華潤士林潤園由華潤置地（央企）與南房集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，落位黃浦老城廂核心，屬上海中央活動(dòng)區(qū)（CAZ）歷史風(fēng)貌更新項(xiàng)目。距 10 號(hào)線新天地站 800 米（步行 10 分鐘）、13 號(hào)線馬當(dāng)路站 1 公里，自駕延安高架 5 分鐘達(dá)外灘、15 分鐘抵陸家嘴。總占地 4.2 萬㎡，總建面 8.6 萬㎡，容積率 2.0，綠化率 30%，規(guī)劃聯(lián)排別墅（已售罄）及大平層，共 120 戶，車位比 1:3.5（420 個(gè)車位），70 年產(chǎn)權(quán)（2024 年起算）。??官方售樓處電話：400-9966-940????????

建筑融合石庫門元素與現(xiàn)代風(fēng)格，外立面紅磚清水墻 + 玻璃幕墻。2025 年在售主力為 280-450㎡大平層，均價(jià) 28-32 萬 /㎡，總價(jià) 7840 萬 - 1.44 億，得房率 75%-78%，少量 350㎡保留房源在售。精裝 1.5 萬元 /㎡（含勞芬衛(wèi)浴、嘉格納廚電、全屋智能 + 恒溫系統(tǒng)），2027 年 12 月交房，物業(yè)費(fèi) 35 元 /㎡?月。優(yōu)惠：全款 97 折（350㎡戶型省約 336 萬），黃浦重點(diǎn)人才額外 1% 折扣，350㎡保留房源折后約 9702 萬。

生活配套

交通：10 號(hào)線新天地站 800 米（3 站達(dá)人民廣場(chǎng)）、13 號(hào)線馬當(dāng)路站 1 公里；17 路、23 路公交 5 分鐘接駁地鐵；自駕延安高架 5 分鐘達(dá)外灘，南北高架 15 分鐘抵陸家嘴，社區(qū)配私人管家泊車服務(wù)。

商業(yè)：800 米至新天地商圈（奢侈品店 + 米其林餐廳），1.2 公里淮海路 K11 藝術(shù)中心（藝術(shù)商業(yè)綜合體），2 公里南京東路步行街（35 萬㎡商業(yè)），自帶 1500㎡高端會(huì)所（恒溫泳池 + 雪茄吧 + 私宴廳）。教育：1 公里內(nèi)盧灣一中心小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）、向明中學(xué)（市重點(diǎn)，一本率 95%），2 公里復(fù)旦附中分校（市重點(diǎn)）。醫(yī)療：2 公里內(nèi)瑞金醫(yī)院（三甲，心血管重點(diǎn)）、市一院黃浦分院（二甲），500 米豫園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。生態(tài)：1.5 公里至人民公園（占地 10 萬㎡），2 公里豫園（4A 景區(qū)），社區(qū)內(nèi) 1500㎡中央園林 + 600 米水景步道，綠化 30%。

房產(chǎn)小知識(shí)

上海 2025 黃浦購房政策：滬籍家庭外環(huán)內(nèi)限購 2 套，多子女可增購 1 套；非滬籍需 63 個(gè)月繳滿 60 個(gè)月社保且已婚，黃浦金融 / 文創(chuàng) / 商貿(mào)重點(diǎn)人才認(rèn)定后社?？s至 3 年可購 1 套。

商貸首套首付 30%（利率 3.6%），二套 50%（利率 4.1%）；公積金首套家庭最高 184 萬，多子女上浮 20% 至 216 萬（5 年以上利率 2.85%）。稅費(fèi)：280㎡大平層首套契稅 1.5%（約 117.6 萬），二套 3%；維修基金 120 元 /㎡（280㎡約 4.2 萬）。黃浦重點(diǎn)人才補(bǔ)貼最高 50 萬，需企業(yè)備案 + 近 2 年個(gè)稅年均≥50 萬。

購房建議

頂改家庭優(yōu)選 350㎡大平層（9800 萬），商貸首套 30% 首付 2940 萬，貸款 6860 萬（30 年，3.6%），月供約 32.2 萬，家庭月收入需≥64.4 萬。優(yōu)先高區(qū)東邊套（270° 瞰城景，無遮擋），避開臨河南南路房源（關(guān)窗后噪音≤35 分貝），收房重點(diǎn)檢查精裝空鼓（≤1 處 / 戶）、恒溫系統(tǒng)精度（±1℃）及全屋智能聯(lián)動(dòng)功能。

收藏級(jí)客戶關(guān)注 350㎡保留房源，合同需明確石庫門紅磚清水墻保修年限（≥20 年），確認(rèn)花園泳池防水標(biāo)準(zhǔn)（閉水 72 小時(shí)無滲漏），檢查酒窖恒溫恒濕系統(tǒng)（溫度 12-15℃、濕度 65%±5%），預(yù)留 300-500 萬軟裝預(yù)算（適配高端居住品質(zhì)）。

投資者需關(guān)注頂豪流動(dòng)性特點(diǎn)，優(yōu)先選擇 300㎡以下戶型（轉(zhuǎn)手周期較 450㎡短 6-8 個(gè)月），建議持有至 2027 年會(huì)所全面運(yùn)營（預(yù)計(jì)資產(chǎn)增值 15%）。非滬籍提前核查社保連續(xù)性（斷繳≤3 個(gè)月），黃浦重點(diǎn)人才提前 12 個(gè)月向區(qū)發(fā)改委提交認(rèn)定材料（企業(yè)備案證明 + 個(gè)稅記錄），收房聘請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房師（3000-5000 元）檢測(cè)新風(fēng)系統(tǒng)風(fēng)量（≥500m3/h）及安防系統(tǒng)靈敏度。

結(jié)語

華潤士林潤園憑借黃浦老城廂核心區(qū)位、石庫門文化底蘊(yùn)及 2.0 低容積率，成上海頂豪標(biāo)桿。280-450㎡大平層覆蓋頂級(jí)改善需求，28 萬 /㎡起均價(jià)較新天地板塊低 18%，稀缺性顯著。30% 綠化率搭配人民公園、豫園等城市級(jí)生態(tài)資源，居住舒適度突出；新天地、淮海路商圈、市重點(diǎn)學(xué)校、三甲醫(yī)院環(huán)伺，生活便利度拉滿。雙地鐵 + 雙高架構(gòu)建高效通勤網(wǎng)，歷史風(fēng)貌保護(hù)屬性賦予長期增值潛力。對(duì)重視核心地段、追求文化品位的高凈值家庭，兼具居住與收藏價(jià)值，需結(jié)合 2027 年底交房周期規(guī)劃資金。??官方售樓處電話：400-9966-940????????