圖文無關(guān)

對(duì)于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，相信有一個(gè)結(jié)論大家不會(huì)有太多的質(zhì)疑了，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由過去的增量時(shí)代轉(zhuǎn)向到了存量時(shí)代。

增量時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)最注重還是開發(fā)，如何快速把房子建起來賣給潛在購房者，是增量時(shí)代從業(yè)者想的最多的問題，所以那個(gè)時(shí)候講究的是“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”，以實(shí)現(xiàn)投資的最大化。

然而進(jìn)入了存量時(shí)代之后，增量時(shí)代的那些玩法顯然是難以為繼了，行不通了。存量時(shí)代更注重是運(yùn)營(yíng)，如何把已有的資產(chǎn)，通過運(yùn)營(yíng)優(yōu)化，把其效益做到最大化。所以這幾年，房地產(chǎn)行業(yè)最吃香的領(lǐng)域不再是投資開發(fā)了，而是招商運(yùn)營(yíng)了。

存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)還是通過提升租賃收入來獲取收益。對(duì)于房地產(chǎn)這樣的資本密集型行業(yè)，但如果緊靠提升租賃收益來回收投資成本，時(shí)間是漫長(zhǎng)的，如果是杠桿資金的話，扣除利息成本，估計(jì)投資回收期更是遙遙無期了。

在這個(gè)時(shí)候，就必須引入金融手段。而針對(duì)存量資產(chǎn)，目前最好的金融手段就是公募REITs了，解決了重資產(chǎn)投入快速退出的問題，使得資金的運(yùn)用效率大大提升。國內(nèi)的公募REITs已經(jīng)開展很多年了，應(yīng)該說發(fā)展迅速，而且機(jī)會(huì)巨大。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2025年，REITs已上市73只，總市值超2000億元。雖然REITs整體規(guī)模與房地產(chǎn)的規(guī)模算是九牛一毛。但從無到有，發(fā)展也算是比較迅速的了。而且隨著存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)時(shí)代的到來，未來的公募REITs有望進(jìn)一步擴(kuò)大。

公募REITs除了解決了重資產(chǎn)投資的退出問題，也為普通投資提供一種新的、低門檻的投資不動(dòng)產(chǎn)的渠道。公募REITs的本質(zhì)就是將不動(dòng)產(chǎn)證券化，將不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)分成若干份，普通投資者通過持有份額去享受不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)帶來的收益。

當(dāng)然，公募REITs的結(jié)構(gòu)相對(duì)比較復(fù)雜，普通投資者不一定能夠完全理解哪些比較優(yōu)質(zhì)？哪些比較差？這個(gè)問題，在后續(xù)的文章里，我在慢慢跟大家闡述。但可以毫不夸張的說，公募REITs的發(fā)展?jié)摿σ廊缓艽?，市?chǎng)機(jī)會(huì)很多，還是值得大家更多的關(guān)注的。