前幾天發(fā)了篇的文章，核心是圍繞深圳寶中南街坊地塊的土拍結(jié)果，展開對深圳土地市場降溫的分析。

文章提到，連招商+華潤這樣的央企聯(lián)合體都只能聯(lián)手拿地，不敢獨吞，本身就釋放了信號：

深圳樓市真的沒那么熱了。

沒想到，文章里隨口提了一句：這宗地塊對附近保利臻譽府可能會帶來一些影響，竟然引來一群不明身份人群的抨擊。

噴點主要集中在“臻譽府容積率5.4、超高層的居住舒適度確實不如南街坊地塊”這個事實判斷上。

這幫人還拼命強調(diào)：南街坊地塊商業(yè)占比高、限高、只能做大戶型，成本注定高，房價肯定低不了。

甚至還“貼心”地幫招商華潤算了一筆賬：樓面價5.9萬/㎡，將來售價得到12-13萬/㎡才能回本。

臥槽？憑什么樓面價5.9萬/㎡，必須賣12~13萬才能回本，而保利臻譽樓面價5.2萬/㎡，賣9.2萬就能掙錢?

先來捋一捋這兩個項目的基本面：

保利臻譽府，位于寶安中心區(qū)邊緣，備案均價9.88萬/㎡，后來各種折扣疊加之后，實際均價差不多9.2萬/㎡，主打114-143㎡的四至五房，總價一千萬左右起步。

項目占地約1萬㎡，總建面8萬㎡，兩棟超高層，容積率5.4。也就是說，小區(qū)不大、樓很高、戶數(shù)不少。別說花園了，就連公共活動空間都極其有限。

它西南面正對著沿江高速，直線距離不到400米，離地鐵站寶安和寶華都差不多900米，說近不近，說遠不遠，屬于“電動車剛需盤”。

而南街坊地塊呢？雖然距離沿江高速也近在咫尺，但人家緊挨著歡樂港灣，一線看海，住宅容積率只有3.4。

地塊面積是臻譽府的四倍，卻沒有一棟超高住宅，樓間距、綠化空間、居住體驗完全不在一個層級。

產(chǎn)品設(shè)計方面，南街坊跟臻譽府一樣，受制于沿江高速和飛機航線雙重噪音污染的影響，顯然不能去打造真正的豪宅，只能往高端改善走。

而臻譽府，仍然屬于高容積率、高密度、受限制多的老一代產(chǎn)品，雖然臻譽府宣傳說超過100%得房率，但細看會發(fā)現(xiàn)，這是：面積不夠飄窗來湊。

所以說，有些人非要扯“南街坊將來賣得貴，反而襯托出臻譽府性價比”，根本是邏輯掉線，他們沒搞懂：改善型買家要的不是“便宜”，而是“值”。

早幾年的市場對改善的理解是“面積大一點”“房間多一點”。但如今這些觀點正在悄然改變，現(xiàn)在的人越來越看重居住品質(zhì)：低密度、好景觀、社區(qū)大氣……這些才是真改善。

臻譽府這種5.4容積率、45層超高、戶型起步114㎡的小區(qū)，其實處在“剛改”的模糊地帶：說它是剛需，總價又過高；說它是改善，舒適度又不夠。

而南街坊地塊，3.4容積率、大地塊、低限高，將來做出的產(chǎn)品完全可以是大平層，寬廳，甚至帶來第四代住宅概念，比如空中庭院，生態(tài)立面等。

這就好比：你本來想買輛頂配雅閣，覺得各方面都還行。結(jié)果旁邊突然來了個新展廳，擺出來的是奧迪A6L，價格雖然高一點，但檔次、空間、科技感全面碾壓，你還會回頭去看雅閣嗎？

除非……你預(yù)算實在夠不上。

但問題是，能拿出一千萬買房的人，真的差那兩三百萬嗎？對于這個階層的人來說，“一步到位”比“勉強上車”重要得多。

再說回價格，很多人說南街坊地塊樓面價5.9萬/㎡，將來肯定要賣12萬+。但這其實是一種靜態(tài)算賬，沒有考慮幾個關(guān)鍵變量：

一是聯(lián)合開發(fā)+分期付款帶來的資金成本優(yōu)勢，招商+華潤聯(lián)手拿地，又能分期支付地價，財務(wù)壓力遠小于一次性繳納土地款項，獨自開發(fā)的保利置業(yè)。

況且雖然名字叫保利，保利置業(yè)和保利發(fā)展差的可不是一丁點。

二是產(chǎn)品溢價能力。低密度+一線海景+大型社區(qū)+最新產(chǎn)品設(shè)計，這些因素疊加，哪怕它賣11萬/㎡，也比臻譽府9.2萬/㎡“香”得多。

三是時間差。南街坊地塊要求4年內(nèi)竣工，預(yù)計2027-2028年入市。而臻譽府也要到2028年才交房。

也就是說，兩個項目大概率會同期競爭，到時候，購房者左手是高密度、超高層，右手是低密度海景大盤，你說會選誰？

更何況，在如今的深圳樓市環(huán)境中，憑什么會覺得南街坊地塊未來就一定會賣到12~13萬呢？

還有一個細節(jié)，臻譽府至今未正式開盤，卻已經(jīng)開始打折促銷，均價從9.88萬降到了9.2萬。

這說明什么？說明市場反饋可能遠低于預(yù)期，開發(fā)商自己先泄氣了。

再換另一種思路，假設(shè)保利臻譽府確實值 9 萬 /㎡，那南街坊地塊的房子賣到 12 萬 /㎡真就一點也不過分。畢竟在景觀、地段、容積率等各個方面，南街坊地塊都強太多了。

但如果南街坊地塊房子售價超過 12 萬 /㎡，那后海企業(yè)總部的沄璽價格至少得 15 萬 /㎡以上吧，桂灣那塊樓面價 8.4 萬的地塊，房價恐怕不得突破 20 萬 /㎡？

在今時今日的環(huán)境中，開發(fā)商真的這么有自信，還用得著聯(lián)合拿地嗎？都是根正苗紅的央企巨頭，還差這點錢？

所以反推是不是得出個結(jié)論：瑧譽府不值9萬??！

最后，對于本周末即將開盤的保利瑧譽府，大嘴想說：快買，再不買，買不到這么貴的了！