8月18日，國務(wù)院召開第九次全體會議提到房地產(chǎn)工作時強調(diào)，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結(jié)合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

最令市場期待的是，這次會議還強調(diào)要進一步提升宏觀政策實施效能，深入評估政策實施情況，增強政策針對性有效性，及時回應(yīng)市場關(guān)切，穩(wěn)定市場預(yù)期。

根據(jù)形勢和任務(wù)，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)急需狠抓商品房收儲和城市更新的落實，這是立足當(dāng)前、著眼長遠(yuǎn)的根本性發(fā)展大計。

這一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整從2021年下半年開始，持續(xù)到現(xiàn)在已經(jīng)4年時間，4年來企業(yè)從高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的粗放發(fā)展模式切換到了追求穩(wěn)健和有質(zhì)量發(fā)展的軌道，房地產(chǎn)行業(yè)也從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的追求高質(zhì)量發(fā)展新模式。在這種新舊動能的轉(zhuǎn)換期，市場出現(xiàn)了劇烈的變化，尤其是樓市價格的穩(wěn)定已經(jīng)深刻影響到居民的消費動力，市場不穩(wěn)，人們就會顧慮就會持幣觀望，購房需求就難以釋放。要穩(wěn)住樓市就要去庫存，大力收儲存量商品房用作保障性住房則是消化房地產(chǎn)庫存的最好辦法，這項工作不僅有利于消化已建成的存量房，還有利于增加保障性住房供應(yīng)，這對于進一步做好住房保障事業(yè)大有增益。從數(shù)據(jù)看，國家統(tǒng)計局發(fā)布的1至7月商品房竣工待售面積達(dá)4.0536億平方米，在建施工面積為44.5107億平方米。在房地產(chǎn)市場還處在深度調(diào)整期，待售庫存和新建住宅都面臨消化與銷售的巨大壓力，加上二手房的放量入市，更削弱了人們購房的意愿和信心。

去年9月以來，中央多部門大范圍降低居民購房門檻和成本，激活了居民的常規(guī)新增需求；現(xiàn)在，政府層面向企業(yè)收購待售商品房用作保障性住房，是對常規(guī)新增需求的重要補充，這項工作的推進與落實得好不好，已經(jīng)成為衡量穩(wěn)住樓市的重要標(biāo)準(zhǔn)。此前3000億元的保障性住房再貸款，按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。但是，要消化存量商品房的收儲規(guī)模達(dá)到萬億元級別以上，有機構(gòu)測算當(dāng)前收儲所需資金可能超過5萬億元。我們認(rèn)為，如果地方政府在資金上獲得突破性支持，其收儲的步伐就會大大加速，在消化部分存量商品房的過程中，就會有效提振市場信心和預(yù)期，這樣反過來可能不需要用完所有的資金額度，前提是前期收儲資金投入要有力度，以避免“僧多粥少”局面而消弭政策應(yīng)有的作用。

另外，在推進城市更新方面，中辦、國辦在今年5月份已專門發(fā)布文件作出明確的部署與要求。城市更新工作具有多重效應(yīng)，既是推動城市高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵抓手，也是滿足人民美好生活需要的重要舉措，還是擴大住房需求的有效途徑。城市更新、城中村和危舊房改造，對于鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的作用和意義不言而喻。

城市更新工作能不能很好推進與落實，最主要的是土地政策和金融政策，從根本上說就是金融政策、財政政策和稅收政策要加大力度、配合上陣。在金融政策方面，應(yīng)鼓勵商業(yè)金融機構(gòu)創(chuàng)新城市更新的金融支持的產(chǎn)品，比如開發(fā)城市更新專項金融產(chǎn)品，提前介入城市更新的財務(wù)投資工作中去，金融機構(gòu)的利潤本來就是在服務(wù)實體經(jīng)濟當(dāng)中取得，要認(rèn)識到城市更新和高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)本身就是實體經(jīng)濟，而不是風(fēng)險，引導(dǎo)金融資金流向潛力的城市更新和房地產(chǎn)項目，不僅金融機構(gòu)獲得了經(jīng)濟收益，也激發(fā)了市場活力，并起到穩(wěn)住樓市的效用，這是多贏格局，也是大局要求。

財政政策在城市更新中歷來起著重要作用，專項債、超長期國債是城市更新拓寬資金來源的一個重要渠道?，F(xiàn)在，各地都在積極爭取中央預(yù)算內(nèi)投資、超長期特別國債、增發(fā)國債等各類中央資金，以切實推動落實城市更新、城中村和危舊房改造工作，地方對這項“紓困”工作的期待是，加緊“擴需擴容”、加力“援地援企”，財政資金具有“四兩撥千斤”的導(dǎo)向作用和乘數(shù)效應(yīng)，以財政促進金融，打通城市更新資金渠道，地方就會如魚得水、主動進取，就能點面突破，高質(zhì)量完成城中村和危舊房改造目標(biāo)。而在稅費方面，對于城市更新也急需作出減免的政策性安排，尤其是在企業(yè)所得稅上給予中長期的免稅和減半繳納。減稅降費對于鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)具有立竿見影之效，實際上也是“放水養(yǎng)魚”、涵養(yǎng)稅源的最好辦法，“留得青山，贏得未來”也是稅收政策之義。

地方政府也不能光坐等“天上掉餡餅”，要創(chuàng)新資金調(diào)配機制，想辦法聯(lián)合各類優(yōu)秀企業(yè)組建城市更新基金，央地形成合力，在城市更新和商品房收儲中發(fā)揮1+1大于2的效果。

這些“看得見的手”發(fā)揮組合效應(yīng)、乘數(shù)效應(yīng)，也會增強社會資本的信心，他們會有興趣并抓住機會積極地參與到城市更新工作中，形成良性互動，激發(fā)市場活力。

對中央在鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的方針政策和工作部署，目前要落實在行動中，不能停留在會議上和口頭上。各部門、各地方要全面落實工作責(zé)任制，對每一項穩(wěn)住樓市的任務(wù)有布置、有要求、有檢查，一抓到底。要堅持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，每項任務(wù)都要有人負(fù)責(zé)，有明確的時間進度和工作質(zhì)量要求，定期匯報，強化考核，嚴(yán)明獎懲。要建立健全問責(zé)制，完善績效考評，強化責(zé)任追究，提高執(zhí)行力和公信力，同時深入調(diào)查研究，及時發(fā)現(xiàn)問題，積極加以解決，推進健康發(fā)展。