從某種角度來看，小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘就是利益博弈的過程，首先由業(yè)委會發(fā)布競聘公告，物業(yè)公司帶著方案前來競聘，業(yè)委會從中選擇幾家“優(yōu)勢明顯”的物業(yè)公司交給業(yè)主大會決定，在向業(yè)主介紹過程中業(yè)委會成員可能“有意無意”對某一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行暗示，隨后選聘到“心儀”公司。有時(shí)候，當(dāng)業(yè)主意見分歧很大時(shí)，業(yè)委會可能在未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)下擅自簽訂物業(yè)服務(wù)合同，理由是“為了小區(qū)有效管理”。這種情況往往引發(fā)業(yè)主向物管部門投訴，甚至演變成物業(yè)公司、業(yè)委會和業(yè)主三方之間的持久拉鋸戰(zhàn)。那么，未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)簽訂的合同是否有效呢？

司法實(shí)踐中有三種觀點(diǎn)。

第一種合同有效。有觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)委會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，有權(quán)代表業(yè)主對外簽訂合同。關(guān)于業(yè)委會是否事先獲得授權(quán)，屬于業(yè)委會與業(yè)主之間的內(nèi)部溝通問題，不影響其對外合同行為的法律效力。如果業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會的決定侵犯了合法權(quán)益，可通過訴訟請求撤銷，但在撤銷決定生效前，該決定對業(yè)主仍具有約束力。

第二種效力待定。也有人認(rèn)為，既然選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，那么合同是否有效取決于業(yè)主大會的追認(rèn)。如果業(yè)主大會事后通過投票表決方式或者業(yè)主默示方式（如實(shí)際履行合同義務(wù)）進(jìn)行補(bǔ)充追認(rèn)，那么合同對業(yè)主產(chǎn)生約束力。

最后一種合同無效。有判例認(rèn)為，既然物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘須由業(yè)主共同決定，這屬于事前同意行為。反過來看，只有業(yè)主的共同同意，才能確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘任并簽訂服務(wù)合同。

對于業(yè)委會未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)擅自訂立的物業(yè)服務(wù)合同的行為，可以參考《民法典》第504條有關(guān)越權(quán)簽訂合同效力的規(guī)定。也就是如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)是真實(shí)應(yīng)聘且符合業(yè)委會對外選聘的條件，且沒有與業(yè)委會成員私下商量等違規(guī)情形，為保護(hù)其信賴?yán)妫瑯I(yè)委會私自訂立的合同應(yīng)視為有效，以確保法律適用的公正與合理。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面對質(zhì)疑時(shí)應(yīng)當(dāng)證明其已經(jīng)盡到形式審查的基本注意義務(wù)，后續(xù)也沒有因?yàn)闃I(yè)主大會決議被撤銷等情形。在訴訟舉證責(zé)任分配上，根據(jù)民事訴訟證據(jù)規(guī)則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)證明是依法選聘的物業(yè)服務(wù)提供者，且在簽訂合同時(shí)已充分履行了審查義務(wù)，以彰顯其善意與盡職。

如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘成功后被業(yè)委會撤銷，那么在選聘完成到撤銷之間的物業(yè)費(fèi)還需要繳納嗎？司法實(shí)踐中，許多業(yè)主會陷入認(rèn)知誤區(qū)，以為一旦法院判決物業(yè)服務(wù)合同無效，便可以免除其繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的法律責(zé)任，或者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由業(yè)委會承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)民法典第157條規(guī)定，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。盡管物業(yè)服務(wù)合同被業(yè)主大會時(shí)候撤銷或被判定無效，但由于業(yè)主已經(jīng)實(shí)際受益于物業(yè)公司提供的服務(wù)，已形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等的法律原則，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供合理物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的責(zé)任。