自 2024 年 9 月底以來，國家對房地產(chǎn)政策基調(diào)從促進(jìn)止跌回穩(wěn)，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橥苿?、鞏固、更大力度推動，直至采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，這一系列轉(zhuǎn)變釋放出強(qiáng)烈的穩(wěn)房價(jià)信號。進(jìn)入 2025 年，金融監(jiān)督總局、央行、財(cái)政部、住建部等多部門頻繁發(fā)聲，力推房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。6 月 13 日，國常會明確部署更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，并將時(shí)間窗口錨定在 2025 年 7 月，要求對全國已供土地和在建項(xiàng)目全面摸底，優(yōu)化現(xiàn)有政策系統(tǒng)性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)。如今，2025 年 9 月已至，新一輪全國性救樓市政策潮正全面升級，這一現(xiàn)象值得深入剖析。

政策出臺的背景與緊迫性

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定與否對宏觀經(jīng)濟(jì)有著深遠(yuǎn)影響。近年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，面臨諸多挑戰(zhàn)。一方面，市場需求端觀望情緒濃厚，購房者信心不足，導(dǎo)致商品房銷售面積和銷售額出現(xiàn)下滑。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，部分企業(yè)面臨債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目建設(shè)和交付受到影響，進(jìn)而引發(fā)一系列社會問題。

在此背景下，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場已刻不容緩。從宏觀經(jīng)濟(jì)層面看，房地產(chǎn)行業(yè)的低迷會拖累相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)，如鋼鐵、水泥、家電等，影響經(jīng)濟(jì)增長的動力。從民生角度出發(fā)，房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定關(guān)系到居民的住房權(quán)益和社會穩(wěn)定。因此，政府需要通過一系列政策手段來促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，恢復(fù)市場信心，推動行業(yè)健康發(fā)展。

9 月起政策全面升級的具體表現(xiàn)

限購政策進(jìn)一步松綁

北京在 8 月初率先放松五環(huán)外限購政策，規(guī)定京籍居民家庭、在北京市連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿 2 年及以上的非京籍居民家庭，購買五環(huán)外商品住房 (含新建商品住房和二手房) 不再限制套數(shù)。成年單身人士在北京市購買商品住房，按照居民家庭執(zhí)行限購政策 。緊隨其后，8 月 25 日，上海發(fā)布樓市新政，對符合本市住房購買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿 1 年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。

成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)限購 2 套住房；非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿 1 年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù) 。這種分區(qū)優(yōu)化限購的模式，給予了購房者更多的選擇空間，尤其是對于有改善需求的家庭以及長期在城市工作的非戶籍單身人士而言，購房門檻大幅降低。預(yù)計(jì)未來，廣州、深圳等一線城市以及更多二線城市將陸續(xù)跟進(jìn)，進(jìn)一步放寬限購政策，以刺激購房需求。

公積金政策持續(xù)優(yōu)化

蘇州市住房公積金管理中心自 2025 年 9 月 1 日起施行多項(xiàng)政策，優(yōu)化住房公積金貸款使用次數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)住房公積金貸款首付款比例。上海在此次新政中，對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金 (含補(bǔ)充公積金) 最高貸款額度上浮 15%。首套最高貸款額度從 160 萬元提高至 184 萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計(jì)算，從 192 萬元提高至 216 萬元；二套最高貸款額度從 130 萬元提高至 149.5 萬元。同時(shí)支持提取住房公積金支付購房首付款，并且對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計(jì)算 。公積金政策的優(yōu)化，不僅提高了購房者的貸款能力，還拓寬了首付款的籌集渠道，降低了購房前期的資金壓力。未來，更多城市可能會效仿，通過提高公積金貸款額度、降低首付比例、放寬提取條件等方式，加大對購房者的支持力度。

信貸政策調(diào)整助力購房成本降低

在商業(yè)性個(gè)人住房貸款方面，上海新政明確銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆貸款的具體利率水平 。這一調(diào)整為購房者帶來了實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠，以商貸 200 萬元，30 年計(jì)算，二套房的利率可以明顯降低，非差異化地區(qū)每月可減少還款金額，降低了長期的購房成本。預(yù)計(jì)后續(xù)會有更多城市跟進(jìn)類似政策，簡化利率定價(jià)機(jī)制，進(jìn)一步降低購房者的融資成本。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)也可能會加大對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸投放，緩解企業(yè)資金壓力，促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)和銷售。

城市更新與改造加速推進(jìn)

8.18 高層全體會議特別強(qiáng)調(diào)要 “結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造”。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，從各地政策動向看，預(yù)計(jì) 9 月份城中村改造相關(guān)的地方政策文件會加快出臺。城中村改造是挖掘購房需求的重要抓手。接下來，各地會努力實(shí)施城中村改造和危舊房改造，將在去年新增 100 萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模，穩(wěn)妥推進(jìn)貨幣化安置，讓城中村居民擁有更多的自主選擇權(quán)，實(shí)現(xiàn)早入住、早安居，同時(shí)也有利于消化存量的商品房。城中村和危舊房改造規(guī)模大，擁有數(shù)萬億元的增量需求空間，能給房地產(chǎn)發(fā)展帶來很大支撐力。此外，城市更新還將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，提高居民收入水平，從而間接刺激房地產(chǎn)市場。

“好房子” 建設(shè)成為重點(diǎn)

8 月 23 日，廣西住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步，廣西將以 “好房子” 供給引領(lǐng)住房消費(fèi)升級，完善存量房消化機(jī)制和購房支持政策。從供給端來看，以后可能會有更多城市制定 “好房子” 標(biāo)準(zhǔn)，完善計(jì)容規(guī)則，鼓勵(lì)企業(yè)建造更多高品質(zhì)住房。這不僅能滿足消費(fèi)者對居住品質(zhì)日益提高的要求，也有助于推動房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，從過去單純追求規(guī)模擴(kuò)張向注重產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)提升轉(zhuǎn)變。

政策升級對市場各參與方的影響

對購房者的影響

對于剛需購房者而言，首付比例和貸款利率的降低，使得購房成本大幅下降，購房門檻也有所降低。這使得更多的剛需購房者能夠?qū)崿F(xiàn)購房夢想。同時(shí)，限購政策的放松，讓購房者有了更多的選擇空間，可以根據(jù)自身的需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇更合適的住房。對于改善型購房者來說，政策的調(diào)整為他們提供了更好的置換機(jī)會。公積金貸款額度的提高、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的減輕等政策，都有助于他們實(shí)現(xiàn)改善居住條件的愿望。但購房者也需要更加理性地看待市場，雖然政策寬松，但不同城市的房地產(chǎn)市場分化加劇，需要根據(jù)自身需求和城市發(fā)展?jié)摿χ?jǐn)慎選擇購房區(qū)域和時(shí)機(jī)。

對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

一方面，政策的寬松為房企提供了一定的喘息空間。金融支持力度的加大，有助于緩解企業(yè)的資金壓力，降低企業(yè)的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。政策推動下，房企也需要加速轉(zhuǎn)型，從過去單純的開發(fā)模式向 “開發(fā) + 運(yùn)營” 等多元化模式轉(zhuǎn)變，以適應(yīng)市場變化。在新的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)的提升，通過打造高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品和完善的售后服務(wù)，贏得消費(fèi)者的信任。同時(shí)，積極參與城市更新和保障性住房建設(shè)，也是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的重要方向。

對房地產(chǎn)市場格局的影響

房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化將進(jìn)一步加劇。一線城市和強(qiáng)二線城市，由于人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，在政策刺激下，市場有望率先企穩(wěn)回暖，房價(jià)也可能逐漸穩(wěn)定。而部分人口流出、產(chǎn)業(yè)單一的三四線城市，盡管政策松綁，但庫存壓力依然巨大，市場復(fù)蘇難度較大，房價(jià)可能仍將面臨下行壓力。同時(shí)，隨著保障房體系建設(shè)的加速，房地產(chǎn)市場將逐漸形成 “市場 + 保障” 雙軌制格局，滿足不同層次人群的住房需求。

政策升級后的市場反應(yīng)與預(yù)期

北京 8 月 8 日新政落地后，已初步激活市場活力。據(jù)監(jiān)測，新政后通州區(qū)房地產(chǎn)市場認(rèn)購量較 7 月周末平均水平大幅提升 68%，改善型項(xiàng)目表現(xiàn)尤為突出，縵云福苑項(xiàng)目日均到訪量增長約 150%，金隅花溪云錦項(xiàng)目周末日均認(rèn)購量提升 88%。上海 8.25 新政出臺后，市場關(guān)注度也顯著提高，雖然成交數(shù)據(jù)尚未完全體現(xiàn)，但看房人數(shù)明顯增加，表明政策已經(jīng)引起了市場的積極響應(yīng)。

“金九銀十” 向來是房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)旺季，今年在社保、公積金、限購政策三連松以及其他政策全面升級的加持下，市場普遍預(yù)期成交量將有所回升。政策的出臺不僅降低了購房門檻和成本，還在一定程度上改變了市場預(yù)期，緩解了購房者的觀望情緒。尤其是在一線城市，改善型需求和剛需將在政策刺激下逐步釋放，預(yù)計(jì)新房和二手房的成交量都會有較為明顯的增長。

然而，市場的完全回暖還需要時(shí)間，政策效果的持續(xù)顯現(xiàn)，還依賴于后續(xù)配套措施的跟進(jìn)以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)定 。盡管政策在積極推動樓市回暖，但宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性仍然是一個(gè)重要因素。即使政策出臺，市場信心的重建也需要時(shí)間。購房者需要看到房價(jià)穩(wěn)定、市場交易活躍等實(shí)際效果，才會真正消除疑慮，積極入市。雖然社保、公積金、限購政策已經(jīng)做出了調(diào)整，但政策的協(xié)同效應(yīng)還需要進(jìn)一步發(fā)揮。同時(shí)，還需要其他配套政策的跟進(jìn)，如稅收政策的優(yōu)化、城市規(guī)劃的完善等，以形成政策合力，推動樓市的健康發(fā)展 。

未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢展望

從短期來看，隨著政策的持續(xù)推進(jìn)和落實(shí)，房地產(chǎn)市場的交易量有望逐步回升，市場信心將得到一定程度的修復(fù)。尤其是在政策調(diào)整力度較大的城市，市場反應(yīng)可能更為明顯。房地產(chǎn)企業(yè)也將加大推盤力度，加快項(xiàng)目銷售，以緩解資金壓力。但房價(jià)大幅上漲的可能性較小，政策的目標(biāo)是促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，而非引發(fā)新一輪的房價(jià)過熱。

從中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)將加速從過去的高速擴(kuò)張型向高質(zhì)量發(fā)展型轉(zhuǎn)變。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要加快轉(zhuǎn)型升級，適應(yīng)市場對高品質(zhì)、綠色環(huán)保住宅的需求，提高產(chǎn)品競爭力。另一方面，政府需要繼續(xù)完善相關(guān)政策體系，加強(qiáng)市場監(jiān)管，確保政策落實(shí)到位，同時(shí)，注重房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過穩(wěn)定就業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長等措施，為房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 。隨著保障房體系的完善，房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)將更加合理，行業(yè)發(fā)展將更加穩(wěn)健。

此外，房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化將持續(xù)存在。一線城市和強(qiáng)二線城市將憑借其經(jīng)濟(jì)、人口、資源等優(yōu)勢，在市場中占據(jù)主導(dǎo)地位。而三四線城市則需要通過產(chǎn)業(yè)升級、人才引進(jìn)等方式，提升自身的吸引力，以緩解住房庫存壓力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

2025 年 9 月開始的新一輪全國性救樓市政策潮全面升級，是應(yīng)對當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的重要舉措。這一系列政策的實(shí)施，將對房地產(chǎn)市場各參與方產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，也為房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展帶來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場有望逐步實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，回歸居住屬性，為國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長和社會的和諧發(fā)展發(fā)揮重要作用。但在這一過程中，需要政府、企業(yè)和購房者等各方共同努力，密切關(guān)注政策動態(tài)和市場變化，理性應(yīng)對，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。