最近，國(guó)際投行大摩的一份研究報(bào)告在房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起了驚濤駭浪。大摩研究指出，對(duì)比全球 21 次房地產(chǎn)危機(jī)，中國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)已跌 20%，并且預(yù)測(cè)到 2027 年房?jī)r(jià)或許還需再降 10% 才可能企穩(wěn)。這一消息猶如一顆重磅炸彈，瞬間讓原本就對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿擔(dān)憂的老百姓更加心慌意亂。今天，咱們就來(lái)好好嘮嘮這件事，看看這背后到底藏著什么玄機(jī)。

咱們先來(lái)說(shuō)說(shuō)這房?jī)r(jià)下跌 20% 是怎么回事。其實(shí)，從 2021 年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就逐漸步入了下行通道。曾經(jīng)一路狂飆的房?jī)r(jià)，就像一輛突然踩了剎車(chē)的汽車(chē)，速度逐漸降了下來(lái)。很多城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了明顯的下滑。比如說(shuō)，一些三四線城市，過(guò)去房?jī)r(jià)漲勢(shì)迅猛，大量開(kāi)發(fā)商涌入拿地建房。但隨著市場(chǎng)需求的變化，這些城市的房子開(kāi)始供過(guò)于求。像鄂爾多斯，曾經(jīng)因?yàn)槊禾拷?jīng)濟(jì)的繁榮，房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?jī)r(jià)也是蹭蹭往上漲。然而，好景不長(zhǎng)，隨著煤炭經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)以及城市人口增長(zhǎng)未能達(dá)到預(yù)期，房地產(chǎn)庫(kù)存嚴(yán)重積壓，許多新建樓盤(pán)無(wú)人問(wèn)津，房?jī)r(jià)也隨之大幅下跌，從高峰時(shí)期的每平方米上萬(wàn)元降至如今的數(shù)千元。

再看看咱們的一線城市，就拿廣州來(lái)說(shuō)，根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2025 年 8 月，廣州二手房全城報(bào)價(jià)為 25534 元 / 平，相比之前出現(xiàn)了 0.55% 的波動(dòng)下降。像天河區(qū)，二手房報(bào)價(jià) 39055 元 / 平，環(huán)比下降 0.75%；番禺區(qū)二手房報(bào)價(jià) 21974 元 / 平，環(huán)比下降 0.48% 。新房方面，2025 年 7 月，廣州全城新房報(bào)價(jià) 35554 元 / 平，環(huán)比下降 0.3%。這些數(shù)據(jù)都直觀地反映出房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)。

那么，為什么房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)這樣大幅度的下跌呢？這里面原因可不少。首先，從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，中國(guó)的購(gòu)房適齡人口在不斷減少。根據(jù) 2010 年全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，2010 年中國(guó)購(gòu)房適齡人口約為 5.47 億人，2015 年達(dá)到 5.68 億人口峰值，隨后從 2018 年開(kāi)始加速下滑，到 2020 年下降為 5.43 億人，預(yù)計(jì)到 2025 年將降至約 5 億人。人少了，對(duì)房子的需求自然也就少了，房子沒(méi)人買(mǎi)，價(jià)格可不就得往下跌嘛。

其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存問(wèn)題也相當(dāng)嚴(yán)重。目前，全國(guó)商品房待售面積已堆積至 6.89 億平方米。按照當(dāng)前的銷(xiāo)售速度，僅消化這些庫(kù)存就需要兩年多時(shí)間。更為驚人的是，有研究表明全部庫(kù)存建成后價(jià)值高達(dá) 93 萬(wàn)億，這一數(shù)字相當(dāng)于今年 GDP 的 67%。這么多房子積壓在那里，開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，只能降價(jià)促銷(xiāo)，這就進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)下行。

還有一個(gè)關(guān)鍵因素，就是居民債務(wù)問(wèn)題。當(dāng)前，居民債務(wù)占 GDP 比重已沖到 63.5%，而北京、上海等一線城市的房?jī)r(jià)收入比仍在 12 倍以上，遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線。這意味著居民為了購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，需要背負(fù)沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。在高債務(wù)壓力下，居民的消費(fèi)能力和購(gòu)房意愿受到極大抑制。一個(gè)家庭年收入為 20 萬(wàn)，在房?jī)r(jià)收入比為 12 倍的情況下，購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)需要花費(fèi) 240 萬(wàn)。即便支付了首付，后續(xù)每月的房貸還款也將占據(jù)家庭收入的很大比例，這使得家庭在其他方面的消費(fèi)不得不謹(jǐn)慎。長(zhǎng)此以往，居民不僅生活壓力增大，對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期也會(huì)變得悲觀，進(jìn)一步削弱購(gòu)房的意愿和能力。當(dāng)市場(chǎng)上大多數(shù)潛在購(gòu)房者都處于這種狀態(tài)時(shí)，房?jī)r(jià)必然缺乏上漲動(dòng)力。

咱們?cè)賮?lái)看看近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)量變化，這也從側(cè)面反映了市場(chǎng)的低迷。就拿 7 月份來(lái)說(shuō)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，70 個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降，同比降幅整體有所收窄。一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降 0.2%，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降 1.0%。二、三線城市的情況也不容樂(lè)觀，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別下降 0.4% 和 0.3%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均下降 0.5%。從銷(xiāo)量上看，新房市場(chǎng)去化速度放緩，7 月主要城市新房市場(chǎng)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目來(lái)訪量環(huán)比普降 2 成，北京、武漢、鄭州等樓盤(pán)平均來(lái)訪量環(huán)比跌幅接近 30%；

直接反映市場(chǎng)溫度的新上市房源開(kāi)盤(pán)當(dāng)天平均去化率，7 月份再次下降 11 個(gè)百分點(diǎn)至 30%，為年內(nèi)次低，尤其是北京、上海、深圳、杭州、成都等熱點(diǎn)城市集體降溫，大幅下降 20 個(gè)百分點(diǎn)左右至 30%，深圳降至 4% 創(chuàng)近 10 年來(lái)新低。二手房市場(chǎng)同樣慘淡，2025 年 7 月，百城二手房掛牌總量達(dá) 258.56 萬(wàn)套，同比增長(zhǎng) 11.58%；與此同時(shí)，掛牌價(jià)普遍下跌，7 月份百城掛牌均價(jià)同比下降 8.5%，二手房市場(chǎng)去化壓力較大。

那么，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌或者到 2027 年才企穩(wěn)，這會(huì)帶來(lái)什么樣的影響呢？對(duì)于已經(jīng)買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，自己房子的資產(chǎn)價(jià)值就會(huì)縮水。比如說(shuō)，你幾年前花 200 萬(wàn)買(mǎi)的房子，現(xiàn)在可能只值 160 萬(wàn)了，這擱誰(shuí)心里都不好受。對(duì)于準(zhǔn)備買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，一方面，他們可能會(huì)繼續(xù)觀望，期待房?jī)r(jià)能進(jìn)一步下跌，以更低的價(jià)格買(mǎi)到心儀的房子；另一方面，房?jī)r(jià)下跌也可能會(huì)讓他們對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性產(chǎn)生擔(dān)憂，擔(dān)心自己買(mǎi)了之后房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)跌。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌、銷(xiāo)量下滑，意味著他們的利潤(rùn)空間被壓縮，資金回籠困難，甚至可能面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)之一，它的低迷會(huì)影響到上下游產(chǎn)業(yè)鏈，像鋼鐵、水泥、家電等行業(yè)都會(huì)受到牽連，進(jìn)而影響到整體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

對(duì)于大摩的這個(gè)預(yù)測(cè)，我個(gè)人認(rèn)為，雖然它有一定的數(shù)據(jù)和分析作為支撐，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的特殊性，不能完全照搬國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)。中國(guó)政府一直非常重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，這些年也出臺(tái)了一系列政策來(lái)調(diào)控市場(chǎng)。從以往幾輪樓市上升期的開(kāi)端來(lái)看，減費(fèi)降稅、降低交易門(mén)檻等托市舉措屢見(jiàn)不鮮。例如，為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，一些城市降低了購(gòu)房首付比例，從原本的 30% 降至 20%，這大大降低了購(gòu)房者的入市門(mén)檻；還有一些城市減免了二手房交易的稅費(fèi)，促進(jìn)了二手房市場(chǎng)的流通。而且，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在一些特殊因素，如預(yù)售制、持續(xù)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程以及居高不下的儲(chǔ)蓄率等。

預(yù)售制使得開(kāi)發(fā)商能夠提前回籠資金，一定程度上緩解了資金壓力；持續(xù)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程意味著仍有大量人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，這為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了潛在需求；而高儲(chǔ)蓄率則表明居民在一定程度上具備購(gòu)房的資金儲(chǔ)備。這些因素都為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定提供了支撐，使得房?jī)r(jià)走勢(shì)存在一定的不確定性。我覺(jué)得咱們老百姓也不用過(guò)于恐慌。如果你是剛需購(gòu)房者，有實(shí)際的居住需求，那么在自己經(jīng)濟(jì)能力允許的范圍內(nèi)，遇到合適的房子該買(mǎi)還是得買(mǎi)。畢竟房子對(duì)于咱們來(lái)說(shuō)，不僅僅是一種投資品，更是一個(gè)家。而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)明顯增加，不能再像過(guò)去那樣盲目跟風(fēng)投資房產(chǎn)了。要更加理性地看待房地產(chǎn)市場(chǎng)，根據(jù)自己的風(fēng)險(xiǎn)承受能力和投資目標(biāo)來(lái)做出決策。

總之，房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走向雖然充滿了不確定性，但我們要相信，隨著政策的不斷優(yōu)化和市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)最終會(huì)回歸到一個(gè)合理、穩(wěn)定的狀態(tài)。咱們就拭目以待吧！