融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK，股價(jià)1.76港元，市值53.8億港元）終于扭虧了。

8月25日，融創(chuàng)服務(wù)披露2025年中期業(yè)績(jī)，上半年公司實(shí)現(xiàn)收入約35.47億元，同比增長(zhǎng)約2%；公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)約1.22億元，而去年同期該指標(biāo)為虧損約4.72億元。

在次日（8月26日）召開的中期線上業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層表示，今年盡管總利潤(rùn)扭虧為盈，但在經(jīng)營(yíng)上確實(shí)比去年同期承擔(dān)了更大壓力。未來(lái)公司要“守住底線，做好取舍”，圍繞服務(wù)價(jià)值，穩(wěn)定服務(wù)基本盤，從服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、客群溝通等方面下功夫。

“在經(jīng)營(yíng)上確實(shí)比去年同期承擔(dān)了更大壓力”

于融創(chuàng)服務(wù)而言，近兩年受行業(yè)形勢(shì)及關(guān)聯(lián)方影響，虧損情況直到2025年上半年才得以改善。

報(bào)告顯示，2025年上半年，融創(chuàng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約35.47億元，同比增長(zhǎng)約2%；公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)約1.22億元，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

從收入構(gòu)成來(lái)看，物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)仍是融創(chuàng)服務(wù)的核心業(yè)務(wù)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)收入約32.92億元，同比增長(zhǎng)3.8%。其中，社區(qū)生活服務(wù)收入2.1億元，占比6%；非業(yè)主增值服務(wù)收入4356萬(wàn)元，占比1.2%。

“物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)的收入增加，主要是由于公司業(yè)務(wù)擴(kuò)張，在管建筑面積增加?！睋?jù)融創(chuàng)服務(wù)方面介紹，上半年來(lái)自融創(chuàng)集團(tuán)、其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司的開發(fā)物業(yè)收入約23.76億元，占比72.2%；來(lái)自獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商的開發(fā)物業(yè)收入為9.16億元，占比27.8%。

不過(guò)在業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層表示，今年盡管總利潤(rùn)扭虧為盈，但在經(jīng)營(yíng)上確實(shí)比去年同期承擔(dān)了更大壓力。

“相比去年同期，我們有更多業(yè)務(wù)雖然完成了服務(wù)但沒(méi)有確認(rèn)收入?！惫芾韺犹寡?，這樣做主要是基于兩個(gè)方面的考量：一是對(duì)部分長(zhǎng)期沒(méi)回款的業(yè)主重新進(jìn)行了信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，二是對(duì)業(yè)主歷史欠繳的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行了一次性計(jì)提減值準(zhǔn)備”。

具體來(lái)看，截至6月30日，融創(chuàng)服務(wù)金融資產(chǎn)減值虧損凈額約3.46億元。其中，關(guān)聯(lián)方金融資產(chǎn)減值虧損凈額約8010萬(wàn)元，第三方金融資產(chǎn)減值虧損凈額約2.65億元；貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)減值撥備較去年末增加約3.39億元。

此外，今年上半年，融創(chuàng)服務(wù)毛利率約21.8%，同比減少約3.7個(gè)百分點(diǎn)；毛利約7.72億元，同比下降約13%。

未來(lái)兩年內(nèi)地產(chǎn)交付負(fù)面影響將逐步化解

在業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)服務(wù)管理層表示：“當(dāng)前公司面臨的階段性壓力主要來(lái)自三方面，項(xiàng)目隨管理年限延長(zhǎng)導(dǎo)致維保成本上升、業(yè)主繳費(fèi)意愿下降帶來(lái)的回款風(fēng)險(xiǎn)，以及此前地產(chǎn)行業(yè)交付問(wèn)題項(xiàng)目引發(fā)的成本超支?！?/p>

值得注意的是，這一情況在融創(chuàng)服務(wù)2024年度業(yè)績(jī)中就已有體現(xiàn)。2024年，融創(chuàng)服務(wù)出資整改了541個(gè)項(xiàng)目，投入資金超6000萬(wàn)元；同時(shí)從技術(shù)、管理、政策三方面推動(dòng)節(jié)能改造，共計(jì)改造264個(gè)項(xiàng)目，單年投入改造600萬(wàn)元。

彼時(shí)就有分析人士指出，受交付品質(zhì)影響，未來(lái)融創(chuàng)服務(wù)在新交付項(xiàng)目上的物業(yè)費(fèi)收繳率可能會(huì)持續(xù)受到影響，并且在項(xiàng)目上的投入也將繼續(xù)增加，導(dǎo)致住宅物管服務(wù)毛利率持續(xù)下降。

不過(guò)，融創(chuàng)服務(wù)管理層表示，隨著2024～2025年交付量從2023年高位顯著回落，一些增量成本預(yù)計(jì)從2026年起趨于平穩(wěn)。

而為應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，融創(chuàng)服務(wù)已推行一系列舉措。如在成本管控上，公司將通過(guò)組織架構(gòu)扁平化、片區(qū)化調(diào)整、用工模式優(yōu)化及科技應(yīng)用等手段，提升人效與能耗管控水平；調(diào)整優(yōu)化了組織架構(gòu)，將重點(diǎn)城市歸于集團(tuán)直管，減少層級(jí)，提升決策效率，并計(jì)劃在下半年于局部城市進(jìn)行深化調(diào)整。

而對(duì)于一些經(jīng)多番努力仍無(wú)法扭轉(zhuǎn)虧損的問(wèn)題項(xiàng)目，如低入住率、硬件缺陷嚴(yán)重或業(yè)主拒不配合的情形，融創(chuàng)服務(wù)則已設(shè)定經(jīng)營(yíng)底線，果斷實(shí)施退出。據(jù)管理層介紹，上半年融創(chuàng)服務(wù)已決策退出20余個(gè)項(xiàng)目。

管理層強(qiáng)調(diào)，盡管當(dāng)前仍處消化地產(chǎn)交付影響的周期，但隨著業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化、退出機(jī)制堅(jiān)決執(zhí)行以及運(yùn)營(yíng)效率不斷提升，相關(guān)負(fù)面影響有望在未來(lái)兩年內(nèi)逐步化解。

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