觀點(diǎn)網(wǎng) 徹底轉(zhuǎn)身走向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之后，美的置業(yè)迎來(lái)了“重生”的第一年。

8月28日，美的置業(yè)發(fā)布2025年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，并召開(kāi)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，執(zhí)行董事兼總裁王大在，執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總經(jīng)理劉敏、公司秘書(shū)萬(wàn)靜麗出席會(huì)議。

站在新的起點(diǎn)，已經(jīng)卸下重資產(chǎn)負(fù)擔(dān)的美的置業(yè)，收獲了與去年同期相比截然不同的成績(jī)單。

雖然營(yíng)收利潤(rùn)規(guī)模不及過(guò)去，但增長(zhǎng)勢(shì)頭不再受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)以及債務(wù)拖累，向下的箭頭終于回正。

除了毛利率繼續(xù)微跌，大部分核心業(yè)務(wù)板塊維持著較大增長(zhǎng)幅度，基本宣告美的置業(yè)轉(zhuǎn)身之后已經(jīng)站穩(wěn)。

處于重整再出發(fā)的特殊節(jié)點(diǎn)，又或許是對(duì)未來(lái)發(fā)展充滿信心，美的置業(yè)首次宣布分派中期股息，每股0.15港元。

據(jù)參會(huì)投資者轉(zhuǎn)述，雖然置出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，美的置業(yè)并沒(méi)有完全“退房”。

管理層在會(huì)上表示：“未來(lái)也將堅(jiān)持圍繞地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不動(dòng)搖，面向行業(yè)新形勢(shì)和新需求，著重發(fā)展核心能力，提升產(chǎn)業(yè)鏈的開(kāi)發(fā)能力以及全周期的生命服務(wù)和運(yùn)營(yíng)能力?！?/p>

基本面

上一次發(fā)中期業(yè)績(jī)時(shí)，美的置業(yè)還沒(méi)有剝離房開(kāi)業(yè)務(wù)，當(dāng)時(shí)錄得收入251.34億元，毛利23.21億元，期內(nèi)利潤(rùn)5.96億元。

彼時(shí)，美的置業(yè)年報(bào)里業(yè)務(wù)線只有三條，分別是物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售、物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)投資及運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占總收入比重為95.91%。剔除規(guī)模最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之后，保留業(yè)務(wù)收入約為10.29億元。

發(fā)完2024年中報(bào)兩個(gè)月后，美的置業(yè)完成內(nèi)部重組，留在上市平臺(tái)內(nèi)的是物管服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及房地產(chǎn)科技，再加上新增的開(kāi)發(fā)代建業(yè)務(wù)，四個(gè)板塊統(tǒng)稱為“持續(xù)性經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)”。

跨過(guò)一年春夏秋冬，截至今年6月末持續(xù)性經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)錄得收入19.96億元，同比增長(zhǎng)41.3%；毛利額為6.15億元，同比增長(zhǎng)28.8%；利潤(rùn)總額為3.05億元，同比增長(zhǎng)117.1%。

保留業(yè)務(wù)體量相對(duì)要小得多，美的置業(yè)在代建賽道中也還是新踏入拓展戰(zhàn)場(chǎng)的“新兵”，報(bào)告期內(nèi)的利潤(rùn)總額卻已經(jīng)超越去年同期半數(shù)。盈利指標(biāo)之中，只有毛利率錄得30.8%，同比下降3個(gè)百分點(diǎn)。

分板塊看，物管服務(wù)貢獻(xiàn)收入9.3億元，同比增長(zhǎng)8.7%；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入2.75億元，同比增長(zhǎng)13.9%；房地產(chǎn)科技收入2.87億元，同比下降9.2%；開(kāi)發(fā)服務(wù)收入5.05億元。

轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)之后，物管服務(wù)成為美的置業(yè)目前最主要的營(yíng)收支撐，收入占比為46.59%。

截至2025年6月30日，物管服務(wù)合約面積為9606萬(wàn)平方米，在管面積7946萬(wàn)平方米，以上市物企管理規(guī)模衡量，大約處在中游水平。

美的置業(yè)物管服務(wù)的收入結(jié)構(gòu)相對(duì)特殊，除了基礎(chǔ)的住宅物管，超過(guò)一半收入都來(lái)自于非住業(yè)態(tài)。

跟隨美的集團(tuán)近兩年向產(chǎn)業(yè)園區(qū)及醫(yī)療康養(yǎng)延伸的觸角，5.1億元非住業(yè)態(tài)合約收入中有3.3億元來(lái)自于產(chǎn)業(yè)園及醫(yī)養(yǎng)業(yè)態(tài)。

盡管短時(shí)間內(nèi)會(huì)是業(yè)績(jī)的主要支撐，美的置業(yè)卻并不打算急速擴(kuò)大物管服務(wù)的在管規(guī)模。

“目前很多企業(yè)都選擇跑馬圈地，競(jìng)爭(zhēng)策略看重的是在行業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)份額，但我們更珍惜的是現(xiàn)在服務(wù)的45萬(wàn)個(gè)家庭、150萬(wàn)業(yè)主?！辈幻つ孔非蠓?wù)規(guī)模，管理層在會(huì)上也透露當(dāng)前并沒(méi)有在市場(chǎng)上進(jìn)行并購(gòu)的想法。

剝離了重資產(chǎn)，并不代表房地產(chǎn)對(duì)美的置業(yè)造成的負(fù)面影響完全清除，與地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)較深的房地產(chǎn)科技業(yè)務(wù)收入回調(diào)，在一眾增長(zhǎng)中顯得有些突兀。

美的置業(yè)表示，降幅主要由于房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境影響，導(dǎo)致業(yè)務(wù)量有所縮減?？陀^因素?cái)[在面前，美的置業(yè)也無(wú)法斷言該部分業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢(shì)。

“好產(chǎn)品和好服務(wù)是全行業(yè)共同的追求，美的置業(yè)脫胎于制造業(yè)，更強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代工業(yè)美學(xué)的功能優(yōu)先、材料優(yōu)質(zhì)，用工業(yè)級(jí)的品控去實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)的住房。認(rèn)真打磨產(chǎn)品，相信能夠贏得市場(chǎng)的青睞。”

增長(zhǎng)點(diǎn)

發(fā)布2024年度業(yè)績(jī)報(bào)告時(shí)，管理層曾預(yù)計(jì)三年內(nèi)每年凈利潤(rùn)增速能達(dá)到20%。2025年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，也提出年內(nèi)業(yè)績(jī)?cè)鏊倌軌虮３衷?0%左右。

以半年度成績(jī)單看，只要下半年平穩(wěn)經(jīng)營(yíng)，達(dá)到20%的年度增速并不艱難，如何在三年內(nèi)保持年均20%的凈利潤(rùn)增速才是美的置業(yè)短期內(nèi)最大的考題。

物管服務(wù)不追求規(guī)模，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入規(guī)模較小，房地產(chǎn)科技業(yè)務(wù)目前呈現(xiàn)承壓態(tài)勢(shì)，美的置業(yè)將籌碼都押寶在代建業(yè)務(wù)上。

據(jù)了解，美的置業(yè)過(guò)去的代建業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)模式為股東代建，承接控股股東的建設(shè)需求。在去年下半年剝離房開(kāi)重資產(chǎn)之后，代建業(yè)務(wù)便開(kāi)始對(duì)外拓展第三方項(xiàng)目。

雖然“背靠大樹(shù)好乘涼”，但一項(xiàng)業(yè)務(wù)要想迅速成長(zhǎng)起來(lái)，只依靠控股股東獲取項(xiàng)目并不現(xiàn)實(shí)，在市場(chǎng)拓展中能夠搶到多少蛋糕、實(shí)現(xiàn)多少增長(zhǎng)點(diǎn)，才是投資者關(guān)心的關(guān)鍵。

對(duì)外拓展處于起步階段，美的置業(yè)當(dāng)前的業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃還是雙線并行。

“代建業(yè)務(wù)是公司去年重組后的新增業(yè)務(wù)板塊，主要承接控股股東既有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源的全鏈條管理服務(wù)，也聚焦深耕城市開(kāi)拓第三方業(yè)務(wù)。”

截至2025年6月30日，美的置業(yè)控股股東開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)全口徑銷售額約150億元，在建面積約600萬(wàn)平方米，上市公司確認(rèn)開(kāi)發(fā)服務(wù)收入約5億元。美的置業(yè)預(yù)計(jì)全年開(kāi)發(fā)服務(wù)收入是10億元。

作為新納入上市平臺(tái)的業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)服務(wù)的增長(zhǎng)幅度沒(méi)有同期數(shù)據(jù)可比，10億元的全年收入在年終結(jié)算時(shí)約等于物管服務(wù)年度收入的一半。經(jīng)過(guò)粗略計(jì)算，保持平穩(wěn)經(jīng)營(yíng)的情況下兩項(xiàng)業(yè)務(wù)大概占到總收入比重的70%。

按照年初業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)的規(guī)劃，未來(lái)三年內(nèi)物管服務(wù)和開(kāi)發(fā)服務(wù)在上市平臺(tái)中營(yíng)收規(guī)模占比會(huì)保持在70%左右。這也意味著，開(kāi)發(fā)代建業(yè)務(wù)未來(lái)兩年的年度增長(zhǎng)率其實(shí)要與物管服務(wù)保持在相似水平。

“公司已經(jīng)圍繞深耕城市簽訂了4個(gè)第三方外拓項(xiàng)目，全周期簽約金額為1.6億元，并且控股股東存量空地也陸續(xù)進(jìn)入開(kāi)發(fā)周期，預(yù)計(jì)2026年的開(kāi)發(fā)服務(wù)收入也會(huì)維持比較樂(lè)觀的收入規(guī)模?！?/p>

此外，不論是大股東委托，還是第三方代建業(yè)務(wù)拓展，美的置業(yè)都會(huì)聚焦在一二線城市。

為了支撐物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)大以及開(kāi)發(fā)服務(wù)運(yùn)營(yíng)，美的置業(yè)年內(nèi)銷售成本為13.82億元，較上年同期上升57.7%。

不過(guò)美的置業(yè)的債務(wù)與重資產(chǎn)一起騰挪出上市平臺(tái)之后，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)已然健康許多。報(bào)告期內(nèi)，公司總資產(chǎn)達(dá)94.9億元，凈資產(chǎn)49.8億元，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流4.4億元，無(wú)有息負(fù)債，現(xiàn)金總量保持在12.7億元水平。

在美的置業(yè)看來(lái)，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)正處在從增量擴(kuò)張到存量提質(zhì)的轉(zhuǎn)型期，意味著會(huì)涌現(xiàn)出很多新的機(jī)會(huì)，公司可以做的事情有很多。

當(dāng)下“非常有信心”的美的置業(yè)能否成功“三年再造一個(gè)新美的”，還將拭目以待。

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