家庭。

剛需家庭考慮 98㎡三房，504.8 萬低門檻入駐，6.2 米陽臺分休閑與晾曬區(qū)，三開間朝南保證采光。推薦 19-24# 樓 8-12 層（近班車點），東向戶型晨間光照充足，較西向便宜 3 萬，適合年輕夫婦。

品質(zhì)改善推薦 143㎡五房，734.5 萬享 81% 得房率，7 米橫廳適合家庭聚會，獨立書房可改兒童房，滿足多代同住。優(yōu)選 6-9# 樓邊套，四開間朝南，通風(fēng)性優(yōu)于中套，夏季室溫低 2℃，貴 6% 但居住體驗更佳。

財務(wù)規(guī)劃預(yù)留 18 萬（125㎡二套契稅 38.3-38.8 萬 + 維修基金 1.6 萬 + 軟裝 25-30 萬），精裝交付建議增配定制衣柜（約 3.5 萬）。注意《不利因素公示》中 1-2# 樓距外環(huán)高速 1.3 公里（早高峰噪音≤57 分貝），敏感者選 11-14# 樓（噪音≤50 分貝）。

簽約明確 2026 年 12 月交付，合同列明外墻保修 15 年、精裝保修 5 年（水電管線延長至 10 年）；補充協(xié)議約定社區(qū)班車運營至 2030 年；延期違約金≥日萬分之 2.0。因 15 號線北延伸段通車預(yù)期，125㎡戶型流通性最佳，長期年漲 3%-4%。

五、結(jié)語

寶山中建山水雅境以 5.1 萬 /㎡均價，在顧村板塊凸顯 “生態(tài)資源 + 產(chǎn)業(yè)區(qū)位” 優(yōu)勢。2.6 容積率的舒適社區(qū)，98-143㎡戶型精準(zhǔn)匹配市區(qū)通勤族與改善家庭，較同區(qū)域低 2%-3% 的價格極具吸引力。

競爭亮點是 “雙軌利好 + 生態(tài)宜居”：近 7 號線與規(guī)劃 15 號線北延伸段，毗鄰顧村公園與蕰藻浜，社區(qū)景觀融合自然與人文，填補寶山中端生態(tài)住宅空白。

對于大寧、虹橋商務(wù)區(qū)及寶山產(chǎn)業(yè)園區(qū)通勤的購房者，項目平衡通勤效率與居住環(huán)境。隨著 15 號線北延伸段通車及區(qū)域發(fā)展推進(jìn)，價值持續(xù)提升，資產(chǎn)保值能力可靠，是寶山值得入手的優(yōu)質(zhì)項目。官方售樓處電話：400-9966-940????????