根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：

　　2025年8月25日11點50分上海出臺《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》。

　　為了方便大家理解，和上一次政策的前后變化，我給大家整理出來了。

　　房外房研究院制圖

　　這是繼2024年929之后，再次出臺政策。

　　當(dāng)然929新政的力度可以說是史無前例的，這次上海的新政肯定不如929的力度更大。

　　但是這次的是精準(zhǔn)的，而且是市場信心下滑后所需要的。

　　而且在這次新政中，我又看到了很多不一樣的細(xì)節(jié)……

　　這次的政策分量足不足呢。

　　那主要看他釋放了多少購買力？

　　有人會覺得現(xiàn)在算這個是不是沒意義，畢竟在這之前上海的單身就能買1套了。

　　從嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕嵌葋碚f，825政策之前，上海的單身歧視依然存在。

　　而現(xiàn)在單身都按照家庭政策執(zhí)行，沒有單獨的限制條款了。

　　也就是說從2012年單身首次限購政策出臺，到現(xiàn)在13年單身歧視政策終于徹底消失了。

　　對于非滬籍外環(huán)外1年社?；騻€稅要求也沒有多大殺傷力了。

　　是非常接近真正意義上的在外環(huán)外徹底釋放房票。

　　根據(jù)2020年上海第七次人口普查年鑒的數(shù)據(jù)，上海的一人戶家庭的比例大概是12.2%。

　　如果剔除19歲以下的，大概12%。

　　按照2024年上海常住人口2480萬，我們近似計算，上海所有的單身人士大概是298萬人。

　　如果假設(shè)20-39歲的是可能購房的核心群體，這部分比例在5.8%。

　　計算出來大概的人數(shù)就是144萬。

　　也就是說上海向144萬的有購房可能的單身人群釋放了巨大的誠意。

　　現(xiàn)在的年輕人都不著急結(jié)婚，還把這個當(dāng)限購門檻實在是落后于時代了。

　　網(wǎng)上的數(shù)據(jù)，上海初婚年齡都到34.9歲了。

　　但是單身不是全部，外環(huán)外僅1年社保的要求，除了安慰單身，其實是對所有上人口放開限購。

　　對于外地人亦是如此，長三角在外環(huán)外置業(yè)的門檻接近于撤銷。

　　不管你是什么理由需要再外環(huán)外置業(yè)，盡管買。

　　把付款周期談久一點就行。

　　這就意味著上海向全國打開了買房通道。

　　全國到底有多少在上海買房的需求確實不好說，但是感覺增加幾百萬張房票是不成問題的。

　　雖然不敢說外環(huán)外都是好地方，但是有些地方肯定比三四線沒有流動性的城市要好很多。

　　像莘莊還是城市副中心呢。

　　這次的公積金政策，確實是有點小心思的。

　　因為政策只為新房服務(wù)。

　　這個是為什么，想必大家心里都有數(shù)了吧。

　　外環(huán)外的新房不好賣，肯定會影響土地出讓，甚至是土地價格。

　　我們統(tǒng)計了去年以來的上海新房認(rèn)購率情況。

　　外環(huán)外總體是比較穩(wěn)的，豪宅經(jīng)常日光，上周金茂璞元開盤，也是日光。

　　但是外環(huán)外就不好說了，而且好壞之間的分化也比較明顯。

　　房外房研究院制圖

　　從公積金政策的角度看，救外環(huán)外新房的優(yōu)先級肯定比二手高。

　　買市區(qū)上千萬豪宅的肯定不靠你這點公積金額度，甚至都不一定非要貸款。

　　買800-1000萬的中產(chǎn)公積金額度也是杯水車薪。

　　影響最大的就是400-500萬上下的新房。

　　假設(shè)房價400萬，不用最激進的杠桿，首付100萬，300萬的房貸，首套最高公積金能貸184萬。

　　覆蓋超過一半多的貸款額度。

　　如果夫妻二人公積金每個月能有5000-10000塊，那么覆蓋月供的比例就能達到40-80%。

　　還貸的壓力小很多。

　　如果公積金余額有個幾十萬，首付壓力也小很多。

　　你的公積金既付了部分首付，又解決你的月供。

　　對于距離外環(huán)比較近的這些板塊的新房來說，小戶型利好相對多一些。

　　畢竟總價相對低。

　　像徐涇、南翔、春申、華涇、三林等單價都要6-7萬，小戶型總價相對可控一點。

　　這次的新政對于市場到底能不能起好變化呢。

　　我們能從北京之前的政策看到點端倪。

　　北京8月8號發(fā)布新政，即32周，二手網(wǎng)簽量2704套。

　　?33周，網(wǎng)簽3082套，環(huán)比增長14%

　　?34周，網(wǎng)簽3369套，環(huán)比增長25%

　　北京在政策放松后已有兩周，二手房市場預(yù)期小幅好轉(zhuǎn)。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測的二手房業(yè)主報價調(diào)整情況，北京業(yè)主上調(diào)報價的比例在兩周時間確有上升。

　　圖源網(wǎng)絡(luò)

　　新政后掛牌量上漲。

　　·7月28號到8月8號，掛牌量從160573增長至161175，日均增加50套

　　·8月8號到8月24號，掛牌量從161175增長至163050，日均增加110套

　　圖源網(wǎng)絡(luò)

　　從短期情況看，新政會刺激購房熱情及掛牌熱情。

　　成交量大概率會呈現(xiàn)上漲趨勢。

　　再結(jié)合上海之前政策后樓市走向，熱度會有3-6個月。

　　有一點不同的是，這次上海的月網(wǎng)簽量并沒有大幅降低至1.5萬套的水平。

　　8月份按照之前網(wǎng)簽量預(yù)計也應(yīng)該有1.8萬+。

　　也就是說這次救市政策的托舉點位比之前都高。

　　魔都財觀制圖

　　或許也能期待一下，政策起到的信心穩(wěn)固作用能更好一些。

　　我相信肯定還有很多房東在考慮是不是應(yīng)該加快賣房。

　　這次松綁之后，外環(huán)外如果再出政策那就是1年社保也不要了。

　　這次應(yīng)該算是外環(huán)外的倒數(shù)第二次政策。

　　等1年社保也不要了，那基本上外環(huán)外就是沒什么大政策可以出了。

　　如果是確定要賣房的房東，也確實是個“逃生”窗口。

　　另外明年開始，上海新房解禁也陸續(xù)開始。

　　這次的政策也算是個對沖，增加購房人群。

　　昨天政策出臺后，我們也做了個調(diào)研。

　　從結(jié)果看，近一半調(diào)研者目前還是不買。

　　但是觀望和會買的比例也沒有那么悲觀。

　　所以對于賣房接下來會是一個比較友好的時間。

　　外環(huán)外新房供應(yīng)多的地方，新房優(yōu)先受益。

　　但是新房供應(yīng)少或者無供應(yīng)的地方，板塊能級高的二手賣房更有機會。

　　如果對于市場把握不住的，大家可以聯(lián)系我們，不論買賣都可以給到你們專業(yè)幫助。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。