朋友們，還記得之前我們跟大家說(shuō)的，海珠區(qū)新出了一個(gè)地鐵江景盤(pán)嗎？

沒(méi)錯(cuò)，就是市二宮地鐵站旁的君曜府。6月開(kāi)盤(pán)后，這兩天又出了新板房，引起了不小的爭(zhēng)議。

到底怎么回事？我們?nèi)サ揭痪€給大家探探實(shí)情。

事情是這樣，上周末君曜府開(kāi)放了一批全新的樣板房，推出了三個(gè)新的戶型。

作為市二宮旁的稀缺新房，它推新還是挺受關(guān)注的，但爭(zhēng)議點(diǎn)恰恰在戶型上——這次的戶型里，既有相對(duì)友好的設(shè)計(jì)，也有讓市場(chǎng)“跌破眼鏡”的奇葩款。

先看建面約82㎡三房，算是“剛需友好款”：戶型相對(duì)方正，廳出陽(yáng)臺(tái)的經(jīng)典設(shè)計(jì)。

雙陽(yáng)臺(tái)比較實(shí)用，生活陽(yáng)臺(tái)能曬衣放雜物，觀景陽(yáng)臺(tái)對(duì)著江南大道和小港路，噪音相對(duì)有點(diǎn)大，但是開(kāi)發(fā)商做了隔音玻璃，能阻隔一定的噪音。

比較加分的是，高樓層還能望到小部分江景。

廚房做了U型布局，直接連通生活陽(yáng)臺(tái)，動(dòng)線很順。

不過(guò)它是舊規(guī)產(chǎn)品，空間使用率只有八成多，部分房間顯得局促，開(kāi)發(fā)商還把次臥外側(cè)陽(yáng)臺(tái)打通包進(jìn)室內(nèi)，才勉強(qiáng)擴(kuò)大空間。

另外西北向的朝向，可能會(huì)讓在意采光的購(gòu)房者猶豫。

最受爭(zhēng)議的是建面約83㎡戶型：首先造型就“勸退”不少人——典型的“手槍房”。

原本是四房?jī)蓮d設(shè)計(jì)，臥室擠在“槍托”位置，陽(yáng)臺(tái)卻落在“槍管”處，居住體驗(yàn)拉胯；

新板房雖做了改造：把“槍托”的臥室+多功能房打通成客廳、連通小陽(yáng)臺(tái)，原客廳和陽(yáng)臺(tái)改成子母房（主臥旁小房間能靠門(mén)簾/隔斷連通）。

但實(shí)際走進(jìn)來(lái)仍有硬傷：主臥寬度不夠，放張床后床尾幾乎貼緊玻璃外墻，左上角還立著一根大立柱，空間根本沒(méi)法靈活調(diào)整。

而且它是所有戶型里唯一有暗衛(wèi)的戶型，陽(yáng)臺(tái)又小又不方正，所謂“四房”更像“3+1”過(guò)渡款，很多空間無(wú)法合理利用。

建面約112㎡三房則瞄準(zhǔn)改善需求，走當(dāng)下流行的 LDKG（客餐廚陽(yáng)臺(tái)一體化）路線，客餐廚和陽(yáng)臺(tái)打通后，整體空間比較開(kāi)闊。

最亮眼的是細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)：除了常規(guī)的景觀、生活雙陽(yáng)臺(tái)，主臥套房的衛(wèi)生間還連了個(gè)“先生的陽(yáng)臺(tái)”，能當(dāng)吸煙區(qū)或?qū)倭罆駞^(qū)，比較有新意。

生活陽(yáng)臺(tái)還單獨(dú)留了洗衣機(jī)位，不用跟晾曬搶空間，這點(diǎn)很貼心。

整體看這三個(gè)戶型：82㎡三房和112㎡三房，從居住體驗(yàn)上來(lái)看要好不少；83㎡“手槍房”則受限于本身造型，就算改造也難掩短板。

而且這批產(chǎn)品都是舊規(guī)貨，空間使用率普遍只有八成多，除了主臥空間還可以，其余房間大多偏小，得靠陽(yáng)臺(tái)或飄窗“湊面積”。

價(jià)格方面，這批產(chǎn)品價(jià)格還維持在首開(kāi)的5.2-5.8萬(wàn)/㎡。

目前，項(xiàng)目已封頂，預(yù)計(jì)明年10月交付。

再說(shuō)說(shuō)君曜府的核心競(jìng)爭(zhēng)力：地段。

作為市二宮板塊的新房，它的成熟度和便利性沒(méi)話說(shuō)：除了盒馬鮮生以外，還有萬(wàn)國(guó)奧特萊斯、富力海珠城、江南西等商圈連成片。

出門(mén)就是江南大道，緊鄰地鐵2號(hào)線市二宮站，未來(lái)還能接規(guī)劃中的28號(hào)線，出行便利。

還有對(duì)口地段學(xué)校為省一級(jí)海珠區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，在海珠區(qū)屬于第一梯隊(duì)學(xué)區(qū)，對(duì)有娃家庭比較有吸引力。

其實(shí)，這個(gè)盤(pán)從入市以來(lái)就備受爭(zhēng)議。因?yàn)槌说囟尾诲e(cuò)以外，還有幾個(gè)不得不提的短板。

首先是產(chǎn)權(quán)縮水問(wèn)題。

銷(xiāo)售坦言項(xiàng)目地塊拿地時(shí)間是2013年，按照70年產(chǎn)權(quán)計(jì)算，如今已過(guò)去12年，實(shí)際剩余產(chǎn)權(quán)不足60年，這對(duì)在意產(chǎn)權(quán)年限的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，難免是個(gè)顧慮。

其次，項(xiàng)目是純單體樓設(shè)計(jì)，居住舒適度大打折扣。

項(xiàng)目沒(méi)有獨(dú)立小區(qū)園林，僅在樓棟底層規(guī)劃了少量休閑空間，日常散步、孩子玩耍的地方有限。

而且項(xiàng)目容積率高達(dá)8.1，還是3梯7戶的設(shè)計(jì)，想想早晚上下班高峰期，還是挺痛苦的。

最后，部分戶型設(shè)計(jì)比較拉垮。

受舊規(guī)劃影響，戶型布局略顯局促，于是就出現(xiàn)了“手槍”異形戶型。

比如83㎡四房，雖然做到了四房功能，但空間分配上不得不做出妥協(xié)。

不僅個(gè)別戶型存在不規(guī)整之外，甚至還有暗衛(wèi)的存在，加上一層樓7個(gè)戶型，居住體驗(yàn)難免差了不少。

不過(guò)市二宮新盤(pán)本就稀缺，目前除了大元帥府旁的越秀珠實(shí)皓悅濱江（清尾階段，均價(jià)6.2萬(wàn)/㎡），可選的只剩君曜府。

而周邊二手房，品質(zhì)相對(duì)好一點(diǎn)的小區(qū)房均價(jià)5.5-6萬(wàn)/㎡，和君曜府基本持平，但二手房存在樓齡長(zhǎng)、戶型老舊等問(wèn)題；房齡超20年的老小區(qū)均價(jià)4.5-5萬(wàn)/㎡，居住體驗(yàn)又遠(yuǎn)不如新房。

對(duì)比海珠其他板塊，君曜府5.2-5.8萬(wàn)/㎡的價(jià)+核心地段，對(duì)想留市中心的剛需、剛改群體，還是有一定的吸引力。

我隨手查了一下，整個(gè)項(xiàng)目總共有161套，目前已經(jīng)網(wǎng)簽了49套，也就是說(shuō)賣(mài)出了近三成，這與當(dāng)初開(kāi)盤(pán)時(shí)號(hào)稱(chēng)去化五成的差距似乎有點(diǎn)大。

最后給大家劃重點(diǎn)，不同需求該怎么選：

如果是在越秀、海珠等核心區(qū)工作的剛需族，看重通勤便利性和老城配套，82㎡三房是不錯(cuò)的選擇，總價(jià)約430-470萬(wàn)，能以較低成本扎根市中心，且雙陽(yáng)臺(tái)、通透戶型能滿足基本居住需求。

要是三代同堂或二胎家庭，想在市中心實(shí)現(xiàn)“四房夢(mèng)”，83㎡四房可以考慮，但要做好接受小房間局促的心理準(zhǔn)備，優(yōu)先考慮常住人口較多、對(duì)房間數(shù)量需求大于空間大小的家庭。

但如果是追求居住舒適度的改善型購(gòu)房者，不建議優(yōu)先考慮。

畢竟單體樓缺乏小區(qū)環(huán)境，且112㎡三房雖空間開(kāi)闊，但總價(jià)約580-640萬(wàn)，這個(gè)預(yù)算在海珠其他板塊能買(mǎi)到帶小區(qū)園林、戶型更規(guī)整的次新房，居住體驗(yàn)會(huì)更好。

另外，在意產(chǎn)權(quán)年限、或計(jì)劃長(zhǎng)期持有（超過(guò)20年）的購(gòu)房者，也需要慎重權(quán)衡產(chǎn)權(quán)縮水的影響。

說(shuō)到底，君曜府是一個(gè)典型的“地段優(yōu)于產(chǎn)品”的項(xiàng)目，優(yōu)勢(shì)和短板都很明顯。

買(mǎi)房時(shí)還是要結(jié)合自身核心需求，是優(yōu)先選“方便的位置”，還是優(yōu)先選“舒適的房子”，想清楚這一點(diǎn)，才能做出適合自己的選擇。