空置率，如今已是樓市最神秘的數(shù)據(jù)。

關(guān)于住宅，很久沒(méi)有機(jī)構(gòu)調(diào)研披露了，但商業(yè)地產(chǎn)還是能查到的，總結(jié)下來(lái)就四個(gè)字“嚴(yán)重過(guò)剩”。

很多城市都在想辦法破局，這次上海又走在前面了。

01

最近，很多人關(guān)注上海樓市，可以說(shuō)正在上演冰火之舞，價(jià)格分化。

地王頻出，新房?jī)r(jià)格漲幅放緩，二手房跌幅擴(kuò)大，最關(guān)鍵的是快速縮量，網(wǎng)簽斷崖式下滑，這不是好事。

然而很少有人知道，上周上海發(fā)布了《上海市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見(jiàn)》，“商改住”是其中最重要的內(nèi)容。

針對(duì)城市主中心、副中心區(qū)域，可以把商辦物業(yè)改造成服務(wù)公寓和人才公寓；

針對(duì)地區(qū)中心區(qū)域，比如五大新城、金橋、張江等區(qū)域，可以把商辦類物業(yè)改造成租賃住房包含人才公寓；

針對(duì)社區(qū)中心區(qū)域，可以把商辦類物業(yè)改造成養(yǎng)老類、幼兒托育類、租賃住房含人才公寓，還有城市建設(shè)者管理之家（藍(lán)領(lǐng)公寓）。

不少自媒體解讀成“上海商業(yè)辦公物業(yè)可變住宅”，還有中介鼓勵(lì)購(gòu)買商住房。

實(shí)際上，這些都是對(duì)政策的誤讀，因?yàn)檫@一政策并不涉及土地性質(zhì)調(diào)整，也未放開(kāi)分割銷售。

02

上海為什么要這么干？商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重過(guò)剩。

根據(jù)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)，目前上海每8萬(wàn)人，就擁有一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)，密度在全球排第二，第一是迪拜，而東京是每20萬(wàn)人，擁有一座大型商業(yè)地產(chǎn)。

就是這樣，上海的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還在不斷地增加。根據(jù)菜坊與JLL的數(shù)據(jù)，2025年第二季度上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量超過(guò)40萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)下半年還將有超過(guò)70萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)主要集中于前灘、后世博、楊浦濱江等非核心商務(wù)區(qū)。

上海已是全球最大的辦公樓市場(chǎng)，存量壓力巨大，上半年全市空置率就達(dá)到22.4%（比去年年底上升0.3%），有明顯上升率趨勢(shì)，租金也下滑到6.52元/平方/天，環(huán)比下降3.4%。

當(dāng)然了，跟其他城市一比，上海又不算最慘的。

比如廣州2022年之前甲級(jí)寫字樓空置率常年保持在10%以下，2022年到15%，2024年底接近20%，今年上半年則達(dá)到22.6%。

杭州最新的寫字樓空置率數(shù)據(jù)已經(jīng)提升至27.7%，根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，武漢已經(jīng)達(dá)到37.3%。

前陣子《財(cái)經(jīng)》曾在一篇報(bào)道中提到北京市場(chǎng)，一季度寫字樓空置率達(dá)到17.2%，被打上高性價(jià)比的望京，從頂峰的單價(jià)12元-13元降到了3元-4元，還有免租期等優(yōu)惠。

深圳前海的二手寫字樓最頂峰的時(shí)候，成交10萬(wàn)/平米，現(xiàn)在跌到3.5萬(wàn)/平米也無(wú)人問(wèn)津，關(guān)鍵是租也租不出去。

根本原因？開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的誤判，加上土地供給嚴(yán)重過(guò)剩，試圖用宏偉藍(lán)圖和華麗的城市界面，抬高居住用地的拿地預(yù)期，就不展開(kāi)說(shuō)了。

現(xiàn)在還沒(méi)到最艱難的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，一方面明后兩年還會(huì)有天量供應(yīng)，另一方面不少企業(yè)現(xiàn)在都在找便宜的地方辦公，哪怕遠(yuǎn)一點(diǎn)，以控制成本。

03

2025年6月27日，國(guó)務(wù)院第62次常務(wù)會(huì)議通過(guò)的《住房租賃條例》明確：國(guó)家鼓勵(lì)居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。

這次上海新政的亮點(diǎn)，是支持一定時(shí)期內(nèi)商務(wù)樓宇，功能兼容轉(zhuǎn)換，在不影響遠(yuǎn)期商務(wù)辦公功能實(shí)現(xiàn)和符合安全、不影響相鄰關(guān)系等前提下，將功能“商改住”變得合法合規(guī)。

其實(shí)國(guó)內(nèi)早就有城市試水"辦公+公寓+商業(yè)"的混合模式，整體出租率大幅回升，這種"空間活化"應(yīng)該是眼下解決，商業(yè)地產(chǎn)空置率不斷提高，最好的辦法。

說(shuō)句不好聽(tīng)的，與其爛在手上，還不如租給打工人，至少還有現(xiàn)金流還銀行。

這個(gè)政策一旦完全落地，對(duì)公寓房打擊很大，本來(lái)就不高的租金將會(huì)進(jìn)一步下降，對(duì)住宅租金也有影響，但對(duì)租客來(lái)說(shuō)是好事，選擇更多，也許真的能享受“下樓就是公司”的便利。

很多人沒(méi)想到商業(yè)地產(chǎn)是這一波最慘的，包括商鋪和公寓，千萬(wàn)不要碰。

最后做個(gè)預(yù)測(cè)，上海的樓市新政應(yīng)該已經(jīng)在路上了，但步子肯定不會(huì)大。