本輪房地產(chǎn)周期中，中央和地方政府多措并舉推動市場走向“止跌回穩(wěn)”，具體措施包括限購限貸等行政調(diào)控松綁、降低房貸利率、土地收儲、存量房收儲和城中村改造等，政策推進以來，房地產(chǎn)市場狀況有所改善，但仍然存在挑戰(zhàn)，未來政策仍需持續(xù)發(fā)力。

薛宇/文

據(jù)新華社消息，國務院總理李強8月18日主持召開國務院第九次全體會議。會議明確，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

在此之前，北京宣布放松五環(huán)外限購，各地也在不斷優(yōu)化公積金政策，房地產(chǎn)政策利好進一步釋放。隨著中央和地方政府多措并舉推動市場走向“止跌回穩(wěn)”，年初以來房地產(chǎn)市場有所轉好，供需關系改善，但近期有所波動，且政策效果仍待提升，未來政策方面仍需持續(xù)發(fā)力，在政策執(zhí)行細節(jié)方面，或仍有進一步完善、調(diào)整的空間。

住房政策再發(fā)力

8月8日，北京再度推出地產(chǎn)政策寬松政策，宣布自2025年8月9日起，符合條件的居民家庭在五環(huán)外購買商品住房不限套數(shù)，成年單身人士也被統(tǒng)一視作家庭戶。此外，公積金貸款加大支持力度，主要體現(xiàn)在：在本市無住房但全國范圍內(nèi)有1筆已結清公積金貸款記錄的，調(diào)整為認定為首套房；二套房公積金貸款最高額度由60萬元提高至100萬元；二套房公積金貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%，不再區(qū)分五環(huán)內(nèi)外。

國金證券指出，這是北京時隔10個月后再度對樓市政策進行大幅度優(yōu)化，從時間點來看，近期成交降溫提升政策出臺的必要性；從政策方向來看，本次政策更多是針對五環(huán)外及改善型需求。考慮到北京已落地相關政策，預期后續(xù)其他一線城市有望跟進，推動房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”。中郵證券表示，預計政策落地后成交將迎來階段性放量，進一步鞏固市場止跌回穩(wěn)。

不僅如此，近期各地公積金政策也在不斷優(yōu)化。蘇州市住房公積金管理中心明確下調(diào)住房公積金貸款首付款比例，使用住房公積金貸款購買家庭首套或第二套自住住房的，首付款比例調(diào)整為不低于住房總價的15%；青島公積金覆蓋二手房，深圳等六市公積金跨城互認。山東淄博上調(diào)住房公積金貸款額度，夫妻可貸100萬元。西安允許公積金直接支付新房首付款，杭州推出住房公積金支付購房首付款業(yè)務，合肥、沈陽、海南、廣東，泰州、威海、蘇州、天津等地均優(yōu)化了公積金政策。

整體看，近期部分城市進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，放寬限購、啟動城中村改造或優(yōu)化公積金貸款政策等。

本輪房地產(chǎn)調(diào)整周期中，中央和地方政府多措并舉推動市場走向“止跌回穩(wěn)”，具體措施包括限購限貸等行政調(diào)控松綁、降低房貸利率、土地收儲、存量房收儲和城中村改造等，政策推進以來，房地產(chǎn)市場狀況有所改善，但仍然存在挑戰(zhàn)，未來政策仍需持續(xù)發(fā)力。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2025上半年全國商品房銷售面積4.6億平，同比下降4%，較2024上半年與2024年全年降幅（分別為19%和13%）均明顯收窄；商品房銷售金額4.4萬億元，同比下降6%，較2024年全年降幅有所收窄。全國商品房銷售面積與銷售金額累計同比降幅均有所改善。

2025年7月全國房地產(chǎn)銷售面積5709萬平方米，同比增速下降7.8%；開發(fā)投資金額6922億元，同比增速下降17.0%；新開工面積4842萬平方米，同比增速下降15.4%。

雖然住房銷量有所改善，但傳導到房價仍需時日，當前房價仍在筑底過程中。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，6月70城新房價格指數(shù)同比下降3.7%，降幅較5月收窄0.4個百分點；環(huán)比下降0.3%，降幅較5月擴大0.1點。70城二手房價格指數(shù)同比下降6.1%，降幅較5月收窄0.2點；環(huán)比下降0.6%，降幅較5月擴大0.1點。

近期房地產(chǎn)銷售動能有所減弱，機構預計后續(xù)將有更多城市出臺新一輪樓市刺激政策，對樓市需求及市場信心帶來提振作用。

積極因素顯現(xiàn)

目前中國房地產(chǎn)銷售規(guī)?！爸沟胤€(wěn)”已初見成效，雖然市場復蘇仍面臨庫存壓力和房價調(diào)整的挑戰(zhàn)，但仍有積極因素。根據(jù)華泰證券，中長期來看，房地產(chǎn)市場在供給側和需求側都已經(jīng)出現(xiàn)了積極的改善。

一方面，行業(yè)供給逐步優(yōu)化?？硕饠?shù)據(jù)顯示，全國權益銷售金額在百億以上的房企由2020年最高點的160家降至2024年的71家；權益銷售金額在千億元以上的房企數(shù)量也由2021年最高點的27家降至2024年的7家，降幅均超過50%。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2024年全國涉宅用地成交面積及金額分別同比下降23%、26%，較2020年高點分別下降68%、60%。

另一方面，需求側從按揭負擔比來看，整體或降至國際相對低位水平。據(jù)其測算，中國實際首付比例基本穩(wěn)定在55%-70%區(qū)間，以中等偏上收入戶的可支配收入測算，按照55%、60%、65%、70%的首付比例，2025上半年末全國按揭負擔比分別為23%、17%、14%、12%。參照海外，2002年以來，美國按揭負擔比約25%左右，日本自90年代以來居民部門都是低負債，近五年按揭負擔比穩(wěn)定在17%左右，可見相對海外而言，中國整體按揭負擔比或已降至低位。

政策預期方面，機構認為，地產(chǎn)政策在穩(wěn)定房價預期、激活購房需求等方面有望進一步發(fā)力，加快“止跌回穩(wěn)”進程。

調(diào)整空間仍存

而對于目前政策效果來看，現(xiàn)有政策或仍有進一步調(diào)整空間。

盡管本輪周期中房價出現(xiàn)調(diào)整，但租金亦出現(xiàn)調(diào)整，導致中國租金收益率偏低。購房成本和租售比比較來看，目前居民購房的綜合資金成本大約在2.6%-2.8%之間。東北證券認為，降息推動資金成本下降（2024年10月新發(fā)放個人住房貸款利率約為3.15%），進一步縮小其與租售比的差距，將有助于促進房價企穩(wěn)。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，部分城市公積金貸款利率下降到2.6%左右，100萬元上下貸款時月供水平和月租金類似，以上背景下對剛需購房會有明顯支撐。

另外在存量房收儲方面，實際落地的收儲規(guī)模仍然相對有限。據(jù)機構不完全統(tǒng)計，2024年12月至2025年6月有披露具體融資數(shù)據(jù)的存量房收儲案例，合計已落地融資金額或不超過100億元。

東方證券認為，存量房收儲政策難以快速推進的關鍵在于地方收儲的權責制度，地方政府需要為項目的合規(guī)性和盈虧平衡擔負最終責任。但是，在收儲政策大框架不變的情況下，仍存在一定優(yōu)化空間，例如取消收儲價格上限、放寬再貸款的期限、下調(diào)再貸款利率等，一系列積極政策效果的累積將助力庫存逐步去化。

2025年以來，政府工作報告提出“推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權”。3月16日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)《提振消費專項行動方案》明確允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。在此背景之下，閑置現(xiàn)房收儲的資金、用途、價格等限制因素將得到緩解。

此外，城中村改造的穩(wěn)步推進，未來將使得需求獲得顯著補充。2024年11月15日，住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部聯(lián)合印發(fā)通知，城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，繼續(xù)擴圍至近300個地級及以上城市，城市數(shù)量明顯增加，并明確穩(wěn)妥推進貨幣化安置。12月12日中央經(jīng)濟工作會議再明確要加力實施城中村和危舊房改造，有望加快推動新增100萬套城中村改造和危舊房改造落地，對市場需求的帶動也有望更快體現(xiàn)出來。據(jù)東北證券研究所測算，100萬套城中村與危舊房改造目標約涉及改造規(guī)模1.1億㎡，貨幣化安置資金需求約為1.4萬億元，假設其中80%的貨幣化安置款會再次流入商品房市場，共將拉動1.1萬億元商品住宅銷售額，約為2024年商品住宅銷售額的13%。

東北證券指出，全球地緣政治變動加劇的全球背景下，提振消費、擴大內(nèi)需成為中國應對挑戰(zhàn)的關鍵，在此背景之下樓市止跌回穩(wěn)的重要性再次提升。住房無疑為中國家庭最重要的資產(chǎn)組成部分，樓市的止跌回穩(wěn)將直接穩(wěn)定中國家庭資產(chǎn)價值，提升中國居民消費信心，對提振內(nèi)需意義重大。

本文刊于08月23日出版的《證券市場周刊》