最近樓市簡(jiǎn)直像坐過(guò)山車——廣州一聲令下，執(zhí)行了15年的限購(gòu)、限售、限價(jià)政策全取消，直接“裸奔”了 ！廣西更狠，一口氣收購(gòu)2萬(wàn)套存量房轉(zhuǎn)保障房，庫(kù)存直接降了21.1%，新房銷售增速?zèng)_上全國(guó)第六 。這波操作看得人眼花繚亂：地方政府瘋狂“補(bǔ)血”，政策松綁史無(wú)前例，難道房?jī)r(jià)真要觸底反彈了？
一、政策大松綁：從“緊箍咒”到“自由市場(chǎng)”的蛻變
廣州這次松綁堪稱里程碑。想想2010年“國(guó)五條”出臺(tái)時(shí)，買房得查社保、限套數(shù)，賣房還得等兩年，活生生把樓市關(guān)進(jìn)籠子里?，F(xiàn)在倒好，外地人想買幾套買幾套，剛過(guò)戶的房子轉(zhuǎn)身就能賣，價(jià)格完全交給市場(chǎng)說(shuō)了算 。這不是個(gè)別現(xiàn)象，全國(guó)前7個(gè)月出臺(tái)了370多條樓市政策，蘇州、衡陽(yáng)這些城市都在加碼公積金貸款、搞購(gòu)房補(bǔ)貼 。
為啥突然松綁？看看數(shù)據(jù)就懂了：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月20日數(shù)據(jù)，1-7月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資跌了12%，新房銷售面積降4%，連一線城市二手房?jī)r(jià)格都跌了6.7% 。高盛早放話，2027年房?jī)r(jià)可能再跌10%，今明兩年買房首付都可能打水漂。政策松綁說(shuō)白了就是給市場(chǎng)“輸氧”，讓買賣雙方喘口氣。

二、地方收購(gòu)存量房：以價(jià)換量還是絕地求生？
廣西這波操作堪稱教科書級(jí)。2萬(wàn)套存量房收購(gòu)直接拉動(dòng)銷售面積增速9.35個(gè)百分點(diǎn)，庫(kù)存降了21.1%，連帶著土地市場(chǎng)都回暖了——柳州土地購(gòu)置費(fèi)暴漲164.4% 。南寧雞村城中村改造項(xiàng)目更夸張，配套商品房開(kāi)盤當(dāng)天幾乎賣光，這就是“以舊換新”的魔力 。
但這招不是萬(wàn)能藥。南京3月取消限售，結(jié)果二手房掛牌量蹭蹭漲，市場(chǎng)更恐慌了。上海的“以舊換新”就聰明多了，國(guó)企直接收購(gòu)存量房轉(zhuǎn)保障房，既去庫(kù)存又穩(wěn)價(jià)格，還能補(bǔ)民生短板。說(shuō)白了，地方政府得會(huì)“組合拳”：收購(gòu)存量房+城中村改造+消費(fèi)場(chǎng)景創(chuàng)新（比如廣西的“文旅+購(gòu)房”），才能真正激活市場(chǎng) 。
三、房?jī)r(jià)觸底？高盛預(yù)言與K型復(fù)蘇的殘酷現(xiàn)實(shí)
高盛最近有點(diǎn)“分裂”：一邊說(shuō)2025年底新房可能企穩(wěn)，另一邊又警告二手房可能再跌20%-25%。其實(shí)這反映了樓市的K型分化：杭州、上海等核心城市新房銷售逆勢(shì)增長(zhǎng)，土地市場(chǎng)頻現(xiàn)“地王”；三四線城市卻在苦苦掙扎，東莞、煙臺(tái)這些城市全靠低基數(shù)撐場(chǎng)面。
看看廣西的數(shù)據(jù)：1-7月新建商品住宅銷售面積增長(zhǎng)5.7%，但這主要靠南寧、柳州、桂林三個(gè)城市撐著，其他地方還是很冷清 。這就是現(xiàn)實(shí)：核心城市像“暖氣房”，外圍城市像“冰窟窿”。高盛說(shuō)得對(duì)，2027年房?jī)r(jià)觸底可能是“分層觸底”——一線城市先穩(wěn)，三四線城市還得熬。

四、國(guó)際鏡鑒：日本教訓(xùn)與美國(guó)啟示
1990年代日本房?jī)r(jià)泡沫破裂后，地價(jià)連跌15年，很多家庭祖孫三代還房貸；2008年美國(guó)次貸危機(jī)，房?jī)r(jià)暴跌30%，無(wú)數(shù)人失去房子。這兩個(gè)例子都在提醒：房地產(chǎn)沒(méi)有只漲不跌的神話。但中國(guó)有自己的牌：城鎮(zhèn)化率剛過(guò)66%，還有提升空間；政府正從“住有所居”轉(zhuǎn)向“住有宜居”，“好房子”建設(shè)指南都在編制了 。
更關(guān)鍵的是，中國(guó)政策留有余地。高盛對(duì)比全球21次房地產(chǎn)危機(jī)發(fā)現(xiàn)，其他國(guó)家平均降息3%，而中國(guó)首套房貸利率只降了2.2%，還有0.8%的空間。這意味著如果市場(chǎng)繼續(xù)惡化，政策工具箱里還有子彈。
五、普通人該怎么辦？剛需、投資、觀望的三重選擇
剛需族：如果你結(jié)婚、生孩子必須買房，優(yōu)先選核心城市核心地段。上海外環(huán)內(nèi)、北京五環(huán)內(nèi)的房子抗跌性強(qiáng)，而且現(xiàn)在公積金貸款額度提高了，利率也低，能省不少錢。但千萬(wàn)要避開(kāi)高負(fù)債開(kāi)發(fā)商的期房，別買了爛尾樓。
投資者：炒房時(shí)代過(guò)去了，高盛預(yù)測(cè)2027年二手房成交率才1.7%，房子流動(dòng)性太差。如果非要投資，不如考慮長(zhǎng)租公寓或保障性住房，政府正在大力推進(jìn)“租購(gòu)并舉”，說(shuō)不定有政策紅利。
觀望者：接下來(lái)幾個(gè)月是關(guān)鍵。9月可能降息，10月地方政府可能加碼購(gòu)房補(bǔ)貼。如果央行繼續(xù)降準(zhǔn)降息，市場(chǎng)信心可能慢慢恢復(fù)。但記住：房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，理性決策比啥都強(qiáng)。
結(jié)語(yǔ)：市場(chǎng)回歸理性，真正的機(jī)會(huì)才會(huì)到來(lái)
現(xiàn)在的樓市就像一場(chǎng)馬拉松，有人累得跑不動(dòng)，有人還在咬牙堅(jiān)持。地方收購(gòu)存量房、政策松綁這些操作，就像給跑者遞了瓶水，但真正決定終點(diǎn)的，還是市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)。高盛的預(yù)測(cè)雖然刺耳，但也給我們敲響了警鐘：別盲目跟風(fēng)，也別悲觀絕望。當(dāng)市場(chǎng)不再被政策牽著走，當(dāng)房?jī)r(jià)真正反映供需關(guān)系，真正的機(jī)會(huì)才會(huì)到來(lái)。畢竟，一個(gè)健康的樓市，應(yīng)該讓住的人安心，讓投資的人放心，而不是讓所有人都提心吊膽。