現(xiàn)在的樓市真實(shí)情況到底如何？

以國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來測(cè)算，7月單月全國商品房銷售面積為 0.57 億平方米，環(huán)比下降 45.8%。

也就是說 7 月份的新房銷量和 6 月份相比降幅快接近一半了。

環(huán)比數(shù)據(jù)可能帶有欺騙性，畢竟6月份是房企年中沖刺的關(guān)鍵時(shí)刻，為完成業(yè)績(jī)指標(biāo)，開發(fā)商會(huì)提供相當(dāng)不錯(cuò)的購房?jī)?yōu)惠，因此銷量會(huì)集中釋放，這就導(dǎo)致7月銷量環(huán)比6月會(huì)出現(xiàn)較大幅度下滑，這也能理解。

既然環(huán)比降幅不能說明真實(shí)狀況，那就看同比，同比數(shù)據(jù)來看，7月份的新房銷量已經(jīng)創(chuàng)下了自2009年以來同期最低水平。

也就說，新房的銷量跌回了17年前！

什么概念？40歲的中年人17年前才剛畢業(yè)，30歲的當(dāng)前購房主力，17年前才剛上初中。

這個(gè)數(shù)據(jù)也說明，現(xiàn)在新房銷量差不能把鍋甩給7月份是淡季這么一說了，而是赤裸裸的展示，現(xiàn)在的樓市銷量差到什么狀況了。

除了銷量差，銷售金額也不理想。7 月單月全國商品房銷售金額為 0.53 萬億元，環(huán)比下降 47.5%，降幅比例同樣不小，并且銷售金額比銷售面積的降幅比例更大，這種意味著：

房?jī)r(jià)是下跌的。

而 7 月單月新房銷售金額和往年相比，也創(chuàng)了 2015 年以來的同期新低，這說明7月份商品房的銷售數(shù)據(jù)是相當(dāng)慘淡。

銷售淡季疊加更低的購房預(yù)期，直接導(dǎo)致銷量創(chuàng)新低，這也意味著，樓市新一波的松綁措施似乎不遠(yuǎn)了。

其實(shí)房?jī)r(jià)下跌相對(duì)而言并不那么可怕，但是銷量如果大幅度下降就不行了，必須要出松綁措施了。

翻看前幾輪樓市松綁政策出臺(tái)的節(jié)點(diǎn)，去年 517新政是因?yàn)樾￡柎旱匿N量降幅比較大，同比降幅能超過 40% 以上，924新政是因?yàn)?月份、8月份的銷量非常差。

這背后的原因也很簡(jiǎn)單，因?yàn)闆]有銷量就沒有流動(dòng)性，背后的債務(wù)，房地產(chǎn)債務(wù)就轉(zhuǎn)移不下去，這比單純的房?jī)r(jià)下跌更嚴(yán)重。

所以現(xiàn)在才有了那么多的二手房業(yè)主選擇砸盤拋售，就是因?yàn)闆]有銷量，不砸盤不行。

放到新房市場(chǎng)也是這樣的，其實(shí)很多開發(fā)商是能夠接受降價(jià)的，甚至是主動(dòng)大降價(jià)賣房。

因?yàn)橄噍^于降價(jià)甚至是低于成本價(jià)銷售，他們更怕的是肉爛在鍋里，肉爛在鍋里，后面的債務(wù)就真續(xù)不上了。

房地產(chǎn)的本質(zhì)其實(shí)就是債務(wù)轉(zhuǎn)移，沒有流動(dòng)性，怎么轉(zhuǎn)移？所以銷量大幅度下降，肯定會(huì)出更多的松綁措施出來。

現(xiàn)在 7 月份的銷量這么慘淡，8 月份恐怕也不會(huì)好到哪去。

再看看 7月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。1-7 月份房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為 5.4 萬億元，這又創(chuàng)了 2016 年以來的同期低值。

而房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比降幅也已經(jīng)達(dá)到了 12%，這個(gè)降幅已經(jīng)連續(xù) 6 個(gè)月擴(kuò)大，為近 28 個(gè)月最大同比降幅。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速就是開發(fā)商在拿地蓋房子這上面的花錢力度，連續(xù)的下滑代表著開發(fā)商拿地蓋房的信心是不足的，力度是不大的。

現(xiàn)在情況是民營幾乎死絕，即使?jié)饷即笱鄣难肫笠苍陬l繁的組織架構(gòu)，收縮規(guī)模退出三四線城市，集中有限的子彈在核心城市的核心地塊。

只有這樣的城市，這樣的地段建出來的房子才有一定的銷路。至于非重點(diǎn)城市，特別是三四線城市，該舍就舍，該撤就撤。

另外，曾經(jīng)一度還不錯(cuò)的重點(diǎn)城市的外圍區(qū)域，現(xiàn)在開發(fā)商們也是避之不及。所以就看到了今年重點(diǎn)城市的土拍溢價(jià)率不斷走高，但全國市場(chǎng)土拍金額還是在下降的，市場(chǎng)的分化現(xiàn)在是越來越嚴(yán)重了。

同時(shí)再強(qiáng)調(diào)一遍，不管是所謂的新規(guī)項(xiàng)目還是所謂的第四代住宅，它只是比較好賣，但并不意味著價(jià)格就一定堅(jiān)定，甚至是必須得上漲。

因?yàn)楝F(xiàn)在還處在樓市的調(diào)整周期之內(nèi)，很多新項(xiàng)目還是會(huì)受到整體低迷市場(chǎng)行情的影響的。特別是今年以來所謂的新規(guī)項(xiàng)目的供應(yīng)體量也比較大，慢慢體量也增上去了，這也會(huì)形成一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

然后是全國商品房待售面積，也就是新房庫存。截至 7 月末，商品房待售面積約 7.6 億平方米，這個(gè)體量還是要比 2015 年樓市漲價(jià)去庫存時(shí)期的庫存體量要高的，由此可見整體的樓市去化壓力還是比較大。

積極信號(hào)是，待售面積環(huán)比是減少的，比 6 月末減少 462 萬平方米。而不好的點(diǎn)在于相較于去年同期還是增加的，相較于去年 7 月份待售面積增加了 2560 萬平方米。

所以現(xiàn)在想要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，去庫存仍然是重點(diǎn)工作。分析完這些數(shù)據(jù)，只能說，大概率更大的松綁措施就在路上了。