農(nóng)村舊房改造是國家改善農(nóng)村人居環(huán)境、推進鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要舉措。當(dāng)前政策體系已從單純的危房解危向功能提升、風(fēng)貌保護和盤活利用多維發(fā)展，形成了中央統(tǒng)籌、省負總責(zé)、市縣抓落實的管理機制。改造工作堅持"農(nóng)民主體、政府引導(dǎo)"原則，既提供財政補助和政策支持，又尊重農(nóng)民意愿和產(chǎn)權(quán)主體地位。本文將從客觀角度分析各類改造政策的適用條件、補助標準及實施要求，幫助農(nóng)戶在政策框架內(nèi)理性選擇改造方案，合規(guī)享受政策紅利。

一、政策體系框架與主要依據(jù)

農(nóng)村舊房改造政策呈現(xiàn)多層次、多類型特點，主要依據(jù)包括：

• 國家層面法規(guī)政策

《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快推動農(nóng)村危房改造的通知》

《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》

《財政部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于下達農(nóng)村危房改造補助資金預(yù)算的通知》

《農(nóng)村人居環(huán)境整治提升五年行動方案（2021-2025年）》

• 地方配套實施方案
  各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）根據(jù)國家政策制定的實施細則，如《江蘇省農(nóng)村住房條件改善專項行動方案》、《浙江省農(nóng)村危房改造治理工作指南》等，具體規(guī)定了補助標準、改造標準和審批程序。

政策體系主要支持三類改造：

1. 危房改造：針對C、D級危房的解危性改造
2. 宜居性改造：針對功能不全房屋的改善性改造
3. 盤活利用改造：針對閑置房屋的功能性改造

二、危房改造政策（保安全）

1、改造對象認定標準

危房改造政策的對象需同時滿足兩個條件：

• 經(jīng)濟身份條件：農(nóng)村低收入群體，包括農(nóng)村易返貧致貧戶、農(nóng)村低保戶、分散供養(yǎng)特困人員、因病因災(zāi)因意外事故等剛性支出較大或收入大幅縮減導(dǎo)致基本生活出現(xiàn)嚴重困難家庭等
• 房屋危險等級：經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為C級（局部危險）或D級（整體危險）的農(nóng)村住房

危險等級鑒定由縣級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門組織專業(yè)人員或委托機構(gòu)進行，采用《農(nóng)村住房安全性鑒定技術(shù)導(dǎo)則》作為標準。

2、補助方式與標準

危房改造補助實行分類分級補助原則：

• 中央財政補助：每年下達補助資金預(yù)算，2023年全國戶均補助標準約為2.5萬元
• 地方財政配套：省、市、縣三級財政給予配套補助，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)配套比例更高
• 差異化補助：根據(jù)危房等級、改造方式、農(nóng)戶貧困程度實行差異化補助，D級危房補助高于C級，重建補助高于修繕

補助資金實行專項管理、封閉運行，直接撥付至農(nóng)戶"一卡通"賬戶或施工單位。

表：農(nóng)村危房改造補助標準示例（某省2023年標準）

三、宜居性農(nóng)房改造（提品質(zhì)）

針對不屬于危房但功能不完善、舒適度差的農(nóng)房，各地推出宜居性改造政策：

1、改造內(nèi)容與標準

• 節(jié)能改造：外墻保溫、節(jié)能門窗、太陽能光伏系統(tǒng)安裝
• 衛(wèi)生改造：戶用衛(wèi)生廁所改造、淋浴設(shè)施安裝、污水處理設(shè)施連接
• 功能完善：廚房改造、老年人無障礙設(shè)施（扶手、防滑地面）、儲藏空間優(yōu)化
• 風(fēng)貌提升：外立面整治、傳統(tǒng)建筑元素保護與修復(fù)

2、補助方式

宜居性改造多采用以獎代補方式：

• 先建后補：農(nóng)戶先行改造，驗收合格后獲得補助資金
• 定額補助：按改造項目給予固定額度補助，如廁所改造每戶補助2000元
• 比例補助：按改造費用的一定比例補助，通常不超過總費用的50%

四、宅基地改革與盤活利用政策（增效益）

針對閑置舊房，國家鼓勵通過多種方式盤活利用：

1、宅基地有償退出與復(fù)墾

• 自愿退出：農(nóng)戶自愿退出閑置宅基地和舊房，可獲得經(jīng)濟補償
• 補償標準：根據(jù)區(qū)位、面積、土地等級確定，每畝補償2-10萬元不等
• 復(fù)墾獎勵：退出的宅基地復(fù)墾為耕地后，可獲得額外獎勵

2、閑置房屋盤活利用

• 自主經(jīng)營：改造為農(nóng)家樂、民宿、電商網(wǎng)點、手工作坊等
• 合作經(jīng)營：以房屋入股，與企業(yè)、合作社合作開發(fā)
• 租賃經(jīng)營：將閑置房屋租賃給經(jīng)營者，獲得租金收入

盤活利用項目可享受以下政策支持：

• 財政補助：部分地區(qū)對民宿、農(nóng)家樂改造給予每間房3000-5000元補助
• 信貸支持：農(nóng)房經(jīng)營權(quán)抵押貸款、創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款等
• 用地保障：允許配套建設(shè)一定比例的輔助設(shè)施

五、地方性特色政策

各地根據(jù)實際情況出臺差異化政策：

• 長三角地區(qū)：注重鄉(xiāng)村風(fēng)貌保護，提供傳統(tǒng)民居修復(fù)專項補助，如浙江省對歷史建筑修繕補助比例可達60%
• 珠三角地區(qū)：推行"美麗鄉(xiāng)村"建設(shè)，整村推進外立面整治，補助標準可達200元/平方米
• 西部地區(qū)：實施抗震改造加固，對8度以上地震高烈度區(qū)農(nóng)房給予特殊加固補助
• 東北地區(qū)：重點支持節(jié)能保溫改造，應(yīng)對寒冷氣候，補助標準高于全國平均水平

六、改造流程與注意事項

1、規(guī)范改造流程

• 申請：農(nóng)戶向村委會提交改造申請書及相關(guān)證明材料
• 評議：村民代表大會評議申請對象并公示
• 鑒定：專業(yè)機構(gòu)進行房屋危險等級鑒定
• 審批：鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核，縣級主管部門審批
• 實施：農(nóng)戶自行或委托施工隊改造
• 驗收：縣級主管部門組織竣工驗收
• 補助發(fā)放：驗收合格后發(fā)放補助資金

2、風(fēng)險防范注意事項

• 產(chǎn)權(quán)清晰：改造前確保房屋權(quán)屬清晰，無產(chǎn)權(quán)糾紛
• 符合規(guī)劃：改造方案需符合村莊規(guī)劃，不得擅自擴大面積或改變位置
• 質(zhì)量安全：選擇有資質(zhì)的施工隊伍，確保改造質(zhì)量
• 風(fēng)貌協(xié)調(diào)：外立面改造需與村莊整體風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，尤其是傳統(tǒng)村落
• 程序合規(guī)：嚴格按照審批流程操作，不得未批先建

七、總結(jié)與建議

農(nóng)村舊房改造政策呈現(xiàn)多元化、差異化、規(guī)范化特點，農(nóng)戶可根據(jù)房屋狀況和自身需求選擇合適改造類型。建議采取以下理性策略：

• 準確評估房屋狀況：申請專業(yè)鑒定，明確房屋屬于危房還是功能不全房屋
• 了解本地政策：向鄉(xiāng)鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設(shè)管理部門咨詢當(dāng)?shù)鼐唧w補助標準和申請條件
• 比較改造方案：綜合評估重建、修繕、功能提升等不同方案的成本效益
• 合規(guī)實施改造：嚴格遵守申請審批程序，確保改造合法合規(guī)
• 多元利用資源：閑置房屋可考慮盤活利用，獲得長期收益

需要特別注意的是，農(nóng)村舊房改造強調(diào)農(nóng)民主體地位，政府主要發(fā)揮引導(dǎo)和支持作用，不能大包大攬或強制實施。農(nóng)戶在享受政策紅利的同時，也需承擔(dān)相應(yīng)的主體責(zé)任，包括投入部分資金、參與改造過程、維護改造成果等。通過政策支持與農(nóng)民參與的有機結(jié)合，才能真正實現(xiàn)農(nóng)村住房條件的持續(xù)改善和人居環(huán)境的全面提升。