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（來(lái)源：華創(chuàng)地產(chǎn)研究）

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完整報(bào)告請(qǐng)參見(jiàn)8月25日發(fā)布的華創(chuàng)證券研究報(bào)告：《一線城市再寬松》

單戈 15210984979

執(zhí)業(yè)編號(hào)：S0360522110001

許常捷 19946003269

執(zhí)業(yè)編號(hào)：S0360525030002

事項(xiàng)

8月25日，上海印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，包括調(diào)減住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策。

點(diǎn)評(píng)

1、外環(huán)外區(qū)域不再限購(gòu)，但非滬籍家庭在外環(huán)外、外環(huán)內(nèi)購(gòu)房仍需分別滿足繳納社保/個(gè)稅滿1年、滿3年的要求。1）滬籍家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購(gòu)買住房不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套住房。2）非滬籍家庭和非滬籍成年單身人士，繳納社保或個(gè)稅滿1年，在外環(huán)外購(gòu)買住房不限套數(shù)；繳納社?；騻€(gè)稅滿3年，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套住房。

2、滬優(yōu)化住房公積金政策：1）提高個(gè)人住房公積金貸款額度，首套最高貸款額度從160萬(wàn)元提高至184萬(wàn)元，多子女家庭首套最高貸款額度從192萬(wàn)元提高至216萬(wàn)元；二套最高貸款額度從130萬(wàn)元提高至149.5萬(wàn)元；我們按照購(gòu)買首套房居民，組合貸款總金額300萬(wàn)（公積金貸款184萬(wàn)+商業(yè)貸款116萬(wàn)）、貸款30年等額本息還款測(cè)算，月還款為12336元，每月較過(guò)去少還51元。2）支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款。對(duì)于購(gòu)買新房（二星及以上綠色建筑）的居民，可以按規(guī)定申請(qǐng)?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金支付購(gòu)房首付款。3）支持住房公積金“又提又貸”。對(duì)繳存人提取住房公積金支付購(gòu)房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計(jì)算。

3、調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制：利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房；上海首套房商貸利率為L(zhǎng)PR-45BP，目前商貸利率為3.05%。我們按照購(gòu)買2套房居民，商業(yè)貸款金額500萬(wàn)、30年等額本息貸款測(cè)算，若貸款利率從3.45%降至3.05%后，月還款為21215元，每月較過(guò)去少還1098元。

4、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策（針對(duì)非滬籍）：非滬籍居民家庭購(gòu)買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購(gòu)買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。此政策利好非滬籍二套改善家庭，對(duì)于三口之家購(gòu)買180平米以下2套改善住房免房產(chǎn)稅。

我們認(rèn)為政策寬松有利于上海外環(huán)外新房庫(kù)存去化，可能推動(dòng)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性回暖。1）2025年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度分化明顯，核心區(qū)保持較高開(kāi)盤去化率，而外圍區(qū)域開(kāi)盤去化率不到40%。2）截至2025年6月末，上海商品新房存量套數(shù)約為5.22萬(wàn)套，存量面積約為596萬(wàn)方，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)、外環(huán)外（包括外郊環(huán)、郊環(huán)外）新房存量套數(shù)分別為0.13、0.14、0.58、4.3萬(wàn)套，外環(huán)外庫(kù)存套數(shù)占比約87%，外環(huán)外面臨一定庫(kù)存去化壓力，此次政策寬松針對(duì)外環(huán)外取消限購(gòu)套數(shù)，且購(gòu)買新房可提取公積金作首付，對(duì)癥下藥促庫(kù)存去化。

核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵在于經(jīng)濟(jì)回暖驅(qū)動(dòng)收入預(yù)期，而房貸利率低于租金回報(bào)率為催化劑。1）我們復(fù)盤了香港樓市止跌回穩(wěn)的節(jié)奏，2024年2月全面“撤辣”，政策調(diào)控力度空前，但整體效果仍為脈沖回暖，2024年香港新房、二手房成交量約5.3萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)23%，但房?jī)r(jià)指數(shù)下跌7%；2）真正出現(xiàn)止跌回穩(wěn)跡象是2025年上半年，雖然樓市政策寬松力度不大，但在經(jīng)濟(jì)回暖和房貸利率階段性寬松驅(qū)動(dòng)下，上半年香港房?jī)r(jià)指數(shù)下跌0.9%。

截至2025年6月，內(nèi)地典型50城租金回報(bào)率約為2.08%，其中一線城市、二線城市分別為1.85%、2.06%，而多數(shù)城市商貸利率在3%左右，公積金貸款利率2.65%，仍有一定調(diào)整空間。

投資建議：部分核心城市新房、宅地成交熱度較高均為優(yōu)質(zhì)供給驅(qū)動(dòng)，但優(yōu)質(zhì)供給也會(huì)擠壓老庫(kù)存和二手房去化，二者仍面臨一定價(jià)格下行壓力。有效的政策關(guān)鍵在于廣義財(cái)政發(fā)力，期待城中村改造和收儲(chǔ)進(jìn)一步推進(jìn)；二手房?jī)r(jià)或?yàn)榈禺a(chǎn)見(jiàn)底的觀測(cè)指標(biāo)，核心邏輯是當(dāng)前城市是二手房決定整體房?jī)r(jià)錨，新房基于高品質(zhì)有溢價(jià)空間，二手房?jī)r(jià)企穩(wěn)后才有量?jī)r(jià)回升的基礎(chǔ)。建議關(guān)注：1）具備好產(chǎn)品護(hù)城河房企，有望表現(xiàn)出較強(qiáng)alpha屬性；2）優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)公司的租金穩(wěn)定性；3）存量房中介業(yè)務(wù)方向。

風(fēng)險(xiǎn)提示：產(chǎn)業(yè)、人口兌現(xiàn)不及預(yù)期，廣義財(cái)政發(fā)力不足。