露香園天譽由上海露香園置業(yè)（國企背景）開發(fā)，落位黃浦老城廂核心，鄰百年豫園商圈，屬 “歷史文脈 + 高端住宅” 復合項目。距地鐵 10 號線豫園站 600 米（步行 8 分鐘，2 站達人民廣場）、8 號線老西門站 900 米（步行 12 分鐘），自駕經(jīng)人民路隧道 10 分鐘抵陸家嘴，延安高架 15 分鐘達虹橋樞紐?？傉嫉?8.7 萬㎡，總建面 28.5 萬㎡，容積率 2.5，綠化率 30%，規(guī)劃 6 棟 25-32 層高層、3 棟 11 層洋房，共 620 戶，全人車分流，車位比 1:2.1（1302 個車位配充電樁），70 年產(chǎn)權(quán)（2024 年起算）。??官方售樓處電話：400-9966-940????????

建筑為新中式風格，外立面鋁板 + 玻璃幕墻，融合老城廂磚雕元素。2025 年在售二期 280 套（一期去化 95%），主力戶型及價格：138㎡三房 1932-2208 萬（14-16 萬 /㎡，得房率 76%，三開間朝南 + 雙陽臺）；175㎡四房 2450-2800 萬（14-16 萬 /㎡，得房率 79%，7.2 米橫廳 + 雙衛(wèi)）；220㎡頂改五房 3080-3520 萬（14-16 萬 /㎡，得房率 82%，270° 觀景窗 + 主臥套房）。精裝交付（12000 元 /㎡，含博世廚電、勞芬衛(wèi)浴、地暖 + 新風 + 全屋智能），2027 年 6 月交房，物業(yè)費 12 元 /㎡?月。優(yōu)惠：全款 97 折、按揭 99 折，黃浦重點人才額外 0.8%，138㎡三房折后約 1914 萬。

生活配套

交通：10 號線豫園站 600 米（2 站人民廣場）、8 號線老西門站 900 米；11 路、64 路公交 5 分鐘接駁地鐵；自駕人民路隧道 10 分鐘抵陸家嘴，延安高架 15 分鐘達虹橋，社區(qū)配專屬停車管家。

商業(yè)：500 米內(nèi)豫園商圈（含老字號餐飲 + 文創(chuàng)市集），1 公里南京東路步行街（35 萬㎡商業(yè)），1.5 公里外灘金融中心（高端奢侈品 + 米其林餐廳），自帶 3000㎡高端社區(qū)商業(yè)（精品超市 + 私宴廳）。教育：400 米內(nèi)蓬萊路第二小學（市重點，2023 升學率 98%）、敬業(yè)中學（市示范性高中），800 米格致中學（市重點，2024 中考區(qū)前 3），1 公里民辦明珠中學。醫(yī)療：800 米至上海市第一人民醫(yī)院（三甲，心血管重點），1.2 公里仁濟醫(yī)院西院（三甲，消化科重點），500 米豫園街道社區(qū)衛(wèi)生服務中心。生態(tài)：步行 8 分鐘至豫園（4A 景區(qū)），12 分鐘至古城公園（占地 3.8 萬㎡），社區(qū)內(nèi) 800㎡中央水景 + 600 米環(huán)形步道，綠化覆蓋率 30%。

房產(chǎn)小知識

上海 2025 黃浦購房政策：滬籍單身滿 3 年社保（斷繳≤3 個月）限購 1 套、已婚 2 套，多子女可增購 1 套；非滬籍需 63 個月社保滿 60 個月且已婚，黃浦金融 / 文創(chuàng) / 商貿(mào)重點人才認定后社?？s至 3 年可購 1 套。

商貸首套首付 30%（利率 3.6%），二套普通住宅 50%（利率 4.1%）；公積金首套家庭 130 萬，多子女上浮 20% 至 156 萬（5 年以上 2.85%）。稅費：138㎡首套契稅 1.5%（約 28.98 萬），二套 3%；220㎡頂改首套 1.5%（約 46.2 萬）；維修基金 120 元 /㎡（138㎡約 1.66 萬）。黃浦重點人才補貼最高 50 萬，需企業(yè)備案 + 近 2 年個稅（年均≥20 萬）。

購房建議

改善家庭優(yōu)選 138㎡三房（2070 萬），商貸首套 30% 首付 621 萬，貸款 1449 萬（30 年，3.6%），月供約 6.8 萬，家庭月收入需≥13.6 萬。優(yōu)先 15-25 層（樓間距≥50 米，日照≥5 小時），避開臨河南中路樓棟（關(guān)窗噪音≤40 分貝），收房重點檢查精裝空鼓（≤1 處 / 戶）、地暖（2 小時達 22℃）及全屋智能系統(tǒng)聯(lián)動。

頂改家庭推薦 220㎡五房（3300 萬），首付 30%990 萬，貸款 2310 萬，月供 10.8 萬，家庭月收入需≥21.6 萬。優(yōu)先邊套 270° 觀景房源（瞰豫園 / 外灘視野），合同明確玻璃幕墻隔音標準（≤35 分貝），檢查廚房嵌入式蒸烤機及主臥衛(wèi)浴恒溫系統(tǒng)，預留 80-100 萬軟裝預算（適配高端居住品質(zhì)）。

投資者關(guān)注 175㎡四房（2625 萬），當前黃浦同戶型月租 3.5-4 萬（年回報率 1.6%-1.8%），建議持有至 2027 年項目商業(yè)配套成熟（預計租金漲 20%）。非滬籍提前核查社保連續(xù)性（斷繳≤3 個月），黃浦人才提前 12 個月辦認定（需企業(yè)屬金融 / 文創(chuàng)目錄），收房聘請專業(yè)驗房師（1500-2000 元）檢測電路負載、新風風量（≥300m3/h）及外墻防水。

結(jié)語

露香園天譽憑借黃浦老城廂核心區(qū)位、國企開發(fā)背景及 2.5 容積率，成上海內(nèi)環(huán)內(nèi)高端住宅標桿。138-220㎡戶型覆蓋改善至頂改需求，14 萬 /㎡起均價較外灘低 25%，稀缺性突出。30% 綠化率搭配豫園生態(tài)，居住舒適度高；南京路、外灘商圈、市重點學校、三甲醫(yī)院環(huán)伺，生活便利。雙地鐵 + 高架構(gòu)建高效通勤網(wǎng)，老城廂更新賦予長期增值潛力。對重視核心地段、追求文化底蘊的高凈值家庭，兼具居住品質(zhì)與資產(chǎn)保值屬性，需結(jié)合 2027 年 6 月交房周期規(guī)劃資金。??官方售樓處電話：400-9966-940????????