重回支柱產(chǎn)業(yè)之后，房地產(chǎn)行業(yè)仍然在經(jīng)歷深度調(diào)整。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，全國(guó)新建商品住宅銷售面積和銷售額分別為43218萬(wàn)平方米、43593億元，同比分別下降4.1%、6.2%。

穿越周期中的房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)和模式會(huì)怎樣？還有哪些發(fā)展機(jī)遇？在上周舉辦的2025博鰲房地產(chǎn)論壇上，多位大咖就當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行討論。

陳淮：

政策調(diào)控過(guò)度集中在交易環(huán)節(jié)，這是效果不佳的根本原因

論壇上，中國(guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系教授陳淮指出，我們現(xiàn)在面對(duì)的是一個(gè)新時(shí)代，所以需要新模式。房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，就是均衡發(fā)展的模式。

陳淮指出，過(guò)去模式最大的弊端是風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中在買房人身上。新模式首先要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈條上風(fēng)險(xiǎn)的均衡配置，消除購(gòu)買房過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)?！捌诜夸N售更多把風(fēng)險(xiǎn)積累到買房者手上，現(xiàn)房銷售則把風(fēng)險(xiǎn)更多給到了開發(fā)商。健康發(fā)展的新模式是讓這些風(fēng)險(xiǎn)均衡地配置在各個(gè)環(huán)節(jié)的參與者上，不能出了風(fēng)險(xiǎn)之后，買房人根本沒拿到房，開發(fā)商卷款跑了，銀行還要購(gòu)房者還貸，利率風(fēng)險(xiǎn)也由貸款人承擔(dān)”。

陳淮指出，房地產(chǎn)均衡發(fā)展，還要調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。房?jī)r(jià)問(wèn)題歸根結(jié)底本質(zhì)上是城市結(jié)構(gòu)失衡，大城市過(guò)度發(fā)展，二三線城市沒有相應(yīng)地協(xié)調(diào)發(fā)展起來(lái)，人口過(guò)度向優(yōu)質(zhì)資源短缺的超大城市融入。此外，要讓市場(chǎng)和住房保障體系互不轉(zhuǎn)嫁責(zé)任并協(xié)調(diào)銜接、靈活過(guò)渡，不能讓政府和企業(yè)承擔(dān)主要的責(zé)任，要讓市場(chǎng)成為配置資源的主體。

陳淮表示，房地產(chǎn)均衡發(fā)展，還要建立供求關(guān)系的良性自我調(diào)節(jié)機(jī)制?！白詈玫恼{(diào)控不是建立一個(gè)政府隨時(shí)松緊的閥門，而是建立不斷完善供求關(guān)系的良性自我調(diào)節(jié)機(jī)制。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有很多優(yōu)點(diǎn)，其中一點(diǎn)是，供求失衡的時(shí)候，它具備自我調(diào)整”。

陳淮比喻，“正常情況下，身體有可以調(diào)節(jié)血壓的自我機(jī)制，當(dāng)這種調(diào)節(jié)機(jī)制失衡的時(shí)候，才需要吃升壓藥或者降壓藥，不是血壓隨時(shí)都要靠藥來(lái)調(diào)節(jié)”。他認(rèn)為，政策調(diào)控是有必要的，但是政策調(diào)控過(guò)度集中在買賣雙方的交易環(huán)節(jié)，這是效果不佳的根本原因。

夏亦豐：

今年商品房銷售面積或下滑近9%，市場(chǎng)仍可以稍微再樂(lè)觀一些

“大部分人覺得房地產(chǎn)行業(yè)上行的時(shí)候，預(yù)期后面也是上行；下行的時(shí)候預(yù)期后面也是下行。但是在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，其實(shí)可以稍微再樂(lè)觀一些”。論壇上，中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師、副總裁夏亦豐指出，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)量?jī)r(jià)承壓，未來(lái)總需求持續(xù)下降，預(yù)計(jì)在連續(xù)三年的大幅下滑之后，2025年商品房銷售面積仍會(huì)下降到8.8億平米，即有將近9%的下滑。

夏亦豐認(rèn)為，對(duì)于未來(lái)的行業(yè)格局，可以采取增量變精、存量?jī)?yōu)化的模式。在增量變精部分，開發(fā)商可以在新增的增量建設(shè)上提質(zhì)增效；在存量?jī)?yōu)化方面，重視城市更新，“城市更新不止是住宅的更新，還有很多非住宅的城市更新，這也是開發(fā)商的一個(gè)機(jī)會(huì)”。

夏亦豐認(rèn)為，作為開發(fā)主體，一定要把地產(chǎn)和消費(fèi)結(jié)合在一起。在行業(yè)“三高模式”后，房地產(chǎn)要轉(zhuǎn)變成地產(chǎn)+的運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，這也是運(yùn)營(yíng)服務(wù)賽道未來(lái)的前景。當(dāng)中商業(yè)地產(chǎn)要從傳統(tǒng)零售轉(zhuǎn)向新消費(fèi)時(shí)代的購(gòu)物中心；物業(yè)管理的核心從一對(duì)一的模式，轉(zhuǎn)到以物業(yè)管理公司為中心的集合型管理，從單一的勞動(dòng)密集型轉(zhuǎn)到科技賦能后的運(yùn)營(yíng)服務(wù)；養(yǎng)老地產(chǎn)從原來(lái)的賣房回款開發(fā)模式，轉(zhuǎn)到一個(gè)更全周期的模式。

“原來(lái)地產(chǎn)公司搞養(yǎng)老地產(chǎn)，是讓所有老年人住在一起；現(xiàn)在是要帶老年人出去，不局限于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)部，在于要讓他們消費(fèi)”。夏亦豐表示看好前述三個(gè)賽道，在購(gòu)物中心，想辦法培養(yǎng)消費(fèi)者出手消費(fèi)的習(xí)慣；在物業(yè)管理方面，設(shè)法從現(xiàn)有的資源里讓業(yè)主消費(fèi)；在養(yǎng)老方面，讓長(zhǎng)者資源消費(fèi)。

李紹強(qiáng)：

很多行業(yè)都被顛覆了，房地產(chǎn)行業(yè)被顛覆的可能性相當(dāng)大

論壇上，凱德發(fā)展（中國(guó)）首席執(zhí)行官李紹強(qiáng)以凱德在2021年重組的故事，指出當(dāng)前很多行業(yè)都被顛覆了，而房地產(chǎn)行業(yè)比較遲被顛覆。

李紹強(qiáng)指出，顛覆有各種方式，比如產(chǎn)品被顛覆。以唱片行業(yè)為例，以前一張唱片10首歌，只喜歡其中3首也得買下整張唱片?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代來(lái)臨后，只要交年費(fèi)就可買幾萬(wàn)首歌，唱片公司就被顛覆了。

比如渠道被顛覆。以旅游業(yè)為例，以前出國(guó)旅游要跟團(tuán)，旅行社相當(dāng)于當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)甲方。但在OTA（互聯(lián)網(wǎng)旅游平臺(tái)）出現(xiàn)后，消費(fèi)者自己訂機(jī)票，自己買景點(diǎn)門票，導(dǎo)致了旅行社行業(yè)業(yè)務(wù)不太樂(lè)觀。

第三種顛覆，即今天發(fā)生在行業(yè)的解綁的顛覆?！耙话銈鹘y(tǒng)行業(yè)會(huì)把整套產(chǎn)業(yè)鏈捆綁在一起，變成它的商業(yè)模式。但當(dāng)新的科技出現(xiàn)，或者新的挑戰(zhàn)者出現(xiàn)，它會(huì)從中把這些有價(jià)值的產(chǎn)業(yè)鏈解綁”。李紹強(qiáng)以藥企舉例，“這和房地產(chǎn)行業(yè)非常相似，比如定制研發(fā)生產(chǎn)的機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，把最賺錢的部分解綁，導(dǎo)致藥企的業(yè)務(wù)發(fā)生了變化”。

李紹強(qiáng)認(rèn)為，一個(gè)行業(yè)的顛覆不一定只是因?yàn)榭萍?，而是客戶變了?，F(xiàn)在買房的主力是95后，他們是科技和數(shù)字化的原住民，活在線上社會(huì)。除了好產(chǎn)品，他們更關(guān)注購(gòu)買的過(guò)程，還有關(guān)注個(gè)性化、定制化，以及是否可以跟他（她）共創(chuàng)。他們習(xí)慣在線上買東西，習(xí)慣在線上獲取大量的數(shù)據(jù)，也不全聽生產(chǎn)商解說(shuō)這個(gè)產(chǎn)品有多好，他們會(huì)更相信網(wǎng)上的評(píng)論?！巴麄兊骄€下的時(shí)候，已經(jīng)對(duì)你的企業(yè)、產(chǎn)品有了大量的資訊，他到線下來(lái)就是論證是否如他了解的信息一樣，如果不是的話，那就很難跟他做生意”。

李紹強(qiáng)表示，面對(duì)行業(yè)變化，凱德沒有考慮做整個(gè)價(jià)值鏈，而是聚焦在某些環(huán)節(jié)，回歸客戶。他認(rèn)為，面對(duì)顛覆，最重要的是要靠近客戶，“競(jìng)爭(zhēng)者是比較容易觀察的，競(jìng)爭(zhēng)者在做什么，你稍微比他做好一點(diǎn)，他用了多少錢，你多加500塊，你就可能贏他了”。

李紹強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)被顛覆的可能性相當(dāng)大。目前有些位置已經(jīng)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)者，把關(guān)鍵的活動(dòng)從產(chǎn)業(yè)中帶走。他建議未來(lái)可以聚焦代建行業(yè)。通過(guò)AI，通過(guò)一些方法論，對(duì)客戶深度理解之后，可以為客戶創(chuàng)造更大的價(jià)值。

陳曉歐：

REITs市場(chǎng)的激活，很可能是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要方向

在2025博鰲不動(dòng)產(chǎn)投資大會(huì)上，F(xiàn).O.G.富尚資產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)、越秀REITs獨(dú)立董事陳曉歐指出，2020年起，房企債務(wù)開始暴發(fā)，規(guī)模達(dá)15.8 萬(wàn)億元。在此情況下，2021年，中國(guó)推出重要的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品公募REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）。

陳曉歐指出，2020年到2025年，32 家房企負(fù)債達(dá)15.8萬(wàn)億元人民幣，占2024年GDP的12.3%。2024年，TOP50的房企到期債務(wù)超過(guò)8000億元，將近萬(wàn)億規(guī)模到期債務(wù)，而銷售額同比降40%到70%，“不同省份，一二三線城市的銷售減少程度不一樣，最嚴(yán)重的，以前能賣100套，現(xiàn)在只能賣30套”。項(xiàng)目停工、停滯下，國(guó)企接管70%新開工的項(xiàng)目，把房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行洗牌以后，重新建立房地產(chǎn)企業(yè)的白名單。2024年8月份，發(fā)改委正式發(fā)文，REITs今后在金融市場(chǎng)將以常態(tài)化發(fā)行。

從2021年9只REITs上市，到今天已有73只，總市值超過(guò)2000多億的規(guī)模。陳曉歐表示，目前發(fā)行REITs的品類多達(dá)10種到11種。與此同時(shí)，國(guó)債利率，LPR利率大幅下滑。這意味著政府在擴(kuò)大消費(fèi)，不鼓勵(lì)存款。但也看到一些新的信號(hào)，比如QFLP對(duì)有資格的境外投資人開放中國(guó)市場(chǎng)，上海計(jì)劃建成全亞洲最大的QFLP中心，規(guī)模要超過(guò)新加坡。

陳曉歐表示，行業(yè)走過(guò)黃金時(shí)代、白銀時(shí)代，“現(xiàn)在到了黑鐵時(shí)代，但是黑鐵的下面埋藏著什么？”他認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局不能再拼開發(fā)了，現(xiàn)在TOP10房企的占有率已經(jīng)變成35%，民營(yíng)房企的銷售規(guī)模同比下降將近30%。房地產(chǎn)從單一開發(fā)模式，現(xiàn)在轉(zhuǎn)向多元化、服務(wù)化，“從規(guī)模驅(qū)動(dòng)到價(jià)值再造，這是目前房地產(chǎn)盈利模式的重要的轉(zhuǎn)型過(guò)程”，房地產(chǎn)從“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)向了“投融建管退”的周期。

陳曉歐認(rèn)為，當(dāng)前談投資的重塑，談不良資產(chǎn)的收購(gòu)有點(diǎn)早，還未到時(shí)機(jī)，“雖然時(shí)機(jī)開始逐漸顯露，但REITs市場(chǎng)的激活，很可能是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要方向”。當(dāng)前中國(guó)的REITs市場(chǎng)2000多億元規(guī)模，大約300億美元。全球REITs市場(chǎng)總規(guī)模是26000億美元，中國(guó)市場(chǎng)只占到很小的份額。

“從不成熟的項(xiàng)目，通過(guò)金融資本和開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商的聯(lián)動(dòng)，孵化成熟一個(gè)項(xiàng)目，最后打包注入REITs進(jìn)行閉環(huán)退出?！标悤詺W認(rèn)為，預(yù)測(cè)未來(lái)圍繞REITs，將形成破舊立新、迭代增長(zhǎng)的全新生態(tài)體系。由此，現(xiàn)在并不是“黑鐵時(shí)代”，而是“鉆石時(shí)代”，“只不過(guò)鉆石很稀缺，埋在土壤深層，很多人看不到”。

他指出，“資產(chǎn)為王、運(yùn)營(yíng)為王”是鉆石時(shí)代的背景，現(xiàn)在面臨的是商業(yè)模式的重塑，前面所有的人物和歷史都將過(guò)去，歷史就是這樣車輪滾滾向前的。陳曉歐認(rèn)為，未來(lái)資產(chǎn)價(jià)值重塑，金融和地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)會(huì)加速走強(qiáng)，然后專業(yè)化、精細(xì)化的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理會(huì)成為市場(chǎng)的最重要的發(fā)展趨勢(shì)。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 邱永芬